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  #21  
Ancien 25/09/2010, 17h15
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Par défaut Re : Maître DURAND à l'Arugem le 24 septembre!
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D'autres à venir.....
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Ancien 25/09/2010, 20h27
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Par défaut Re : Maître DURAND à l'Arugem le 24 septembre!
Sincères remerciements !

De sincères remerciements à nos consœurs et confrères venus nombreux –et parfois de loin- ainsi qu’à tous les praticiens : Architectes, Experts, Urbanistes, Notaires dans la salle.

Le sujet principal suscitait interrogations, perplexité et même inquiétudes.

Maître Patrick Durand, auteur de nombreuses analyses et d’un prochain ouvrage sur ce « PCVD » a su répondre à certaines questions tout en en soulevant d’autres. Nous sommes heureux d’avoir pu mettre un visage plus que sympathique sur un nom ; celui de l’éminent juriste qui anime le blog « Jurisurba ».

Emmanuel Wormser nous a apporté, comme à son habitude, ses propres analyses et son concours à cette table ronde.

Que dire à nos « Chevaliers de la table Ronde » si l’on veut bien m’autoriser cette image !

Avoir à la même table des Universitaires, des responsables des services de l’Etat, un élu représentant l’AMF, un notaire référent, des avocats, des géomètres-experts en charge nationalement de ces questions…..est une chance inespérée.

Entendre un Chef de Service « DDTM » nous dire, « je suis heureux d’apporter mon témoignage mais également…. de bénéficier de telles formations » ne peut qu’encourager les organisateurs (bénévoles) de cette journée.

Monsieur Aléna Jean-Jouis, Maire de Carces a mis en avant, en tant qu’élu depuis 38 ans, les légitimes inquiétudes qu’il ressentait avec les autres Maires, sur les « déviances » d’ores et déjà constatées.

Madame Nissou Claudine, Chef DDTM 83, Urbanisme (Contrôle de légalité) et Monsieur Thomas Gérard, Chef de service DDTM Haute Corse, représentants des Services de l’Etat ont pu corroborer les inquiétudes précitées comme( l’apparente ?) légalité de cet article R431-24 au regard de la réglementation sur les lotissements, constatant également que les services de l’Etat se retrouvaient , bien malgré eux confrontés aux problèmes d’ordre privé, alors même que la réforme des autorisations d’urbanisme récente avait pour but de l’éviter.
Bien d’autres questions, purement techniques, d’instructions, de taxes, de conformité, de transferts leurs sont encore difficiles à solutionner.

Que Maître Hubert DeVictor, toujours aussi disponible, compétent et sympathique soit parmi nous est toujours un vrai plaisir.
Bien au fait de ces problématiques sur lesquelles le Notariat Régional travaille, il nous a confirmé la lourde responsabilité des praticiens dans leurs devoirs de conseils sur les risques de dérapages dans des montages « hasardeux ». Et particulièrement la responsabilité des notaires à qui revient la charge d’établir des conventions privées jamais parfaites, malgré le soin apporté, au sujet de ce permis de construire particulier dénué de règles identiques à celles du lotissement.
Souhaiter, comme il nous l’a fait savoir, le rapprochement de nos deux professions sur des entretiens réguliers afin d’affiner les questions et les réponses à proposer, va dans l’intérêt des professionnels et de nos concitoyens.

Faire la connaissance (pour nombre d’entre nous) de Monsieur Kada Yahya Mansour, Fonctionnaire territorial et Universitaire à Aix-en Provence, a marqué l’auditoire.
Lorsque la culture du sujet, l’éloquence, les analyses pertinentes se marient avec une gentillesse si communicante, on ne peut que souhaiter d’autres rencontres et regretter ….que nos amis notaires l’accaparent si souvent pour leurs propres formations.
Appel est donc lancé à « Justin le Notaire » pour qu’il relaye cet appel à Monsieur Kada Yahya de la part de l’Atelier d’Urbanisme des Géomètres-Experts.

Le regard juridique de nos amis avocats de l’Arugem, Maître Héléna Sapira et Maître Bonnacorsi est toujours des plus intéressants.

Si David Faure Bonnacorsi a insisté pour passer la journée dans la salle - pour une fois - et non pas sur l’estrade, il n’a quand même pas pu s’empêcher de rebondir sur les Permis de démolir, parfois presque inutiles en Corse ……..les actes intervenants avant les demandes !
Peut-être voulait-il déjà aborder le deuxième thème de la journée « La reconstruction à l’identique » que nous reportons en fin d’année, tant le premier sujet a accaparé les esprits.

Que deux référents de notre Ordre professionnel prennent l’avion pour nous rejoindre la veille - jour de grève ! - relève de la passion du sujet. Ils ont sûrement pu réviser durant les 8 ou 10 heures de trajet pour arriver, l’un de Paris l’autre de Rouen. !!!!!

Franck Bourdon, représentant de la profession auprès du Ministère sur ces questions « droits des sols », a pu nous dresser un bilan des travaux au sein du Gridauh, avec entre autres Maître Durand, tout en se risquant à oser des prédictions sur l’avenir du lotissement.

Xavier Prigent, Urbaniste également, et auteur d’un remarquable ouvrage sur « les formes urbaines », a su porter un regard décalé sur ces sujets en s’interrogeant sur le fait de savoir si les règles ne devaient pas plutôt s’adapter au projet d’urbanisme et non….l’inverse.

Que dire enfin de l’apéritif prolongeant les débats en attendant les taxis, au cours duquel Notaire, avocats, juristes et quelques autres intervenants…..déclinaient encore les articles du code ?

Cette « formation prolongée» atteignit de tels sommets qu’il convient de s’interroger sur l’éventualité de remplacer la « croissanterie du matin » par ……….l’apéritif jaune anisé qui accompagna ces sympathiques discussions.


Merci au nom de l’ARUGEM.

Jean-Michel LUGHERINI
Président de l’Argem



A venir sous peu : un compte rendu plus juridique……par Maître Héléna Sapira
Et d’ici deux mois la retranscription intégrale des débats
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Ancien 19/11/2010, 12h58
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Par défaut Re : Maître DURAND à l'Arugem le 24 septembre!
Un Compte rendu de Maître Sapira, avocate, que nous remercions.
(Fichier joint)

Une précision d'importance: si le législateur n'a pas soumis le "PCVD" au bornage contradictoire du périmètre de l'opération et des lots intérieures en cas de division en pleine propriété......les règles de l'art et le bon sens conduiront le praticien Géomètre-Expert à l'intenter préalablement

Note Administrateur
Fichiers attachés:
Type de fichier : doc M-Sapira.doc (52,5 Ko, 1325 téléchargements)
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Ancien 01/12/2010, 15h04
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Par défaut une réflexion de fond accessible à tous sur le
Absolument incontournable dans vos archives numériques, j'ai l'immense privilège de vous annoncer que Me Durand, reprenant en partie le support de sa présentation du 24 septembre et approfondissant sensiblement son contenu, s'apprête à mettre en ligne 50 Questions/Réponses sur le Permis de Construire Valant Division ©

Citation:
Pour fêter l'avent ou plus sérieursement pour renouveler le genre, JURISURBA "s'enrichie" d'une nouvelle rubrique thématique, laquelle sera alimentée sous la forme de fiches synthétiques diffusées de façon aléatoire, qu'il s'agisse de leur fréquence et de leur ordre de mise en ligne, et dont certaines reprendront des développements déjà exposés dans des précentes notes. Ces fiches sont...
Cette note a été publiée le 01 décembre 2010
Pour lire la note entièrement, veuillez cliquer sur le lien ci-dessous :

http://jurisurba.blogspirit.com/arch...alant-div.html

déjà un best seller de la toile !
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Ancien 01/12/2010, 15h04
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Par défaut une réflexion de fond accessible à tous sur le PCVD
Absolument incontournable dans vos archives numériques, j'ai l'immense privilège de vous annoncer que Me Durand, reprenant en partie le support de sa présentation du 24 septembre et approfondissant sensiblement son contenu, s'apprête à mettre en ligne 50 Questions/Réponses sur le Permis de Construire Valant Division ©

Citation:
Pour fêter l'avent ou plus sérieursement pour renouveler le genre, JURISURBA "s'enrichie" d'une nouvelle rubrique thématique, laquelle sera alimentée sous la forme de fiches synthétiques diffusées de façon aléatoire, qu'il s'agisse de leur fréquence et de leur ordre de mise en ligne, et dont certaines reprendront des développements déjà exposés dans des précentes notes.

Ces fiches seront progressivement accessibles en cliquant sur le lien ci-dessous.

http://jurisurba.blogspirit.com/arch...alant-div.html

déjà un best seller de la toile !

Emmanuel Wormser
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Ancien 01/12/2010, 20h13
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Par défaut Re : Maître DURAND à l'Arugem le 24 septembre!
Fiches que nous relayerons...au fur et à mesure pour les ......moins courageux des liens....

Citation:
50 Questions/Réponses sur le Permis de Construire Valant Division ©
Pour fêter l'avent ou plus sérieursement pour renouveler le genre, JURISURBA "s'enrichie" d'une nouvelle rubrique thématique, laquelle sera alimentée sous la forme de fiches synthétiques diffusées de façon aléatoire, qu'il s'agisse de leur fréquence et de leur ordre de mise en ligne, et dont certaines reprendront des développements déjà exposés dans des précentes notes. Ces fiches sont accessibles en cliquant sur les liens créés dans la liste ci-dessous.

Aujourd'hui mise en ligne de la réponse n°3.


1. Qu’est-ce que le PCVD ?
2. Quels sont les textes régissant le PVCD ?
3. Quel type d'opérations relèvent du PCVD?
4. Le recours PCVD est il une faculté ou une obligation ?
5. Quelle est la nature des divisions relevant du PCVD ?
6. Y’a-t-il un seuil de terrains emportant application du PCVD ?
7. A quel moment sont réalisées les divisions relevant du PCVD ?
8. Peut-on obtenir un PCVD ne portant que sur un seul bâtiment ?
9. Comment déterminer le nombre de bâtiments à construire ?
10. Le PCVD peut-il inclure des terrains déjà bâtis ?
11. Les divisions autorisées par le PCVD relèvent-elles de la procédure de lotissement ?
12. Qu’est-ce qui distinguent les divisions relevant du PCVD de celles relevant de la procédure de lotissement ?
13. La constitution de l’assiette foncière du PCVD peut-elle relever de la procédure de lotissement ?
14. Les terrains crées en exécution d’un PCVD sont-ils pris en compte en cas d’opération de lotissement ultérieure ?
15. Le PCVD peut-il avoir pour objet la création de terrain à bâtir ?
16. Dans quelle mesure le PCVD peut-il être une alternative au lotissement ?
17. Peut-on obtenir un PCVD sur le lot d’un lotissement ?
18. Les terrains à constituer en exécution d’un PVCD relèvent-ils des règles de commercialisation des lots à construire ?
19. Qui peut-solliciter un PCVD ?
20. Peut-on solliciter un PCVD à plusieurs ?
21. Peut-on présenter une demande de PCVD ne portant que sur une partie d’une unité foncière ?
22. Peut-on présenter une demande de PCVD sur plusieurs unités foncières ?
23. Quelles sont les pièces à produire au dossier de demande ?
24. Quelles sont les règles d’instruction d’une demande de PCVD ?
25. Peut-on transformer un permis simple en un PCVD (ou inversement) uniquement par le jeu d’un « modificatif » ?
26. Les PLU peuvent-ils interdire les opérations relevant d’un PCVD ?
27. Sous quelle forme peuvent-être visées les opérations relevant d’un PCVD dans les PLU ?
28. Comment s’appliquent les dispositions des règlements de PLU ?
29. Les PLU peuvent-ils prévoir des règles spécifiques pour les opérations groupées ?
30. Le PCVD permet-il toujours de ventiler le COS applicable au terrain des opérations ?
31. Comment s’appliquent les autres prescriptions d’urbanisme ?
32. Quel est le délai de validité du PCVD ?
33. Quels travaux interrompent le délai de caducité du PCVD ?
34. Le PCVD peut-il être frappé de caducité partielle ?
35. A quelles conditions le PCVD peut-il faire l’objet d’un « modificatif » ?
36. A quelles conditions le PCVD peut-il faire l’objet d’un transfert global ?
37. A quelles conditions le PCVD peut-il faire l’objet d’un transfert partiel ?
38. Quelle peut-être l’incidence du transfert d’un PCVD au regard de la règlementation les divisions foncères ?
39. Un « PCVD » peut-il faire l’objet de déclarations d’achèvement partiel ?
40. Est-il nécessaire d’exécuter l’intégralité d’un « PCVD » ?
41. L’inexécution partielle d’un PCVD peut-elle modifier le statut de l’opération au regard de la règlementation sur les lotissements ?
42. Quel est l’objet des opérations de récolement dans le cas d’un «PCVD » ?
43. Comment doit s’apprécier la conformité des ouvrages après la réalisation des divisions ?
44. Un PCVD implique-t-il nécessairement que le projet prévoit des équipements communs ?
45. Lorsque le projet prévoit des équipements communs leur réalisation doit-elle nécessairement relever du PCVD ?
46. Comment se gèrent les équipements communs du projet ?
47. Les règles générales du contentieux des autorisations d’urbanisme s’appliquent-elle au PCVD ?
48. Comment le juge administratif apprécie-t-il l’exigibilité d’un PCVD ?
49. Les principaux motifs d’annulation du PCVD ?
50. La portée de l’annulation éventuelle d’un PCVD ?

et donc la première..

Citation:
UNE OPERATION IMPLIQUANT LA CONSTRUCTION DE PLUSIEURS BATIMENTS

Pour qu’un permis de construire valant division soit exigible il faut que le projet implique la
construction d’au moins deux bâtiments sur la même unité foncière (CAA. Versailles, 10 juin 2010, M.
et Mme A, req. n°09VE01586) :
« Considérant que (…) le projet litigieux, qui consistait en la construction d'une seule maison d'habitation, par
transformation et agrandissement d'un garage existant, ne portait pas sur la construction de plusieurs
bâtiments au sens et pour l'application de l'article précité ; qu'en outre, la demande ne comportait les
documents prévus à cet article, s'agissant d'une division du terrain en trois lots simplement envisagée par un
projet de 1990 auquel les pétitionnaires entendait se référer ; que le moyen doit donc être écarté »
Trois précisions sur ce point.
Tout d’abord, l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme vise expressément la notion de
bâtiment et non pas celle, bien plus large en droit de l’urbanisme, de construction, laquelle
intègre certains aménagements et installations ne constituant pas des bâtiments.
Ensuite, l’article R.431-24 est indépendant de toute considération liée à la destination et aux
modalités d’occupations des bâtiments. Il ne couvre donc pas seulement les opérations
groupées portant sur la réalisation d’un ensemble de maisons individuelles.
Enfin, le nombre de bâtiments s’apprécie au regard des caractéristiques architecturales de
l’ouvrage et non pas en considération de sa fonctionnalité. Ainsi, la circonstance que
l’ouvrage à construire comporte deux unités d’habitation horizontales destinées à faire
l’objet d’un usage privatif ne suffit pas à rendre exigible un permis de construire valant
division (CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Cts Pezin, req. n°97BX02195).
Mais a contrario, dès lors qu’il y a plusieurs bâtiments, la procédure du permis de construire
valant division est susceptible de s’appliquer, même si ces derniers ne sont liés entre eux
par aucun équipement commun.

 UNE OPERATION IMPLIQUANT LA DIVISION DE SON TERRAIN D’ASSIETTE

Le seul fait que l’opération projetée implique la construction de plusieurs bâtiments sur un
même terrain n’implique pas nécessairement que ce dernier doive faire l’objet d’une division
foncière, y compris si ces bâtiments relèvent de plusieurs permis de construire distincts,
simultanés ou successifs (CE. 10 décembre 1982, Orsini, req. n°14.125).
Ainsi dès lors qu’il ne sera pas établi que le projet implique la division foncière du terrain
d’assiette de l’opération, l’administration ne pourra légalement pas rejeter la demande ou les
demandes de permis de construire au motif que l’opération impliquerait l’obtention d’un
permis de construire valant division (CE. 7 mars 2008, Cne de Mareil-le-Guyon, req. n°296.287) :

LE PCVD EN 50 QUESTIONS/ REPONSES QUESTION/REPONSE N°3 (01/12/2010)
Patrick E. DURAND

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, pour rejeter par cinq
décisions du 27 décembre 2001, les cinq demandes de permis de construire présentées par M. B, le maire de la
COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON s'est fondé sur ce que le terrain d'assiette des constructions projetées
devait faire l'objet d'une division en jouissance, et a informé l'intéressé de ce qu'il lui appartenait de déposer
une demande unique de permis de construire groupé, en application de l'article R. 421-7-1 du code de
l'urbanisme, ou une demande préalable d'autorisation de lotir, sur le fondement de l'article R. 315-1 du même
code ; que la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON se pourvoit contre l'arrêt du 8 juin 2006 par lequel la cour
administrative d'appel de Versailles a annulé les jugements du tribunal administratif de Versailles du 19
octobre 2004 rejetant les demandes de M. B dirigées contre les cinq décisions de refus du maire de la
COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON, ainsi que ces décisions ; (…) Considérant que les projets présentés par M.
B consistaient en la construction en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d'ouvrage et sur un
même terrain, de cinq habitations ; que cette opération n'est susceptible de conférer à chacun des futurs
locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner,
par elle-même, de division foncière ; que, dès lors, la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON n'est pas fondée à
soutenir que la cour administrative d'appel aurait commis une erreur de droit, en jugeant que la location ne
constituait pas une division en jouissance de la propriété foncière».
De la même manière, les tiers ne sauraient alors utilement contester le permis de construire
en tant qu’il ne vaut pas division (CAA. Nantes, 8 avril 2008, Cne d’Arradon, req. n°07NT02525) :
« Considérant, d'autre part, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la parcelle servant d'assiette à
l'ensemble immobilier de dix logements autorisé devait faire l'objet d'une division ; qu'il s'ensuit que le moyen
tiré de l'absence au dossier de demande de permis de construire des documents exigés par les articles R. 315-
5, R. 315-6 et R. 421-7-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur, en cas de division de la parcelle servant
d'assiette au projet faisant l'objet du permis de construire contesté est inopérant ».
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Ancien 03/12/2010, 20h07
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DIVISIONS EN PROPRIETE & DIVISIONS EN JOUISSANCE
La notion de division en propriété ne pose pas de difficulté, il s’agit de celle résultant du
transfert de la propriété d’une partie du terrain d’origine à un tiers et ce, quelle que soit
l’origine de ce transfert : vente, cession gratuite, etc.
La notion de division en jouissance est plus délicate à cerner. Il s’agit en de celle qui sans
conférer à son bénéficiaire la propriété du terrain d’assiette de la construction lui attribue
cependant droit de jouissance privative exclusif sur cette ensemble.
Par voie de conséquence, la circonstance que l’ensemble du projet relève d’une seule et
même copropriété ne permet pas en elle-même d’échapper au permis de construire valant
division (CE. 8 février 1999, Cne de La Clusaz, req. n° 171.946) :
« Considérant qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'à la date à laquelle le permis de construire a été
délivré, l'ensemble immobilier projeté devait être ultérieurement régi par les dispositions de la loi du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'un tel régime comporte une division en parties
affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux
disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; qu'il
ressort des pièces du dossier, et notamment du plan topographique, que les chalets devaient être implantés
sur des parcelles de terrains qui devaient faire l'objet d'une attribution privative ; qu'ainsi, la construction par
la SCI Chrimipadi de quinze chalets pour un seul propriétaire et destinés seulement dans l'avenir à être vendus
à des propriétaires différents dans le cadre du régime de la loi du 10 juillet 1965, entre dans le champ
d'application de l'article R. 421-7-1 précité ».
Mais la nature exacte et les effets précis de ce droit de jouissance exclusif doivent être
déterminés au regard de la notion de divisions foncières au sens du droit de l’urbanisme. Ce
droit de jouissance doit ainsi emporter un transfert du droit de construire sur le terrain ; ce
qui n’est pas le cas d’une simple location d’une maison et de son terrain d’assiette, bien que
l’article 1709 du Code civil confère aux locataires un droit de jouissance privative des
habitations louées (CAA. Versailles, 8 juin 2006, M. X…, req. n° 04VE03538 ; confirmé par CE. 7 mars 2008, Cne
de Mareil-le-Guyon, req. n°296.287) :
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux porte sur la construction de cinq
maisons individuelles sur un même terrain appartenant à M. X ; que ces maisons sont destinées, selon les
déclarations du pétitionnaire, à faire l'objet d'une location et qu'il n'est pas établi, contrairement à ce que
soutient la commune, que chacune de ces habitations soit destinée à devenir la propriété exclusive et
particulière de chaque occupant ; que si la commune de Mareil-le-Guyon soutient également que la location de
ces logements implique, conformément à l'article 1709 du code civil, la jouissance privative des habitations
louées, cet usage personnel ne saurait être assimilé, par lui même, à une opération de division du sol en
propriété ou en jouissance visée par les dispositions précitées du 2ème alinéa de l'article R. 315-1 et de l'article
R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, un tel usage n'impliquant le bénéfice d'aucun droit à construire ; qu'ainsi, le
terrain d'assiette du projet n'ayant pas vocation à faire l'objet d'une division en propriété ou même en
jouissance, c'est à tort que le Tribunal administratif de Versailles a considéré que le projet nécessitait la
délivrance d'un permis de construire groupé prévu par les dispositions précitées de l'article R. 421-7-1 du code
de l'urbanisme ».
LE PCVD EN 50 QUESTIONS/ REPONSES QUESTION/REPONSE N°5 (02/12/2010)
Patrick E. DURAND
Dans cette affaire, il était manifeste que le pétitionnaire n’entendait pas construire les cinq
maisons individuelles projetées pour son seul usage. Il ressortait toutefois de ses dossiers
de demande de permis de construire qu’il avait uniquement l’intention de les louer. Par voie
de conséquence, son projet n’impliquait donc aucune division en propriété. La question
était ainsi de savoir s’il y avait néanmoins une division en jouissance dès lors que même si
les locations en cause portaient sur les maisons individuelles et non pas directement sur
leur terrain d’assiette, ces locations emportaient néanmoins la jouissance privative non
seulement des bâtiments mais également de leur emprise au sol.
Cependant, la Cour administrative d’appel de Versailles puis le Conseil d’Etat ont donc jugé
qu’une telle location n’emportait pas une division foncière au sens de l’ancien article R.421-
7-1 du Code de l’urbanisme ; ce qui vaut bien entendu pour application de l’actuel article
R.431-24.
Ces arrêts confirment ainsi que les divisions foncières sont celles résultant non pas du
simple droit d'usage exclusif d'un bâtiment et du terrain attenant mais d’un transfert du droit
de construire sur l’unité foncière initiale : ce qui n’est pas le cas du simple locataire d’un
terrain et, a fortiori, de l’immeuble édifié sur ce dernier puisqu’une telle qualité ne confère
pas un titre habilitant à construire ; sauf à ce qu’il soit titulaire d’un bail à construction, d’un
bail emphytéotique ou, plus généralement, d’un bail l’autorisant expressément à construire
sur le terrain loué.
Dans cette mesure, ces arrêts confirment donc également qu’une division foncière ne peut
procéder que de la réunion sur une même unité foncière d’origine de plusieurs titulaires
d’un droit d’y construire et, surtout, que dès lors qu’une telle réunion est constituée, il y a
nécessairement division foncière de ce terrain.
A contrario, lorsqu’il s’agit d’une simple location n’emportant aucun transfert du droit de
construire sur le terrain, il n’y a donc pas divisions en jouissance.
 COPROPRIETES HORIZONTALES & DIVISIONS EN VOLUME
Par l’arrêt « Ville de Strasbourg » (CE. 30 novembre 2007, Ville de Strasbourg, req. n°271.897) le
Conseil d’Etat a jeté un certain trouble s’agissant de la question du statut des divisions en
volumes au regard de la règlementation d’urbanisme sur les divisions foncières. Chacun a
pris cette décision avec les « pincettes » qu’elle imposait mais la plupart de ses
commentateurs ont précisé qu’elle semblait marquer l’abandon de la jurisprudence « Mme
Joubin » et/ou de la jurisprudence « Ville de Toulouse ».
La technique de la division en volumes comme celle de la copropriété horizontale repose, en
substance, sur une dissociation du sol, du tréfonds et de l’espace le surplombant. Au regard
du droit civil, l’acquéreur du volume ou du lot ainsi créé exerce le droit de construire lié à
son droit réel au sein de ce volume ou de ce lot mais pas sur le sol puisque son droit réel ne
porte pas sur ce dernier.
LE PCVD EN 50 QUESTIONS/ REPONSES QUESTION/REPONSE N°5 (02/12/2010)
Patrick E. DURAND
Mais ces techniques, en tant qu’échappatoire à la réglementation d’urbanisme sur les
divisions foncières, avait été condamnée par les deux arrêts susvisés lesquels y avait
reconnue une opération de lotissement alors même, dans le premier, qu’il ressortait « du
règlement de copropriété que les copropriétaires (avaie)nt la propriété indivise de
l'ensemble des parties communes » (CE. 27 octobre 1993, req. n°110.375) et, dans le second, «
alors même que la propriété du sol (était) restée indivise » (CE. 21 août 1996, Ville de Toulouse, req.
n° 137.834).
Or, c’est sur ce point que certains ont voulu voir dans l’arrêt « Ville de Strasbourg » un
tournant majeur puisque le Conseil d’Etat y a considéré qu’il n’y avait pas de lotissement
dans la mesure où les acquéreurs des lots en volume en cause n’en tiraient « ni propriété, ni
jouissance exclusive et particulière du sol d'assiette de la parcelle ».
Mais ultérieurement, la Cour administrative d’appel de Marseille a néanmoins jugé que :
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain ayant fait l'objet du permis de construire délivré
à M. et Mme A le 1er avril 2003 résulte de la division le 21 mai 1999 d'une parcelle non bâtie cadastrée n° 87
section C, sise à Marseille, en trois lots, section A cadastré n° 88, section B cadastré n° 89 et section C
cadastré n° 90 ; que sur les lots A et B ont été reconnus des droits à bâtir alors que la parcelle C, terrain
d'assiette du projet des requérants, était reconnue comme inconstructible pendant 10 ans par application des
dispositions précitées ; que, par acte du 21 mai 1999, les parcelles cadastrées n° 88 et 89 ont été vendues
chacune en copropriété à de nouveaux acheteurs pour constituer deux copropriétés différentes ; que deux
permis de construire ont été délivrés, d'une part, sur la parcelle 88, l'un le 30 décembre 1998, l'autre le 22
décembre 1999 à Mme B, d'autre part, sur la parcelle n° 89 les 23 juillet 1999 et 4 juillet 2002 ; qu'enfin un
permis de lotir a été délivré le 23 avril 2002 sur la parcelle 90, suivi du permis de construire litigieux ; qu'ainsi,
en moins de dix ans les divisions de la parcelle n° 87 d'origine ont conduit à la délivrance de cinq permis de
construire ;
Considérant que cette opération de division, qui a conféré à chacun des bénéficiaires un droit exclusif de construction
sur son lot et la propriété exclusive de sa maison, les a placés dans la situation prévue par les dispositions susrappelées
du code de l'urbanisme, alors même que la propriété du sol est restée indivise entre eux ; que, par suite, les
divisions antérieures au permis de lotir du 23 avril 2002 auraient dû être précédées d'une autorisation de lotir ; que,
dès lors, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme A, c'est à bon droit que les premiers juges ont
considéré qu'en application des dispositions précitées de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme, la demande
d'autorisation de lotir ne pouvait que concerner l'ensemble des divisions issues de la parcelle 87 et non un lot
unique et que, par voie de conséquence, le permis de construire litigieux était illégal et devait être annulé »
(CAA. Marseille, 19 mars 2010, M. et Mme A, req. n°08MA00634).
En substance, la Cour a donc retenu un motif identique à celui dégagé par les arrêts «
Joubin » et « Ville de Toulouse » alors que, comme dans l’affaire « Ville de Strasbourg », le
titulaire du permis de construire attaqué n’avait à proprement parler « ni propriété, ni
jouissance exclusive et particulière du sol d'assiette de la parcelle » ; puisque ce sol était
restait indivise.
Mais précisément, dans l’arrêt « Ville de Strasbourg », le Conseil d’Etat ne nous semble pas
avoir jugé que par principe toute « division en volume » n’était pas constitutive d’une
division foncière mais considéré que la « division en volume » en cause en l’espèce
n’emportait pas la création d’un lotissement ; le Conseil d’Etat ne s’étant en effet prononcé
qu’au regard de la règlementation sur les lotissements.
LE PCVD EN 50 QUESTIONS/ REPONSES QUESTION/REPONSE N°5 (02/12/2010)
Patrick E. DURAND
Il faut ainsi rappelé que, dans cette affaire, une seule et même société avait obtenu sur un
même terrain deux « droits de superficie perpétuels » sur lesquels lui avaient ensuite été
délivrés deux permis de construire. Outre qu’il fallait à cette époque trois « lots à construire
» pour qu’il y ait lotissement, il n’y avait à ce stade aucune division foncière dès lors que ces
« droits de superficie » et ces autorisations étaient détenus par une seule et même société.
Ultérieurement, sans pour autant se dessaisir des « droits de superficie » et permis de
construire dont elle était titulaire, cette société avait cédé à des tiers des lots correspondant
à des volumes des immeubles autorisés par ces permis : ce sont ces divisions que le
Conseil d’Etat n’a pas reconnu comme constitutives d’un lotissement.
Dès ce stade, deux constats doivent être opérés sur les divisions objet de l’arrêt « Ville de
Strasbourg ».
D’une part, ces dernières n’avaient pas été réalisées avant la délivrance des permis de
construire attaqués. Or, comme l’a rappelé le Conseil d’Etat, « l'édification sur une parcelle
de plusieurs constructions ne peut être regardée comme constitutive d'un lotissement que
si la parcelle servant d'assiette aux constructions a été divisée en jouissance ou en
propriété ». Et pour cause puisqu’une division foncière constitutive d’un lotissement était
(anc. art. R.315-1 ; C.urb) et reste (art. L.442-1 ; C.urb) celle « destinée à l’implantation de
bâtiments ».
D’autre part, ces divisions en lots portaient sur les volumes devant être bâtis par la société
venderesse en exécution des permis de construire dont elle restait titulaire. Comme l’a
relevé le Conseil d’Etat, il s’agissait ainsi de « la division de ces lots entre les futurs
copropriétaires des immeubles collectifs autorisés par les permis de construire ».
Concrètement, ces divisions portaient donc sur des immeubles et emportaient leurs effets
une fois ceux-ci édifiés : sous cet angle également, il ne s’agissait pas d’une division «
destinée à l’implantation de bâtiments » mais, en substance, de la division d’un immeuble
(virtuellement) bâti au profit de tiers qu’ils n’avaient pas vocation à construire. Précisément,
il ressort de la jurisprudence ultérieure que la division foncière au sens du droit de
l’urbanisme est celle qui traduit le transfert exclusif du « bénéfice (d’un) droit à construire »
(CAA. Versailles, 8 juin 2006, Dos Santos, req. n°04VE03538 ; Confirmé par : CE. 7 mars 2008, Cne de Mareil-le-
Guyon, req. n°296.287).
Or, dans l’arrêt « Ville de Strasbourg », le Conseil d’Etat s’est borné à relever que la cession
des volumes en cause procédait d’un « acte de vente aux termes desquelles chaque lot
comporte la pleine propriété des volumes et chaque propriétaire de lot sera propriétaire des
constructions ». Et il ne nous parait pas anodin qu’à la différence de l’arrêt d’appel (CAA.
Nancy, M. & Mme Maleriat-Bihler, req. n° 00NC00512) et des conclusions de son Commissaire du
gouvernement, le Conseil d’Etat se soit limité à ce constat sans considérer, ou du moins
sans relever, qu’il impliquait le transfert d’un droit de construire.
LE PCVD EN 50 QUESTIONS/ REPONSES QUESTION/REPONSE N°5 (02/12/2010)
Patrick E. DURAND
En effet, non seulement il n’apparaissait pas que la société titulaire des permis de construire
ces immeubles s’était dessaisie du droit qu’elle tirait de ces autorisations mais, en outre, cet
acte de vente s’accompagnait d’un cahier des charges aux termes duquel les acquéreurs
des lots n’avait apparemment qu’un droit limité à l’aménagement des constructions
réalisées et non pas nécessairement un droit de bâtir des constructions nouvelles.
C’est toute la différence avec notamment le montage condamné par l’arrêt « Ville de
Toulouse » dans lequel, comme l’a souligné le Conseil d’Etat, la division en cause avait «
conféré à chacun des trois bénéficiaires un droit exclusif de construction sur son lot » ;
droit procédant du fait que la société ayant cédé ces lot avait « renoncé (…) à construire
elle-même la totalité des bâtiments autorisés par le permis de construire initial ».
En l’état, il semble donc encore falloir distinguer la division de « volumes à bâtir » par
plusieurs personnes de la division de « volumes d’immeubles bâtis » opérée par le
constructeur et ce, pour rappeler que si la Cour administrative d’appel de Paris a pu elle-
même juger qu’une division en « volumes à bâtir » n’était pas constitutive d’un lotissement,
c’est non pas dans la mesure où elle n’emportait une division foncière mais uniquement
parce qu’elle avait été pratiquée selon la technique dite de la « division primaire » (CAA. Paris,
7 juillet 2005, Ville de Paris, req. n° 01PA00808).
On peut donc penser qu’une division en volume intervenant avant l’achèvement du projet
peut néanmoins relever de la procédure du permis de construire valant division.
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Ancien 03/12/2010, 20h09
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Question/Réponse n°6 : Le nombre de terrains à créer a-t-il
une incidence sur la procédure du permis de construire
valant division ?
RESUME : Le nombre de terrains issus des divisions projetées n’a pas d’incidence. Dès qu’il
y’a deux bâtiments dont les terrains d’assiettes doivent être détachés avant l’achèvement
du projet, un permis de construire valant division est exigible. En outre, le nombre de
terrain à créer n’a plus aucune incidence sur les pièces à produire au dossier de demande
Sous l’empire du régime applicable avant le 1er octobre 2007, le nombre de lots constitués
sur une période de dix années était le critère déterminant d’assujettissement à la procédure
de lotissement. Dès qu’il y avait plus de deux lots à construire, une autorisation de lotir était
exigible.
Aujourd’hui, en matière de lotissement, le nombre de lots créés sur dix ans reste un critère
important. S’il y a lotissement dès le premier lot à construire, le nombre de lots est le critère
premier pour déterminer si le lotissement est soumis à permis d’aménager ou à simple
déclaration.
En revanche, le nombre de terrains à détacher dans le cadre de la réalisation d’une
opération groupée n’a jamais eu d’incidence. Dès qu’il y’a deux bâtiments dont les terrains
d’assiettes doivent être détachés, un permis de construire valant division est exigible (CAA.
Lyon, 16 mars 2010, Sté L’Immobilière du Val, req. n°07LY02393) :
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment de la demande de permis de construire, que le
projet porte sur la réalisation de dix-huit logements, dont dix-sept dans deux groupes de maisons accolées et
d' un pavillon isolé au nord-ouest du terrain d'assiette, qui dispose de son propre accès à la voie publique,
débouchant sur la rue des Haies ; qu'il est précisé à la rubrique 363 du formulaire de demande de permis de
construire, qu'une partie des constructions projetées est destinée à la vente ou location-vente, et l'autre, à la
location vide ou meublée ; qu'à la date de la décision attaquée, la Société L'IMMOBILIERE DU VAL prévoyait, à
tout le moins de réaliser une division en propriété de son terrain avec l'acquéreur du pavillon ; que, dès lors, le
projet entre dans le champ d'application des dispositions précitées de l'article R. 421-7-1 du code de
l'urbanisme, nonobstant la circonstance que la vente n'a pas encore eu lieu et que seulement deux lots
seraient créés ».
Avant le 1er octobre 2007, le nombre de terrain avait toutefois une incidence sur les pièces à
produire.
LE PCVD EN 50 QUESTIONS/ REPONSES QUESTION/REPONSE N°6 (04/12/2010)
Patrick E. DURAND
L’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme prévoyait, lorsque le projet comportait la
réalisation d’équipements communs, que le dossier devait être complété par certaines des
pièces prévues pour les dossiers de lotissement, en l’occurrence par l’ancien article R. 315-
6 du même code
Toutefois, dans la mesure où l’article R.315-7 dispensait de la production de ces pièces les
dossiers de lotissement de moins de cinq lots lorsque le lotisseur s'engageait à ce que les
équipements communs soient attribués en propriété aux acquéreurs de lots ou justifiait de
la conclusion avec la commune d'une convention prévoyant le transfert dans son domaine
de la totalité des équipements communs une fois les travaux achevés, le juge administratif
semblait considérait qu’il devait en aller de même pour les demande de permis de construire
valant division.
Aujourd’hui, il résulte de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme que la procédure de
permis de construire valant division est toujours indépendante du nombre de terrains à
détacher mais qu’en outre, ce nombre de terrains n’a plus aucune espèce d’incidence sur
les pièces à produire.
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Ancien 03/12/2010, 20h10
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Par défaut Re : Maître DURAND à l'Arugem le 24 septembre!
Question/Réponse n°30 : Le nombre de terrains à créer at-
il une incidence sur la procédure du permis de construire
valant division ?
RESUME : La production d’un plan de division est systématiquement requise. Toutefois, ce
document ne permet plus de ventiler le COS applicable entre les terrains à créer, y compris dans le
cas où le PLU entend faire exception à l’article R.123-10-1 en prévoyant que le COS s’applique en
considération de la superficie propre de chacun de ces terrains et non pas à l’échelle de l’ensemble
de l’assiette foncière de la demande.
L’alinéa 2 de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme prévoyait que : « lorsqu'un
coefficient d'occupation des sols est applicable au terrain, la demande peut être
accompagnée d'un plan de division du terrain précisant, le cas échéant, le terrain d'assiette
de la demande d'autorisation et répartissant entre chacun des terrains issus de la division la
surface hors oeuvre nette ».
La production d’un plan de division était donc facultative et correspondait au cas où le
pétitionnaire entendait, pour application du COS opposable à son opération, ventiler la
SHON constructible générer par l’ensemble de l’assiette foncière de la demande entre les
différents terrains à créer en exécution du projet, indépendamment donc de la superficie
respective de chacun de ces terrains.
A contrario, l’article R.431-24 se borne à disposer que « la demande est complétée par un
plan de division ».
La production de ce plan de division est donc systématiquement requise mais n’est pas
prévue pour permettre la ventilation de la SHON constructible entre les différents terrains à
créer.
Pour partie, ceci s’explique par l’article 123-10-1 du Code de l’urbanisme dont il résulte que
l’instruction d’une demande de permis de construire valant division, notamment, s’opère
indépendamment des divisions à réaliser.
Par principe, le COS s’applique à l’échelle de l’ensemble de l’assiette foncière du projet
objet de la demande de permis.
LE PCVD EN 50 QUESTIONS/ REPONSES QUESTION/REPONSE N°6 (04/12/2010)
Patrick E. DURAND
Il reste que l’article R.123-10-1 prévoit que les PLU peuvent faire exception à la règle de
principe posée par cet article et, donc, décider que le COS opposable au projet sera
appliqué à l’échelon de chacun des terrains à créer.
Or, même dans ce cas, le plan de division ne pourra pas s’y opposer puisque l’article R.431-
24 du Code de l’urbanisme n’autorise pas ce qu’en matière de lotissement prévoit
expressément l’article R.442-9 qui dispose que : « lorsqu'un coefficient d'occupation des
sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être
supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant
l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les
différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la
superficie de chaque lot », lequel permet ainsi de contourner les contraintes liées à un
article 14 d’un règlement local d’urbanisme s’opposant à l’article R.123-10-1 précité.
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