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Ancien 18/11/2011, 18h11
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Par défaut La maison vendue est une "construction illégale" ?
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La maison vendue est une "construction illégale" ?



vendredi 18 novembre 2011 , par Juris Prudentes

Question. Je vais acheter une maison qui a été construite il y a huit ans. Je me suis renseigné auprès de la mairie sur la situation de cette maison au regard du permis de construire, car l’agent immobilier et le vendeur m’ont dit qu’il n’y avait pas de certificat de conformité mais que cela ne tirait pas à conséquence en raison de la réforme qui a supprimé le certificat en question. Le notaire de son côté m’a dit que le certificat de conformité est requis pour les constructions d’avant 2007. Il n’a rien pu me dire de plus notamment pour confirmer les déclarations du vendeur et de l’agence. Que peut-il à votre avis se passer si le certificat de conformité n’est pas obtenu avant la vente parce que la construction serait illégale ?

Réponse. L’administration considère une construction comme illégale quand elle a été faite sans permis de construire ou sans respect de l’autorisation délivrée. Cela résulte de l’art. L. 480-4 du Code de l’urbanisme.

Après trois ans suivant l’achèvement des travaux, l’action pénale est prescrite. Mais, attention, il incombe à la personne poursuivie de prouver la date de l’achèvement des travaux. Aussi, pour que votre responsabilité pénale ne soit pas engagée, en qualité de propriétaire, il est indispensable que tous les documents établissant l’achèvement complet de la construction vous soient remis avant la signature de l’acte de vente.

Mais si l’action pénale est prescrite, l’action civile, fondée sur la responsabilité de droit commun de l’art. 1382 du Code civil, elle ne l’est pas. Le délai de prescription de dix années continue à s’appliquer malgré les nouvelles dispositions issues de la loi du 17 juin 2008 sur la prescription civile, qui ne sont pas applicables en cette matière. Vous ne seriez donc pas à l’abri d’une contestation civile (demande de DI, par exemple venant d’un voisin).

Et de plus, l’existence d’une construction illégale comporte des conséquences relatives aux travaux susceptibles d’être réalisés sur l’immeuble, puisque la construction faite par votre vendeur et achevée depuis moins de dix ans ne peut pas bénéficier des dispositions de l’article L. 111-12 du Code de l’urbanisme issu de la loi ENL n° 2006-872 du 13 juill. 2006. Selon la jurisprudence en effet l’existence d’une construction illégale, même si l’illégalité n’est plus susceptible de faire l’objet d’une action devant le juge, a des conséquences dans l’hypothèse de l’extension de la construction ou de travaux, puisque l’autorisation devra porter tant sur les travaux envisagés que sur la construction illégalement implantée.

S’il s’agit d’un permis de construire non respecté et non d’un défaut total de permis, ce qui semble probable, le bénéfice de la régularisation automatique sera acquis dans un délai de dix années après l’achèvement des travaux ; dans cette hypothèse, la commune ne pourra plus imposer une demande de régularisation.

Cela ne veut pas dire que le permis de construire sera automatiquement accordé pour une extension. Il vous faudra vérifier si les droits à construire, fixés aux termes du plan et du règlement d’urbanisme, n’ont pas été entièrement consommés sur le terrain. Si c’était le cas, le permis serait refusé.


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Jean-Michel
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