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Ancien 06/07/2011, 08h37
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Par défaut Droit à construire, la fin du flottement jurisprudentiel
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Droit à construire, la fin du flottement jurisprudentiel
Les Echos Entrepreneur - 04/07/2011
par Pierre Cléon
Le droit à construire, une immobilisation désormais non amortissable !
Généralement, l'acquisition d'un terrain, s'il est constructible, comprend également le droit à construire sur celui-ci ; toutefois, l'acquisition du droit à construire se fait parfois indépendamment de celle du terrain. Ce droit s'entend comme la faculté de réaliser une construction dont la superficie, le volume et la densité sont fonction des règles d'urbanisme en vigueur. Il ne saurait donc être confondu avec le versement pour dépassement du plafond légal de densité, basé sur l'idée que s'il dépasse le plafond légal de densité, le constructeur doit racheter de manière fictive à la collectivité le terrain qui lui aurait été nécessaire pour bâtir sans dépasser ce plafond ; lequel est considéré à juste titre comme un frais accessoire au terrain. Néanmoins, le droit à construire répond bien à la définition d'une immobilisation incorporelle. Il s'agit, en effet, d'un élément non monétaire sans substance physique.
S'est cependant posé le problème de l'amortissement du droit à construire. Est-il possible en tant qu'il se rattacherait à l'immeuble, position défendue par le Cour administrative d'Appel de Nancy ; ou ne l'est-il pas puisqu'il se rattacherait au terrain, position soutenue par la Cour administrative de Lyon ? Une conclusion du Conseil d'Etat qui vient récemment d'être rendue, infirme la position des juges de la Cour d'Appel de Nancy, en s'étayant sur les conclusions de ceux de la Cour d'Appel de Lyon. Il n'est, désormais plus possible d'amortir, tant comptablement que fiscalement, un droit à construire. Ainsi, le Conseil d'Etat précise que l'amortissement d'un élément d'actif incorporel n'est possible qu'à la condition que ses effets bénéfiques futurs soient à la fois identifiables et limités dans le temps. Au demeurant, cette double condition n'est pas remplie puisque les effets d'un droit à construire ne s'éteignent pas au fur et à mesure de la construction qu'il rend possible, pas plus qu'ils ne s'épuisent de manière irréversible avec le temps. Cette double pérennité interdit donc tout amortissement justifié de droit à construire, en dehors de la connaissance a posteriori d'une limite effective d'utilisation. Tel serait le cas d'une modification du Plan Local d'Urbanisme (PLU), venant à minorer ou limiter temporellement le droit à construire. Si cette réduction définitive était immédiate, le droit à construire ferait alors l'objet d'un amortissement exceptionnel. De la même manière, le droit à construire peut faire l'objet d'une dépréciation en cours d'utilisation dès lors qu'une perte de valeur identifiable et suffisamment probable apparaît ; la découverte de vestiges archéologiques constitue, à ce titre, une piste suffisante.
__________________
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