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Ancien 26/02/2011, 20h46
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Quand l’acquéreur se rend complice du vendeur (mandant) pour évincer l’agent immobilierDe la valeur juridique du bon de visite

vendredi 25 février 2011 , par Juris Prudentes





En traitant ultérieurement directement avec les époux N pour le prix de 230.000 euro moins de deux mois après leur dernière offre d’achat, les époux E se sont portés complices des vendeurs, qui échappaient ainsi au paiement de la commission due à la SARL TOLOSAN IMMOBILIER, et ils ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier.


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Sur la responsabilité contractuelle des époux E, candidats acquéreurs



Aux termes des articles 1 et 6 de la loi du 2 janv. 1970 (loi Hoguet) et 72 et 73 du décret du 20 juill. 1972 , l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat.



La SARL TOLOSAN IMMOBILIER est donc mal fondée à se prévaloir du bon de visite signé par les époux E pour réclamer à ces derniers le paiement de sa commission alors qu’elle est intervenue comme mandataire uniquement des époux N, vendeurs.



A défaut pour les époux E de justifier d’une irrecevabilité procédurale, la SARL TOLOSAN IMMOBILIER doit être déboutée de sa demande de réparation fondée sur l’ article 1147 du Code civil



Les époux E ne justifient cependant pas du caractère abusif de cette demande et il n’y a donc pas lieu de condamner la SARL TOLOSAN à une amende civile non plus qu’à des dommages et intérêts au profit des intimés en vertu des articles 32-1 et 559 du code de procédure civile .



Sur la responsabilité délictuelle des époux E



Même s’il n’est pas débiteur de la commission due par le vendeur à son mandataire, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en relation avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit réparation à cet agent immobilier de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle nonobstant la possibilité pour celui-ci de recourir sur le fondement contractuel à l’encontre de son mandant.



En l’espèce, le mandat de vente donné le 3 septembre 2005 par les époux N à la SARL TOLOSAN IMMOBILIER stipulait que la commission serait également due, même après l’expiration du mandat, si le mandant vendait son bien à un client présenté par le mandataire pendant une durée de dix-huit mois après l’expiration ou la résiliation de ce mandat.



Lors de la signature du compromis de vente avec les époux N le 14 janvier 2006, réitéré par acte authentique du 4 mars 2006, les époux E connaissaient nécessairement l’existence du mandat de vente donné par les vendeurs à la SARL TOLOSAN IMMOBILIER par l’entremise de laquelle ils avaient visité la maison les 13 et 17 sept. 2005 et fait une offre d’achat le 5 nov. 2005 pour un prix de 240.000 euro.



Dès lors, en traitant ultérieurement directement avec les époux N pour le prix de 230.000 euro moins de deux mois après leur dernière offre d’achat, les époux E se sont portés complices des vendeurs, qui échappaient ainsi au paiement de la commission due à la SARL TOLOSAN IMMOBILIER, et ils ont en outre manqué gravement à leur obligation de loyauté à l’égard de cet agent immobilier puisque, dans le bon de visite signé au profit de ce dernier, ils s’étaient interdits de traiter l’acquisition du bien appartenant aux époux N en dehors de l’intervention de l’agence, même au-delà de la durée de validité du mandat, et s’étaient obligés à aviser les vendeurs de ce qu’ils s’étaient présentés par l’entremise de cette agence.



Les époux E, qui ont été largement bénéficiaires de cette collusion frauduleuse puisqu’ils ont réalisé à cette occasion une économie substantielle de 10.000 euro par rapport à leur dernière offre d’achat, ne sont donc pas fondés à soutenir que la transaction litigieuse était sans incidence pour eux au motif que le montant de la commission était à la charge du vendeur.



Ils ne peuvent davantage se prévaloir de leurs démarches pour l’acquisition de la maison de GARDOUCH, intervenues entre leurs dernière offre de prix et la reprise de leurs négociations avec les époux N, alors que ces négociations sont sans incidence sur leur comportement fautif à l’égard de la SARL TOLOSAN IMMOBILIER.



Ils ne sont pas fondés enfin à se retrancher derrière l’erreur alléguée des vendeurs qui se seraient prétendus déliés vis-à-vis de leur mandataire et, à supposer même que ce soit les époux N qui aient repris contact avec eux, il leur appartenait en tout état de cause de respecter leur propre engagement à l’égard de la SARL TOLOSAN IMMOBILIER.



Il convient dans ces conditions d’évaluer le préjudice subi par la SARL TOLOSAN IMMOBILIER à 8.500 euro, somme correspondant au solde de la commission due après versement par les vendeurs de la moitié de la commission, et de condamner en conséquence les époux E au paiement in solidum de cette somme en application de l’article 1382 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt en vertu de l’article 1153-1 du Code civil.


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C.A. de Toulouse, Ch. 3, sect. 1, 1er févr. 2011 (R.G. n° 58, 59/04422)
__________________
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