Notes

Répondre
 
Outils du sujet Rechercher dans ce sujet Affichage du sujet
  #1  
Ancien 11/01/2010, 17h48
Avatar de Jean-Michel LUGHERINI
Jean-Michel LUGHERINI Jean-Michel LUGHERINI est déconnecté
GE à CONTES (06) [ARUGEM] [CoAdmin de AteliersGE]]
 
Inscrit : December 2009
Lieu: NICE
Messages: 4 555
Par défaut Le blog de Christophe Buffet...au quotidien
Pour les questions diverses...........dans ce forum !

http://www.bdidu.fr/

Le droit de propriété ne s'éteint pas par le non-usage

Principe affirmé par cet arrêt :
"Attendu, selon les arrêts attaqués (Papeete, 24 juillet 1997, 27 août 1998, 4 février 1999, 3 mai 2001), que les consorts X..., héritiers de Mme Y..., ont engagé une action en expulsion de la parcelle 99 de la terre Piopio contre M. Alfred Z..., ayant droit de Tavaha a A... ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt du 3 mai 2001 de dire que les ayants droit de Tavaha a A... et de Ahuura a A... sont propriétaires par prescription trentenaire de ladite parcelle, alors, selon le moyen, que la présomption de possession dans le temps intermédiaire ne bénéficie au possesseur actuel qui a possédé lui-même avant l'interruption et non à celui qui prétend joindre à sa possession actuelle celle de ses auteurs avant l'interruption ; qu'ainsi, en considérant que nonobstant l'absence d'occupation de la terre litigieuse de 1960 à 1995 M. Z..., qui avait pris possession de la terre à cette date, était fondé à invoquer la possession "solo animo" antérieure, la cour d'appel a violé les articles 2234, 2235 et 2262 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, que le droit de propriété ne s'éteint pas par le non-usage et constaté que la parcelle litigieuse avait été occupée par les ayants droit d'Alfred Z... pendant plus de trente ans conformément aux exigences de l'article 2229 du Code civil et qu'il n'existait aucun obstacle lorsqu'Alfred Z... avait repris possession du bien, la cour d'appel en a justement déduit que les ayants droit de Tavaha a A... et de Ahuura a A... étaient propriétaires par prescription trentenaire de ladite parcelle."


La conclusion n'est-elle pas inverse au titre ?....un petit décodage ?
__________________
Le travail d'équipe (merci! est essentiel. En cas d'erreur, ça permet d'accuser quelqu'un d'autre. mais l'erreur est humaine et un véritable désastre nécessite un ordinateur.
Jean-Michel
Répondre en citant
  #2  
Ancien 18/01/2010, 13h39
Avatar de administrateur
administrateur administrateur est déconnecté
Administrateur
 
Inscrit : December 2009
Messages: 1 690
Par défaut Re : Le blog de Christophe Buffet...au quotidien
Condition suspensive de l'obtention d'un prêt au sens de l'article L. 312-16 du code de la consommation

http://www.bdidu.fr/

Voici un exemple :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 312-16 du code de la consommation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 mars 2006), que par acte sous seing privé conclu le 6 août 2002 avec le concours de M. X..., agent immobilier, la société Batimer a vendu aux époux Y... un terrain sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que la vente n'ayant pas été réitérée, la société Batimer a assigné les époux Y... pour obtenir le versement de la clause pénale, cependant que M. X... leur demandait le paiement de sa commission ;

Attendu que pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que si les époux Y... produisent une lettre du 18 août 2002 faisant état d'un avis défavorable émis sur leur demande de financement, ils ont persisté dans leurs recherches de ce financement, que M. Y... a indiqué, dans une correspondance du 29 octobre 2002, que "suite à l'appel téléphonique de mon banquier pour confirmer l'obtention du financement prévu dans le cadre de la promesse de vente, je vous demande de bien vouloir reporter la signature de l'acte... Mon conseiller vous transmet par courrier l'accord de financement", que M. Y... s'est ainsi indiscutablement prévalu de l'obtention du prêt dont il avait fait la condition de son engagement et qu'il n'établit aucunement que sa banque aurait remis en cause cet accord ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater la délivrance aux époux Y... d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention par ceux-ci d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;

Condamne, ensemble, la société Batimer et M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Batimer ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille neuf.


MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP DELAPORTE, BRIARD et TRICHET, avocat aux Conseils pour les époux Y...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement les époux Y... à payer à la société BATIMER la somme de 8.500 euros et à Monsieur Philippe X... celle de 6.700 euros ;

AUX MOTIFS QUE « les époux Y... produisent certes un courrier en date du 18 août 2002 signé du Directeur de la Caisse de Crédit Mutuel de BAYEUX leur indiquant simplement que le Comité des prêts a émis un avis défavorable sur leur demande de financement ; que, toutefois, ils ont persisté dans leurs recherches de ce financement, ainsi qu'il en résulte de la correspondance qui sera examinée ciaprès adressée le 29 octobre 2002 par Monsieur Y... à Monsieur X... et en copie à Maître Z..., ce en accord avec le vendeur, dont témoigne notamment l'avertissement qui leur fut donné le 13 décembre 2002 par Maître Z... en ces termes : "si dans le délai de huitaine à compter de la présente lettre recommandée, vous n'avez pas encore justifié de la réception d'une offre de prêt fournie par un organisme bancaire, le compromis de vente signé le 6 août 2002 sera censé n'avoir jamais existé" ; que les époux Y... ne peuvent donc, pour contrarier la demande de la société BATIMER, se prévaloir de la clause sus-rapportée réputant la vente nulle et non avenue à défaut d'offres de prêt obtenues dans le mois suivant l'acte ; qu'en outre, dans sa correspondance susvisée du 29 octobre 2002 Monsieur Y... indiquait : "Suite à l'entretien avec Maître Z..., l'appel téléphonique de mon banquier à l'agence pour confirmer l'obtention du financement prévu dans le cadre de la promesse de vente, je vous demande de bien vouloir reporter la signature de l'acte au 30 novembre 2002 .../... ; Mon conseiller vous transmet par courrier l'accord de financement et je vous propose une prise de contact téléphonique le mercredi 6 Novembre 2002 afin d'organiser un planning de signature" ; que Monsieur Y... s'est ainsi indiscutablement prévalu de l'obtention du prêt dont il avait fait la condition de son engagement ; qu'or il n'établit aucunement que sa banque aurait remis en cause cet accord, ni par ailleurs qu'il a dû déposer le bilan de son entreprise au cours du même mois de novembre, ce qui prétendument devait ruiner ses espérances d'obtenir son prêt, pourtant affirmées peu de temps auparavant comme étant réalisées ; qu'il sera retenu en conséquence que la condition litigieuse s'est trouvée accomplie, de sorte que le silence gardé par les époux Y... à la correspondance de Maître Z... du 13 décembre 2002, susvisée, s'analyse en un refus de signer l'acte authentique au sens contractuel, justiciable de la dite clause pénale ; que cette correspondance ne traduit, en effet, aucune renonciation au bénéfice de celle-ci » (arrêt p. 2 avant-dernier al. à p. 3 al. 7) ;

Alors, d'une part, que l'obligation contractée sous condition suspensive est celle qui dépend d'un événement futur et incertain, l'obligation ne pouvant être exécutée qu'après l'événement ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que, dans son courrier du 13 décembre 2002, le notaire, en accord avec le vendeur, avait laissé aux époux Y... huit jours pour réaliser la condition suspensive relative à la réception d'une offre de prêt fournie par un organisme bancaire ; que la Cour d'appel a considéré que la condition suspensive serait réalisée sans constater que les époux Y... avaient justifié de la réception d'une offre de prêt dans le délai de huit jours imparti par la lettre du notaire, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1181 du Code civil ;

Alors, d'autre part et à titre subsidiaire, que lorsque l'acte de vente indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement, la durée de validité de cette condition suspensive ne pouvant être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ; que cette condition est réalisée à réception d'un offre ferme d'un établissement de crédit ; qu'en l'espèce, dans le compromis du 6 août 2002, les parties, se référant expressément à l'article L. 312-16 du Code de la consommation, avaient soumis la vente à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt dont les acquéreurs devaient justifier dans les 48 heures de sa réception ; qu'en considérant que la condition suspensive serait réalisée non par la réception d'une offre de prêt, comme stipulé dans le compromis, mais par la lettre du 29 octobre 2002 des époux Y... qui ne faisait état que d'un accord verbal d'un organisme de prêt non confirmé ultérieurement par une offre ferme, la Cour d'appel a violé l'article L. 312-16 du Code de la consommation.
__________________
Bonjour ou Bonsoir à toutes et tous......... et en votre nom!
Répondre en citant
  #3  
Ancien 19/01/2010, 06h27
Avatar de administrateur
administrateur administrateur est déconnecté
Administrateur
 
Inscrit : December 2009
Messages: 1 690
Par défaut Re : Le blog de Christhophe Buffet...au quotidien
Stade Jean Bouin

Le Conseil d’État suspend l’annulation de la signature par le maire de Paris de la convention autorisant l’association Paris Jean Bouin à occuper le stade Jean Bouin

Le Conseil d’État suspend le jugement du tribunal administratif de Paris du 31 mars 2009 par lequel celui-ci avait annulé la décision, prise par le maire de Paris en 2004, de signer avec l’association Paris Jean Bouin une convention autorisant cette dernière à occuper le stade municipal Jean Bouin (16e).

http://www.conseil-etat.fr/cde/fr/co...-lahellip.html
__________________
Bonjour ou Bonsoir à toutes et tous......... et en votre nom!
Répondre en citant
  #4  
Ancien 21/01/2010, 09h02
Avatar de administrateur
administrateur administrateur est déconnecté
Administrateur
 
Inscrit : December 2009
Messages: 1 690
Par défaut Re : Le blog de Christhophe Buffet...au quotidien
La validité de la déclaration d'utilité publique est suspendue entre son annulation et la date de la décision statuant de façon définitive sur sa légalité

http://www.bdidu.fr/

Ainsi jugé par cet arrêt :

Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 2 et 29 janvier 2008 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour M. Yves A, demeurant ...; M. A demande au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler l'arrêt du 16 octobre 2007 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du tribunal administratif de Rennes du 12 septembre 2006, rejetant sa demande d'annulation de l'arrêté du 3 septembre 2004 par lequel le préfet du Morbihan a prorogé l'arrêté du 3 octobre 1997 déclarant d'utilité publique le projet de désenclavement d'Inzinzac-Lochrist sur les communes d'Hennebont, de Caudan et d'Inzinzac-Lochrist ;

2°) de mettre à la charge de l'ensemble des défendeurs la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;



Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Vu le code de justice administrative ;


Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Xavier Domino, Auditeur,

- les observations de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. A, de la SCP Vier, Barthélemy, Matuchansky, avocat de la commune d'Inzinzac-Lochrist, et de Me Foussard, avocat du département du Morbihan,

- les conclusions de M. Edouard Geffray, Rapporteur public ;

La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. A, à la SCP Vier, Barthélemy, Matuchansky, avocat de la commune d'Inzinzac-Lochrist et de Me Foussard, avocat du département du Morbihan ;



Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le préfet du Morbihan a, par arrêté du 3 octobre 1997, déclaré d'utilité publique le projet de désenclavement d'Inzinzac-Lochrist (RD 145) sur le territoire de cette commune et de celles de Caudan et d'Hennebont et fixé à cinq ans à partir de la publication de cet arrêté, qui a eu lieu le 31 décembre 1997 au recueil des actes administratifs de la préfecture, le délai accordé au département du Morbihan pour obtenir l'expropriation des immeubles nécessaire à la réalisation de ce projet routier ; que, sur la demande de M. A, cet arrêté a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Rennes du 27 septembre 2001 ; que toutefois, par un arrêt du 8 avril 2004 devenu définitif, la cour administrative d'appel de Nantes a elle-même annulé ce jugement, et rejeté la demande initialement présentée par M. A ; qu'à la suite de cette annulation, le préfet du Morbihan a, par un arrêté du 3 septembre 2004, prorogé, pour une durée de cinq ans à compter du 3 octobre 2002, les effets de l'arrêté préfectoral du 3 octobre 1997 ; que M. A se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 16 octobre 2007 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a rejeté sa requête tendant à l'annulation du jugement du 12 septembre 2006 du tribunal administratif de Rennes rejetant sa demande d'annulation de l'arrêté du 3 septembre 2004 mentionné ci-dessus ;

Considérant qu'aux termes de l'article L. 11-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : L'expropriation d'immeubles (...) ne peut être prononcée qu'autant qu'elle aura été précédée d'une déclaration d'utilité publique intervenue à la suite d'une enquête (...) ; qu'aux termes de l'article L. 11-5 du même code : - I - L'acte déclarant l'utilité publique doit intervenir au plus tard un an après la clôture de l'enquête préalable. Ce délai est majoré de six mois lorsque la déclaration d'utilité publique ne peut être prononcée que par décret en Conseil d'Etat. Passé l'un ou l'autre de ces délais, il y a lieu de procéder à une nouvelle enquête (...) II. - L'acte déclarant l'utilité publique précise le délai pendant lequel l'expropriation devra être réalisée. Ce délai ne peut, si la déclaration d'utilité publique est prononcée par arrêté, être supérieur à cinq ans (...). Lorsque le délai accordé pour réaliser l'expropriation n'est pas supérieur à cinq ans, un acte pris dans la même forme que l'acte déclarant l'utilité publique peut, sans nouvelle enquête, proroger une fois les effets de la déclaration d'utilité publique pour une durée au plus égale ;

Considérant que le délai de validité d'un acte déclaratif d'utilité publique est suspendu entre la date d'une décision juridictionnelle prononçant son annulation et celle de la décision statuant de façon définitive sur la légalité de cet acte ; que, lorsque cette dernière décision rejette le recours en excès de pouvoir initialement formé contre l'acte déclaratif d'utilité publique litigieux, le délai de validité suspendu recommence à courir pour la durée restante à compter de la date de lecture de cette décision juridictionnelle, à condition qu'aucun changement dans les circonstances de droit ou de fait n'ait fait perdre au projet son caractère d'utilité publique ;

Considérant qu'en jugeant que le délai de validité de cinq ans de la déclaration d'utilité publique prononcée par l'arrêté initial du 3 octobre 1997 avait été suspendu entre le 27 septembre 2001, date du jugement du tribunal administratif de Rennes prononçant son annulation, et le 8 avril 2004, date de l'arrêt annulant ce jugement et rejetant définitivement la demande de M. A, et en en déduisant, en l'absence de tout moyen soulevé devant elle tiré de ce qu'un changement dans les circonstances de droit ou de fait aurait fait perdre au projet son caractère d'utilité publique, que l'arrêté litigieux avait pu, à la date à laquelle il a été pris, proroger légalement les effets de cet arrêté initial sans nouvelle enquête publique, la cour administrative d'appel de Nantes n'a pas commis d'erreur de droit ; que par suite, M. A n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêt qu'il attaque ; que doivent, par voie de conséquence, être rejetées les conclusions qu'il a présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. A la somme que le département du Morbihan et la commune d'Inzinzac-Lochrist demandent au même titre ;





D E C I D E :

Article 1er : Le pourvoi de M. A est rejeté.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune d'Inzinzac-Lochrist et par le département du Morbihan au titre de l'article L. 761-1 du code justice administrative sont rejetées.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. Yves A, au ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales, au ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer en charge des négociations sur le climat, au département du Morbihan et à la commune d'Inzinzac-Lochrist.
Copie en sera adressée pour information aux communes de Caudan et d'Hennebont.
__________________
Bonjour ou Bonsoir à toutes et tous......... et en votre nom!
Répondre en citant
  #5  
Ancien 22/01/2010, 11h45
Avatar de administrateur
administrateur administrateur est déconnecté
Administrateur
 
Inscrit : December 2009
Messages: 1 690
Par défaut Re : Le blog de Christhophe Buffet...au quotidien
L'article 22, 2ème alinéa, de la loi du 10 juillet 1965

Une application de cet article ( selon lequel "Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.") par cet arrêt :

http://www.bdidu.fr/




"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix en Provence, 30 mai 2008), que les époux X..., aux droits desquels vient leur fils Daniel X..., étaient propriétaires de l'un des deux lots situés dans le bâtiment B d'une copropriété constituée de deux bâtiments dans laquelle la société civile immobilière Justine (la SCI) est elle même propriétaire des deux lots composant le bâtiment A qu'elle a subdivisés en plusieurs logements proposés à la location ; qu'ils ont assigné la SCI et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 21-27 chemin Jean Roubin à Marseille en annulation des décisions 9 a) et 9 c) de l'assemblée générale du 6 novembre 2001 rejetant la demande des époux X... d'autoriser le syndic à agir en justice pour faire cesser la violation du règlement de copropriété par la SCI et les troubles de jouissances qu'occasionnent ses locataires ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 22, 2ème alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour rejeter la demande en annulation de ces décisions, l'arrêt retient que s'il résulte des énonciations du procès-verbal que la règle de la réduction des voix n'a pas été appliquée puisque "l'opinion" de la SCI Justine a été retenue pour 8.190 / 10.000émes au lieu de 1.810, le résultat du scrutin n'aurait pas changé puisque de toute façon la SCI Justine, même avec 1.810 voix, restait majoritaire contre M. X... détenteur de mille soixante voix parce que le troisième copropriétaire s'était abstenu avec 750 / 10.000è ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un copropriétaire n'est pas tenu de justifier d'un grief pour pouvoir agir en nullité d'une décision de l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur la troisième moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour constater la prescription de l'action en suppression de certaines additions de construction, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que la pose de tuiles de verre, la création de la véranda comme de la terrasse à l'étage du bâtiment A, paraissent avoir été réalisées à la même époque que les autres travaux ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs dubitatifs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour dire acquise la prescription de l'action en suppression du four à pizza, l'arrêt retient que l'assignation n'a été délivrée que le 20 février 2002 ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui soutenait que cette action ne relevait pas de la prescription décennale de l'article 42 alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, mais de la prescription trentenaire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il constate la prescription de l'action tendant à la suppression du four, de quatre "Vélux" en toiture, des ouvertures en façade arrière du bâtiment A, des tuiles de verre, de la véranda et de la terrasse au premier étage du bâtiment A-est, en ce qu'il infirme le jugement pour avoir annulé les "résolutions" numéro 9 a) et c) de l'assemblée générales des copropriétaires du 6 novembre 2001 et en ce qu'il déboute M. X... de sa demande d'annulation de ces résolutions, l'arrêt rendu le 30 mai 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;


Condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires du 21/27 chemin Jean Roubin à Marseille et la société Justine aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, le syndicat des copropriétaires du 21/27 chemin Jean Roubin à Marseille et la société Justine à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille neuf.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils pour M. X...


PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR rejeté la demande de M. X... en annulation des résolutions 9 a) et 9 c) de l'assemblée générale du 6 novembre 2001 ;

AUX MOTIFS QUE, selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires et qu'en conséquence la SCI Justine ne pouvait disposer plus de 1.810 voix ; que selon les énonciations du procès-verbal, la règle de la réduction des voix n'a pas été appliquée puisque le vote de la SCI Justine a été retenue pour 8.190 millièmes au lieu de 1.810, le résultat du scrutin n'aura pas été changé puisque de toute façon la SCI Justine, même avec 1.810 voix restait majoritaire contre M. X... détenteur de 1.060 voix puisque le troisième copropriétaire s'est abstenu avec 750 millièmes ; que l'abus de majorité ne peut être retenu dès lors qu'il n'est pas justifié de ce que la décision critiquée par M. X... a été prise dans un intérêt autre que l'intérêt collectif, qu'elle a été inspirée par des préoccupations partisanes, qu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ou qu'elle n'est justifiée par aucun motif valable ;

ALORS, en premier lieu, QUE la méconnaissance des dispositions d'ordre public de l'article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 2005 entraîne la nullité des délibérations quand bien même il n'en serait résulté aucun préjudice ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé ce texte ;

ALORS, en second lieu, QU'il y a abus de majorité lorsque la délibération est prise dans l'intérêt personnel du copropriétaire majoritaire, sans qu'elle puisse être justifiée par la défense de l'intérêt collectif de la copropriété ; qu'en considérant que le rejet des délibérations tendant à contraindre la SCI Justine à respecter le règlement de copropriété et à mettre fin à l'appropriation abusive des parties communes n'était pas le fruit d'un abus de majorité, cependant qu'elle relevait que les manquements reprochés à ce copropriétaire étaient, au moins en partie, établis, faisant ainsi ressortir que la défense de l'intérêt collectif des copropriétaires commandait qu'il y soit mis fin et que le rejet des délibérations n'avait pu être voté que dans l'intérêt personnel de la SCI pour la faire échapper à toute poursuite, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.


DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la location par la SCI Justine de huit unités d'habitation aménagées dans les lots n° 1 et 2 n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et qu'il n'y a pas lieu d'y mettre un terme et D'AVOIR rejeté la demande de M. X... tendant à voir ordonner à la SCI Justine de mettre fin, sous astreinte, aux baux consentis ;

AUX MOTIFS QUE la SCI Justine justifie de ce que le précédent propriétaire des lieux, Gil Z..., y exploitait un hôtel restaurant comme en fait foi l'étude de surface et de recensement et diagnostic d'amiante établi par le cabinet d'expertise immobilière Appel 13 dont le rapport est visé dans l'acte de vente ; que ledit rapport fait état d'un hôtel restaurant d'un étage sur rez-de-chaussée avec des chambres numérotées de 1 à 15 (sauf numéro 10 inexistant) ; qu'il est également mentionné l'existence d'un bar, d'une buanderie, d'une salle principale et d'un cellier avec cave à vin, confirmant l'utilisation des lieux comme hôtel restaurant de type commercial ; que l'article 7 du règlement de copropriété énonce que chaque propriétaire pourra modifier à sa volonté la disposition intérieure de ses locaux, à la condition expresse que ces modifications ne puissent nuire à la solidité et à la bonne conservation de l'immeuble ; qu'en conséquence, la SCI Justine avait parfaitement la possibilité de modifier la disposition intérieure des bâtiments pour y aménager des logements dès lors qu'il n'est pas justifié que ces travaux nuisent à la solidité et à la bonne conservation de l'immeuble ; qu'il n'est pas davantage justifié d'une remise en cause de l'harmonie de l'immeuble ; qu'en affectant les lieux uniquement à l'habitation, la SCI Justine s'est strictement conformée aux obligations du règlement de copropriété puisqu'elle a mis fin à l'exploitation commerciale de l'immeuble et l'a affecté à l'habitation bourgeoise ; que seule la location en meublé est prohibée par le règlement de copropriété mais que les baux versés aux débats ne permettent pas de retenir qu'il a été contrevenu à cette interdiction par le propriétaire des lieux ; que la première page à chaque bail comporte en outre le titre : « location habitation vide » et le sous-titre : « contrat de location de locaux vacants non meublés » ; qu'en conséquence, la location par la SCI Justine de huit unités d'habitation aménagées dans les lots 1 & 2 n'est pas contraire à la destination de l'immeuble, la question du logement dans le cabanon et le réservoir d'eau étant réservée pour les raisons ci-après indiquées ; qu'il n'est pas contesté que les boîtes aux lettres et le réseau électrique desservant les appartements sont situés dans les parties privatives et que dans la mesure où l'aménagement en logements de locaux n'est pas prohibé par le règlement de copropriété ni contraire à la destination de l'immeuble, la mise en location de petits appartements n'est pas davantage de nature à modifier les conditions de jouissance des autres propriétaires, étant observé que la location d'appartements offre plus de stabilité que la location de chambres d'hôtel et qu'en conséquence, les autres copropriétaires ne peuvent qu'y gagner en tranquillité dès lors qu'il n'est pas justifié de ce que les locataires soient « des personnes de mauvaise vie et moeurs » ; que le jugement sera donc réformé en ce qu'il a déclaré la location de dix unités d'habitation contraire à la destination de l'immeuble et ce d'autant plus qu'il n'est pas justifié d'un trouble anormal de voisinage résultant de l'occupation bourgeoise des lieux par les locataires de la SCI Justine ;

ALORS QUE selon l'article 11 du règlement de copropriété, « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement » ; qu'en décidant que la transformation par la SCI Justine de ses lots en dix logements destinés à la location n'était pas contraire à la destination de l'immeuble, sans rechercher si la multiplication d'appartements donnés à la location n'était pas contraire au caractère « bourgeois » que devait revêtir l'occupation des appartements, ce caractère supposant un nombre restreints d'occupants qui seul peut garantir une jouissance tranquille et paisible compatible avec une occupation « bourgeoise », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.


TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté la prescription de l'action tendant à la suppression du four à pizza, des tuiles de verre, de la véranda et de la terrasse au premier étage du bâtiment A ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les autres infractions au règlement de copropriété dénoncées par M. X..., à savoir la construction du four à pizza, l'ouverture de quatre fenêtres velux en toiture, les ouvertures en façades arrière du bâtiment A, la pose de tuiles en verre, l'aménagement d'une véranda et d'une terrasse au premier étage du bâtiment A ainsi que la suppression d'une cheminée desservant le logement X... et la pose d'une antenne parabolique sont antérieurs à l'acquisition par la SCI Justine dans la mesure où le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires réunis le 28 juillet 1999 mentionne déjà l'existence de ces ouvrages, à savoir les quatre fenêtres velux, les ouvertures supplémentaires sur la façade côté jardin, la suppression d'une cheminée de la chambre du bâtiment appartenant à M. X... et son remplacement pas une antenne parabolique, une avancée bâtie au rez-de-chaussée du corps du bâtiment A dans laquelle se situe un four ; que ladite assemblée générale a voté contre la remise en état des lieux et n'a pas donné mandat d'ester en justice d'ester en justice au syndic pour faire cesser ces modifications par rapport à l'état descriptif des lieux figurant au règlement de copropriété ; qu'en conséquence, l'assignation n'ayant été délivrée que le 20 février 2002, le tribunal a relevé à juste titre que la prescription décennale était acquise pour lesdits travaux ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires en date du 28 juin 1999 mentionne, sans les dater, des modifications apportées aux lots 1 et 2 tenant à la création d'une avancée en rez-de-chaussée du bâtiment A avec un four, au déplacement de l'escalier menant à l'étage, à la réalisation de quatre velux en toiture, à l'ouverture de trois fenêtres en façade arrière nord-est, à la suppression de la cheminée desservant le logement X... et à la pose d'une antenne parabolique ; que lors de cette assemblée, Gil Z... a indiqué avoir acheté les lieux en l'état en 1991 ; qu'aucun élément ne permet de remettre en cause cette affirmation ; que la pose de tuiles de verre, la création de la véranda comme de la terrasse à l'étage du bâtiment A paraissent avoir été réalisées à la même époque que ces travaux et il convient de dire que les demandes des consorts X... tendant à la remise en état des lieux sur ces points sont prescrites ;

ALORS, en premier lieu, QUE les actions personnelles nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 se prescrivent par dix ans et c'est au copropriétaire qui invoque la prescription de l'action de justifier de la date des travaux pour lesquels il est poursuivi ; qu'en considérant, par motifs adoptés, que les travaux relatifs à la pose de tuiles de verre, à la création de la véranda et de la terrasse à l'étage du bâtiment A « paraissaient » avoir été exécutés avant l'année 1991 pour dire que l'action en suppression de ces ouvrages était acquise, la cour d'appel a statué aux termes de motifs dubitatifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile et 1315 du code civil ;

ALORS, en second lieu, QUE l'action qui tend à faire cesser l'appropriation par un copropriétaire des parties communes est une action réelle qui se prescrit pas trente ans ; que, dans ses conclusions d'appel, M. X... faisait valoir, s'agissant de la création du four à pizza sur le terrain d'emprise d'une partie commune, que ces travaux constituaient une appropriation abusive des parties communes de sorte que son action était une action réelle soumise à la prescription trentenaire ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 455 du code de procédure civile."
__________________
Bonjour ou Bonsoir à toutes et tous......... et en votre nom!
Répondre en citant
  #6  
Ancien 26/01/2010, 09h11
Avatar de administrateur
administrateur administrateur est déconnecté
Administrateur
 
Inscrit : December 2009
Messages: 1 690
Par défaut Le vendeur connaissait les termites
mardi, 26 janvier 2010

Le vendeur connaissait les termites

Ou plutôt il connaissait leur présence dans l'immeuble, et il est tenu à garantie, nonobstant la clause excluant cette garantie, selon cet arrêt :


http://www.bdidu.fr/


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 8 juillet 2008), que par acte reçu par M. X..., avec la participation de M. Y..., notaires, la société civile immobilière 19 Allées de Chartres a vendu aux époux Z... un appartement situé au troisième étage d'un immeuble lui appartenant ; que l'acte de vente comportait une clause de non-garantie, aux termes de laquelle le vendeur ne donnait aucune garantie des vices cachés susceptibles d'affecter le sol, le sous-sol et les constructions, même en cas d'existence de termites ou autres parasites ; qu'était annexé un certificat établi par la société Capri-Therm le 11 décembre 1996, ne faisant pas mention d'attaques de termites alors qu'un autre certificat du même jour, pour l'ensemble de l'immeuble, mentionnait leur présence ; que, postérieurement à la vente, les époux Z... ont découvert la présence de termites et ont, sur le fondement de l'article 1645 du code civil, assigné en indemnisation la société venderesse, laquelle a appelé en garantie M. Y... ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1643 du code civil ;

Attendu que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ;

Attendu que pour débouter les époux Z... de leurs demandes, l'arrêt retient, par motifs propres, que la mauvaise foi du vendeur doit être établie pour écarter la clause de garantie des vices cachés et qu'elle ne peut découler de la seule preuve de la connaissance de la présence de termites et, par motifs adoptés, que le vendeur n'a pas voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l'immeuble puisque si n'avait été annexé à l'acte que le certificat particulier du 11 décembre 1996 concernant exclusivement les lots acquis par les époux Z..., qui ne faisait pas mention d'attaques de termite au troisième étage de l'immeuble, la société 19 allées de Chartres a remis à son propre notaire, pour qu'il la remette au notaire rédacteur, une attestation générale établie le même jour pour la totalité de l'immeuble par la société Capri-Therm, qui mentionnait le passage de termites au troisième étage, et qu'il ne peut être tenu responsable de la non-transmission de cette pièce aux époux Z..., dans la mesure où il appartenait à MM. Y... et X..., qui en avaient tous deux connaissance, d'annexer l'attestation générale à l'acte ou à tout le moins de la porter à la connaissance des acquéreurs et d'en faire mention ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour limiter la condamnation de M. Y..., notaire, à la seule réparation du préjudice financier subi par les époux Z..., la cour d'appel retient que si la faute du notaire est de nature à avoir empêché les acquéreurs d'apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de leur appartement, elle n'est pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les époux Z... ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'ignorance des acquéreurs, par la faute du notaire, de la présence de termites n'avait pas retardé l'exécution des travaux de réfection de l'appartement, notamment en raison de la nécessaire mise en oeuvre d'une procédure judiciaire aux fins d'établir la preuve de la présence de termites, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;



PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 juillet 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne, ensemble, la SCI 19 Allées de Chartres et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, la SCI 19 Allées de Chartres et M. Y... à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf.


MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par Me Georges, avocat aux Conseils, pour les époux Z....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux Z... de leur action à l'encontre de la SCI 19 Allées de Chartres en garantie des vices cachés, et, en conséquence, condamné les époux Z... à rembourser à celle-ci la somme de 15. 466, 32 € saisie attribuée le 23 février 2001,

AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a statué ainsi qu'il l'a fait ; qu'il suffit seulement d'ajouter, pour répondre aux moyens des parties, que la mauvaise foi du vendeur ne peut découler en l'espèce de la seule preuve de la connaissance de présence de termites ; que c'est à juste titre que le tribunal a estimé que la révélation en cours d'expertise de l'existence de travaux de détermitage limités à la charpente de l'immeuble, le 21 juin 1985 par la SCI 19 Allées de Chartres, est de nature à établir la connaissance par la SCI, personne morale, de la présence de termites, alors même que l'actuel gérant n'était pas celui qui avait ordonné lesdits travaux, mais ne suffit pas à établir la mauvaise foi du vendeur ; que l'établissement par le vendeur de plusieurs certificats parasitaires, le 11 décembre 1996, dont celui concernant l'ensemble de l'immeuble, où se trouve mentionnée la présence de termites, ne permet pas d'établir la mauvaise foi du vendeur, puisqu'il est établi qu'ils ont tous été communiqués à Me Y... pour être procédé à la rédaction de l'acte par le notaire des acquéreurs ; que, dans ces conditions, il convient de confirmer la décision du tribunal qui a exactement apprécié à la somme de 15. 466, 32 € au titre de la saisie attribuée le 23 février 2001, la condamnation des époux Z... au bénéfice de la SCI 19 Allées de Chartres et ordonné la libération de toutes sommes bloquées à leur profit (arrêt attaqué, pp. 3 et 4) ; ET AUX MOTIFS, ADOPTES DES PREMIERS JUGES, QUE le vice des termites ne peut être qualifié d'apparent pour les acquéreurs, mais qu'il appartient encore à ceux-ci de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur, qui, en ce cas, serait tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, malgré la clause contenue à l'acte de non-garantie ; qu'en effet, aux termes de l'acte notarié du 31 janvier 1997, le vendeur ne donne aucune garantie des vices cachés susceptibles d'affecter le sol, le sous-sol et les constructions, même en cas d'existence de termites ou autres parasites ; qu'en l'espèce, le vendeur, la SCI 19 Allées de Chartres, n'a pas voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l'immeuble puisqu'il a remis à son propre notaire, pour qu'il la remette au notaire rédacteur, l'attestation générale de Capri Therm, et qu'il ne peut être tenu pour responsable de la non-transmission de cette pièce aux époux Z..., dans la mesure où il appartenait à Me Y... et à Me X..., qui en avaient tous deux connaissance, d'annexer l'attestation générale à l'acte ou à tout le moins de la porter à la connaissance des acquéreurs et d'en faire mention à l'acte ; qu'enfin, s'il résulte de l'expertise que la charpente avait fait l'objet d'un traitement contre les insectes xylophages (capricornes, vrillettes et termites), avec des traces anciennes de termites surtout au-dessus d'une pièce de l'appartement Z..., ce traitement avait été réalisé en 1985, soit 12 ans avant la vente litigieuse, à la demande du père du gérant actuel de la SCI 19 Allées de Chartres, et que la mauvaise foi du vendeur n'est pas suffisamment établie par le défaut de révélation de ce traitement ancien aux acquéreurs, dont il n'est au surplus pas établi que le vendeur ait eu connaissance de l'exacte étendue, s'agissant, pour l'expert, d'un traitement insuffisant pour n'avoir concerné que la charpente, ce que la SCI 19 Allée de Chartres n'était pas forcément en mesure d'appréhender, n'étant pas un professionnel des termites ; que la responsabilité du vendeur ne peut donc être valablement recherchée par les acquéreurs sur le fondement des vices cachés eu égard à l'absence de mauvaise foi du vendeur et à la clause de non-garantie stipulée à l'acte et que les époux Z... doivent être déboutés de ce premier chef de prétention relatif aux termites (jugement entrepris, pp. 10-11) ;

1) ALORS QU'une clause d'exclusion de la garantie par le vendeur des vices cachés de la chose vendue n'est valable que si ce dernier ignorait l'existence des vices cachés ; qu'en l'espèce, pour débouter les acquéreurs de leur action en garantie des vices cachés à l'encontre de la SCI 19 Allées de Chartres, venderesse, la cour d'appel s'est déterminée par la circonstance que cette dernière n'avait pas voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l'immeuble, puisqu'elle avait communiqué à son notaire l'attestation générale faisant mention de ce vice, et qu'ainsi la venderesse était de bonne foi ; qu'en statuant ainsi, tout en relevant, d'une part, qu'au moment de la vente, les époux Z... ignoraient la présence de termites dans l'appartement vendu, et, d'autre part, que la société venderesse, au contraire, en avait connaissance, ce dont il résultait que la clause d'exclusion de garantie ne pouvait recevoir application, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1643 du Code civil ;

2) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'en se bornant à retenir, pour estimer que la mauvaise foi de la venderesse n'était pas établie, que celle-ci n'avait pas voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l'immeuble, puisqu'elle avait communiqué à son notaire l'attestation générale faisant mention de ce vice, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions d'appel des acquéreurs (p. 10), si la venderesse, tenue d'informer les acquéreurs des vices dont elle avait connaissance, n'aurait pas dû communiquer directement aux époux Z... le document d'information considéré, et non se borner à l'adresser à son notaire, et si, en s'en abstenant, la venderesse n'avait pas fait preuve de mauvaise foi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR limité à la réparation du préjudice financier la condamnation de Me Y..., notaire, au titre de sa responsabilité envers les époux Z... sur le fondement de l'article 1382 du Code civil,

AUX MOTIFS QUE c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que le tribunal a statué ainsi qu'il l'a fait sur l'existence d'une faute du notaire, mais qu'il convient de réformer sa décision sur l'existence d'un préjudice en lien avec ladite faute ; que le premier juge a considéré qu'aucun des préjudices invoqués par les époux Z... n'est en lien direct avec la faute commise par le notaire ; que toutefois, si le notaire commet une faute par négligence ou omission en ne mentionnant pas dans l'acte de vente d'un appartement la présence de termites dans l'immeuble, alors qu'il en est informé, cette faute est de nature à avoir empêché les acquéreurs d'apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de leur appartement ; que, dans ces conditions, comme l'a justement considéré le tribunal, si la faute du notaire n'est pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les époux Z..., pour autant la faute du notaire est en lien direct avec le préjudice financier des acquéreurs (arrêt attaqué, p. 4) ;

ALORS QU'en se bornant à énoncer que, si la faute du notaire est de nature à avoir empêché les acquéreurs d'apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de leur appartement, en revanche elle n'est pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les époux Z..., sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions d'appel des exposants (p. 21), si l'ignorance, par la faute du notaire, de la présence de termites n'avait pas retardé l'exécution des travaux de réfection de leur appartement, notamment en raison de la nécessaire mise en oeuvre d'une procédure judiciaire aux fins d'établir la preuve de la présence des termites, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil."
__________________
Bonjour ou Bonsoir à toutes et tous......... et en votre nom!
Répondre en citant
  #7  
Ancien 26/01/2010, 09h18
Avatar de administrateur
administrateur administrateur est déconnecté
Administrateur
 
Inscrit : December 2009
Messages: 1 690
Par défaut Quand les états parasitaires sont contradictoires
repris également par l'Office des notaires de Baillargues....

Office notarial de baillargues, actualité du droit de l’immobilier et de la construction > Mutation > Protection de l’acquéreur Protection de l’acquéreur

Quand les états parasitaires sont contradictoires


L’acte notarié constatant la vente d’un appartement stipulait au profit du vendeur une clause de non garantie des vices cachés susceptibles d’affecter le sol, le sous-sol et les constructions, même en cas d’existence de termites. Le certificat parasitaire annexé à cet acte ne mentionnait pas l’existence de ces insectes.

Après avoir découvert des termites dans l’appartement vendu, les ac quéreurs ont introduit une action en indemnisation contre le vendeur, lequel a appelé le notaire rédacteur en garantie.

La Cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 8 juill. 2008, a débouté les acquéreurs de leur demande en retenant que la mauvaise foi du vendeur devait être établie pour écarter la clause d’exonération de garantie des vices cachés, et que cette mauvaise foi ne pouvait découler de la seule preuve de la connaissance de la présence des termites. Les juges du fond ont considéré que le vendeur n’avait pas voulu cacher cette présence aux acquéreurs puisque si seul le certificat négatif - concernant exclusivement les lots vendus - avait été annexé à l’acte, le vendeur avait bien remis à son notaire, pour qu’il la remette au notaire rédacteur, une autre attestation, non jointe à l’acte, établie le même jour pour la totalité de l’immeuble, et mentionnant cette fois le passage de termites.

Et la Cour de Bordeaux a limité la condamnation du notaire à la seule réparation du préjudice financier subi par les acquéreurs, en retenant que si la faute du notaire était de nature à avoir empêché les acquéreurs d’apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de l’appartement, elle n’était pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les acheteurs.

La Cour de cassation casse l’arrêt :

D’une part la clause exonératoire de garantie des vices cachés ne peut s’appliquer au vendeur qui, lors de la conclusion du contrat, a eu connaissance d’un de ces vices.

D’autre part sanctionne les juges du fond pour avoir limité la réparation due par le notaire au seul préjudice financier subi par les acquéreurs, sans avoir recherché si l’ignorance de ces derniers, par la faute du notaire, de la présence de termites n’avait pas aussi retardé l’exécution des travaux de réfection de l’appartement, en particulier en raison de la nécessaire mise en œuvre d’une procédure judiciaire aux fins d’établir la preuve de la présence de termites.


Référence :
Cass. Civ. 3e, 16 déc. 2009 (pourvoi n° 09-10.540), cassation
Date de l'article: 25 janvier
__________________
Bonjour ou Bonsoir à toutes et tous......... et en votre nom!
Répondre en citant
  #8  
Ancien 28/01/2010, 06h43
Avatar de administrateur
administrateur administrateur est déconnecté
Administrateur
 
Inscrit : December 2009
Messages: 1 690
Par défaut Travaux et contestation en copropriété
Demande d'exécution de travaux et contestation de délibération d'une assemblée générale de copropriété


Le délai de deux mois applicable à la seconde n'est pas opposable à la première, selon cet arrêt :




"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 22 janvier 2009), que les époux X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont sollicité l'autorisation d'effectuer des travaux sur leurs lots affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble ; que cette autorisation leur a été refusée par l'assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2004, puis par l'assemblée générale du 19 janvier 2006 saisie d'un nouveau projet ; que les époux X... ont alors saisi le tribunal, sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, d'une demande d'autorisation de travaux ;

Sur le moyen unique :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'écarter le moyen tiré de la déchéance de l'action introduite par les époux X..., de les autoriser en conséquence à faire réaliser les travaux sollicités, de le condamner à leur verser diverses sommes à titre de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, alors selon le moyen, que la demande formée par un copropriétaire sur le fondement de l'article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 est soumise au délai de deux mois prévu à l'article 42 alinéa 2 de la même loi ; qu'aussi, en déclarant que ce délai était inapplicable à la demande formée par M. et Mme X..., pour s'abstenir d'en rechercher le point de départ qui, selon le syndicat, devait être fixé au 4 novembre 2004, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Mais attendu que l'arrêt retient exactement que l'action des époux X..., introduite non pas pour contester la décision d'une assemblée générale mais pour obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter les travaux projetés malgré le refus opposé, n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de L'Immeuble BNP, 7 Boulevard Eugénie Guinault 42190 Charlieu aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize décembre deux mille neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Hémery, avocat aux Conseils pour le syndicat de copropriétaires de L'Immeuble Bnp 7 Boulevard Eugénie Guinault 42190 Charlieu.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté le moyen tiré de la déchéance de l'action introduite par les époux X... et d'AVOIR, par conséquent, en premier lieu, autorisé les époux X... à faire réaliser les travaux litigieux à leurs frais, en deuxième lieu, condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble BNP à leurs verser 3.000 euros à titre de dommages et intérêtse et 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure cviile et, en troisième lieu, dit que par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux X... seraient dispensés de toute participation aux frais de la présente procédure ;

AUX MOTIFS QUE "la recevabilité de l'action d'un copropriétaire ou d'un groupe de copropriétaires devant le Tribunal de grande instance fondée sur l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 est subordonnée à l'existence d'un refus préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espère, ce refus résulte de la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires en date du 19 janvier 2006 qui à la majorité de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 a refusé aux époux X... d'effectuer des travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de cet immeuble ; que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette action introduite non pas pour contester les délibérations de l'assemblée en cause mais pour obtenir une autorisation judiciaire d'exécuter les travaux projetés malgré ce refus n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le moyen tiré de la déchéance de l'action n'est donc pas fondé" (arrêt attaqué, p.4, § 6 à 8) ;

ALORS QUE la demande formée par un copropriétaire sur le fondement de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 est soumise au délai de deux mois prévu à l'article 42, alinéa 2 de la même loi ; qu'aussi, en déclarant que ce délai était inapplicable à la demande formée par Monsieur et Madame X..., pour s'abstenir d'en rechercher le point de départ qui, selon le syndicat exposant, devait être fixé au 4 novembre 2004, la cour d'appel a violé les textes susvisés."







L'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 :




L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.



Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.



Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.



Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.
__________________
Bonjour ou Bonsoir à toutes et tous......... et en votre nom!
Répondre en citant
  #9  
Ancien 01/02/2010, 09h41
Avatar de administrateur
administrateur administrateur est déconnecté
Administrateur
 
Inscrit : December 2009
Messages: 1 690
Par défaut Le locataire doit respecter le cahier des charges du lotissement
lundi, 01 février 2010

Le locataire doit respecter le cahier des charges du lotissement

C'est ce que cet arrêt rappelle :

http://www.bdidu.fr/


"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 février 2003) rendu en matière de référé, que la commune d'Hyères a créé un lotissement dont le cahier des charges prévoit la division des lots destinés à la location sous forme de baux de neuf ans renouvelables ou de baux de longue durée de type emphytéotique, les preneurs ayant l'obligation de construire dans le délai de deux ans ; que, la société civile immobilière Le Levant (la SCI), preneur d'un lot à bail emphytéotique, a demandé l'interruption des travaux entrepris par M. X..., titulaire d'un bail de même nature, en infraction selon elle, avec le cahier des charges du lotissement ;



Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :



1 / que le juge des référés ne peut ordonner l'interruption de travaux, entrepris en vertu d'un permis de construire exécutoire ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a estimé qu'il lui était possible d'ordonner, en référé, l'interruption des travaux de construction, entrepris par M. X..., sur la base d'un permis de construire exécutoire, en relevant qu'il importait peu que le permis en cause ait été régulier, a excédé ses pouvoirs, en violation de l'article 809 du nouveau Code de procédure civile ;



2 / que le preneur à bail emphytéotique, qui n'est pas propriétaire, n'a pas la qualité de coloti, indispensable pour lui permettre de se prévaloir, à l'égard d'un autre coloti, des dispositions du cahier des charges d'un lotissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a estimé que la SCI Le Levant, simple preneur à bail emphytéotique, avait la qualité de co-lotie -alors que la commune était restée propriétaire de l'immeuble concédé- ce qui lui aurait permis de se prévaloir, à l'encontre de M. X..., des dispositions du cahier des charges communal de 1931, a violé les articles L. 315-2-1 et R. 315-1 du Code de l'urbanisme ;



3 / qu'un cahier des charges communal, qui a seulement pour but d'organiser les rapports entre la collectivité locale lotisseuse et ses amodiataires, ne peut être invoqué pour régler les rapports entre les colotis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a cependant décidé que la SCI Le Levant pouvait parfaitement invoquer le cahier des charges communal litigieux à l'encontre de M. X..., a violé l'article L. 315-1-2 du Code de l'urbanisme ;



4 / que, seule la méconnaissance flagrante des dispositions d'un cahier des charges communal aurait pu caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, qui a estimé que M. X... avait méconnu les prescriptions de l'article 16 du cahier des charges communal, alors qu'il s'y était manifestement conformé, pour avoir entrepris la réalisation d'un seul bâtiment, comprenant trois logements, ce qui n'était pas interdit, a violé l'article 809 du nouveau Code de procédure civile ;



Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement relevé qu'en vertu de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme, constitue un lotissement une division de propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments ayant pour objet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de cette division, que cette définition s'applique notamment aux divisions de propriété ou de jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location et qu'en ce qui concerne les divisions s'opérant par voie de location, sont visés aussi bien les locations de terrains que les baux à construction, les baux emphytéotiques dès lors que la location est consentie en vue de l'implantation de bâtiments, l'arrêt retient à bon droit que les preneurs à bail, bénéficiaires de la jouissance d'un terrain consenti en vue de l'implantation de bâtiments, ont la qualité de colotis, tenus dès lors au respect du cahier des charges à l'égard de la commune bailleresse, et sont fondés à se prévaloir entre eux des stipulations contractuelles du cahier des charges auxquelles ils ont adhéré ;



Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'aux termes de l'article 16 du cahier des charges du lotissement : "sur chaque lot il devra être construit une maison d'habitation mais il ne pourra en être construit qu'une seule" et constaté que le permis de construire délivré à M. X... autorisait la construction de deux bâtiments, la cour d'appel, qui en a déduit que ce permis de construire n'était pas conforme aux stipulations du cahier des charges, a pu retenir, sans excéder ses pouvoirs, que cette irrégularité était constitutive d'un trouble manifestement illicite, l'obtention d'un permis de construire, même régulière, étant sans incidence sur les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, contenus dans le cahier des charges du lotissement ;



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



PAR CES MOTIFS :



REJETTE le pourvoi ;



Condamne M. X... aux dépens ;



Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille quatre."
__________________
Bonjour ou Bonsoir à toutes et tous......... et en votre nom!
Répondre en citant
  #10  
Ancien 10/02/2010, 08h38
Avatar de administrateur
administrateur administrateur est déconnecté
Administrateur
 
Inscrit : December 2009
Messages: 1 690
Par défaut Clou.....enfoncé ! Le bornage et ses signatures
mercredi, 10 février 2010

Le procès verbal de bornage doit être signé par les deux époux

C'est ce que cet arrêt suggère :

http://www.bdidu.fr/



"Vu le principe selon lequel l'exception de nullité est perpétuelle, ensemble l'article 1427, alinéa 2, du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes 23 janvier 2007), que les consorts X..., aux droits desquels intervient la société Poiel, propriétaires indivis de parcelles ont assigné les époux Y..., propriétaires de parcelles contiguës, pour obtenir la cessation d'un empiétement sur leur propriété et la mise en place de bornes en exécution d'un procès-verbal de bornage du 6 mars 1973, signé par les parties à l'exception de Mme Y... ;

Attendu que pour déclarer ce procès-verbal opposable à cette dernière, l'arrêt retient que la nullité de cet acte n'a pas été demandée par Mme Y... qui était commune en biens pour être mariée sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, dans les deux ans de sa connaissance ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le délai imparti par l'article 1427, alinéa 2, du code civil pour l'exercice de l'action en nullité contre le procès-verbal de bornage qu'elle n'avait pas signé ne pouvait empêcher Mme Y... d'opposer à la demande principale un moyen de défense tiré de la nullité de cet acte irrégulièrement passé par son époux, la cour d'appel a violé le principe et l'article susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 janvier 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;

Condamne la société Poiel aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Poiel à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Poiel ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour Mme Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir décidé que le procès-verbal de bornage du 6 mars 1973 non signé par Madame Y... caractérisait l'accord des parties et lui était opposable.

AUX MOTIFS QUE, le procès verbal de bornage signé entre les parties le 6 mars 1973 vaut titre de bornage ; que ce procès verbal a été signé par les consorts X... et monsieur Y... mais pas par madame Y... qui était commune en bien pour être mariée avec ce dernier sous le régime communautaire avant l'acquisition de la propriété ; que le bornage est un acte qui nécessitait à l'époque le consentement des deux époux ; mais que la loi sanctionne le dépassement de pouvoir par l'époux non par l'inopposabilité de l'acte mais par la nullité qui doit être demandée dans les deux ans de la connaissance de son existence ; que la nullité du procès verbal n'a pas été sollicitée par madame Z... qui en avait connaissance au moins dès le 26 août 2002 ;

ALORS QUE, l'exception de nullité est perpétuelle ; qu'en décidant que le procès verbal du 6 mars 1973 était opposable à madame Z..., qui n'en avait pas réclamé la nullité en justice dans le délai de deux ans, tandis qu'elle avait relevé que madame Z... n'avait pas signé le procès-verbal litigieux, et que l'action à laquelle madame Z... défendait avait été exercée par les consorts X..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé les articles 1304 et 1427 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) :

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir considéré que l'action exercée par les consorts X... était une action en bornage imprescriptible et non une action possessoire ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE l'action intentée avait pour objet d'obtenir la réparation et la remise en état d'un empiètement allégué de monsieur Y... sur la propriété X... ainsi que la mise en place de bornes en exécution du bornage de 1973 et que le rapport d'expertise de monsieur A... n'a révélé aucune borne ;

ALORS QUE, SUBSIDIAIREMENT, l'action par laquelle un propriétaire entend faire replacer les bornes résultant d'un bornage antérieur est une complainte possessoire qui se prescrit un an à compter du trouble dans la possession ; qu'en décidant que l'action exercée par les consorts X... était une action en bornage, après avoir relevé que cette action avait pour objet la réparation et remise en état d'un empiètement allégué de monsieur X... sur la propriété des consorts X... ainsi que la mise en place de bornes en exécution du bornage de 1973 et que ces bornes n'étaient plus visibles en avril 2003 selon les énonciations de l'expert A..., la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé les articles 646 du Code civil."
__________________
Bonjour ou Bonsoir à toutes et tous......... et en votre nom!
Répondre en citant
Répondre

Outils du sujet Rechercher dans ce sujet
Rechercher dans ce sujet:

Recherche avancée
Affichage du sujet

Règles des messages
Vous ne pouvez pas créer de sujets
Vous ne pouvez pas répondre aux sujets
Vous ne pouvez pas importer de fichiers joints
Vous ne pouvez pas modifier vos messages

BB codes : Activé
Smileys : Activé
BB code [IMG] : Activé
Code HTML : Désactivé

Navigation du forum


Fuseau horaire : GMT +2. Il est 08h15.


Propulsé par vBulletin® version 3.8.4
Copyright ©2000 - 2018, Jelsoft Enterprises Ltd.
Version française par vBulletin-Ressources.com
Ateliers GE © 2009