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Ancien 11/01/2010, 18h53
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Et....bien !

Le notaire n’est pas dégagé de sa responsabilité, même partiellement, par les compétences personnelles de son client


mercredi 22 juillet 2009 , par Juris Prudentes
http://www.jurisprudentes.net/Le-not...age-de-sa.html

Suivant un acte du 14 février 2001 établi par M. Y, notaire associé au sein d’une SCP, M. et Mme Z ont fait l’acquisition auprès de la SCI La Corniche d’un appartement et de deux parkings en l’état futur d’achèvement destinés, dans une opération de défiscalisation, à être donnés à bail commercial à la société Eurogroup ; en exécution d’un arrêté municipal, les travaux de construction ont été interrompus au motif qu’ils n’étaient pas conformes au permis de construire délivré pour l’édification d’une résidence hôtelière ; les époux Z ont assigné la SCI, le notaire associé et la SCP en résolution de la vente et en réparation de leurs préjudices.

Pour décider que dans leur rapport de contribution, la SCI, d’une part, et M. Y et la SCP notariale, d’autre part, devaient être tenus, respectivement, à hauteur de 50 % de la somme due aux époux Z en réparation de leur préjudice financier, après avoir retenu que le notaire avait manqué à son devoir de conseil à l’égard de la SCI en lui indiquant que l’opération ne méconnaissait pas le permis de construire, l’arrêt de la cour d’appel attaqué a retenu que, professionnel de l’immobilier, la SCI aurait également dû s’assurer de la conformité du projet aux règles d’urbanisme.

Confirmant sa jurisprudence, la Cour de cassation dit qu’en statuant ainsi, alors que le notaire n’est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil.

L’arrêt de la Cour d’appel est cassé, mais seulement en ce qu’il décide que dans leur rapport de contribution la SCI La Corniche, d’une part, et M. Y et la SCP, d’autre part, sont tenus, respectivement, à hauteur de 50 % de la somme de 95.000 EUR due aux époux Z en réparation de leur préjudice financier, l’arrêt rendu le 22 novembre 2007 par la Cour d’appel de Lyon.
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Ancien 16/01/2010, 23h04
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L’acte d’avocat, simple gadget !
samedi 16 janvier 2010 , par Juris Prudentes

http://www.jurisprudentes.net/L-acte...le-gadget.html



L’acte d’avocat, simple gadget, un article à lire sur le site Les Echos, par BERNARD MONASSIER, NOTAIRE, PRÉSIDENT D’HONNEUR DU GROUPE MONASSIER, BERNARD CARAYON, DÉPUTÉ UMP DU TARN ET AVOCAT.



Conclusion des auteurs : Alors, au final, ce projet, un gadget ou une révolution juridique ? Ni l’un ni l’autre. Simplement, une réponse inadéquate à une bonne question : la nécessaire réforme des professions juridiques et judiciaires. Plutôt que de proposer cette réforme, qui ne correspond ni à la demande du public, ni à l’intérêt du barreau, ni à l’intérêt de l’Etat, ni à l’évolution des moeurs, ni au besoin de régulation de la société, ne vaut-il pas mieux proposer la modernisation, l’ouverture, la mutation du notariat par des mesures imaginatives, drastiques et historiques ? Plutôt que de croire que cette réforme solutionnera les deux maux dont souffre le barreau : paupérisation croissante et accroissement incontrôlé de ses effectifs, ne vaut-il pas mieux proposer une réforme du contenu et des méthodes de formation et de sélection des professionnels du droit, ainsi qu’une refonte totale du financement de l’aide juridictionnelle ? Au lieu de porter au pinacle ou vouer aux gémonies ce projet qui « ne mérite ni cet excès d’honneur, ni cette indignité ». Le barreau et le notariat feraient mieux de concevoir ce type d’alternative compréhensible par l’opinion publique. Ce serait leur honneur et peut-être leur gloire…
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Ancien 17/01/2010, 19h59
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Consultation des pièces du permis de construire ?

dimanche 17 janvier 2010 , par Juris Prudentes

http://www.jurisprudentes.net/Consul...du-permis.html



Question. L’article A. 421-8 du code de l’urbanisme prévoyait la consultation en mairie d’un certain nombre de pièces du permis de construire. En principe les pièces du dossier en cours d’instruction ne sont pas communicables aux tiers. En principe les pièces du dossier en cours d’instruction ne sont pas communicables aux tiers Cet article a été abrogé par arrêté du 6/06/2007. Par quoi cet article a-t-il été remplacé ?



Réponse. En principe les pièces du dossier en cours d’instruction ne sont pas communicables aux tiers (Rép. min. n° 104.792 ; J.O. A.N Q, 6 févr. 2007, p. 1.420). Toutefois les règles européennes prévalent sur le droit interne, tel est le cas des procès-verbaux de la commission départementale des sites, en application de la directive 90/313 du 7 juin 1990, prévalant sur l’article L. 124-1 du Code de l’environnement, renvoyant à la loi du 17 juillet 1978 (CE, 7 août 2007, n° 266.668, Assoc. habitants littoral Morbihan).



Certaines communications sont interdites, par exemple pour les études de sécurité (C. urb., art. L. 111-3-1, dernier al., rédaction 5 mars 2007).



Après la délivrance du permis, s’applique le Code de l’urbanisme (C. urb., art. R. 423-6) qui dispose :



A compter du 1er oct. 2007 : Dans les quinze jours qui suivent le dépôt de la demande ou de la déclaration et pendant la durée d’instruction de celle-ci, le maire procède à l’affichage en mairie d’un avis de dépôt de demande de permis ou de déclaration préalable précisant les caractéristiques essentielles du projet, dans des conditions prévues par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme.



En outre, une information des usagers est assurée, tant par la mairie que par les services du ministère de l’Équipement, diffusant les listes mensuelles. Une réponse ministérielle développe ces moyens d’information (Rép. min. n° 22.440 ; J.O. Sénat 20 avr. 1977, p. 578).



Une autre réponse ministérielle (n° 33.200 ; J.O. A..Q, 10 juill. 2000, p. 4203) rappelle l’interprétation étroite de l’ancien article R. 421-9, alinéa 4 : le dossier de demande de permis ne fait pas l’objet d’une publicité complète avant la décision à intervenir, même en vertu de la loi du 17 juillet 1978.



La communication à des tiers est précisée par une réponse ministérielle (Rép. min. n° 106.545 ; J.O. A.N. Q, 15 mai 2007, p. 4.580). Les plans intérieurs, dans la mesure où ils seraient joints à la demande, peuvent révéler des éléments de vie privée faisant obstacle à la communication.
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Ancien 20/01/2010, 06h36
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Déclaration que la construction a moins de dix ans ?

vendredi 14 août 2009 , par Juris Prudentes

http://www.jurisprudentes.net/Declar...ruction-a.html



Question. Le vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années. Question : Est-ce que l’insertion de cette clause dans l’acte est obligatoire ? si oui pour qu’elle raison ? Je vous remercie.



Réponse. Non une telle clause n’est pas obligatoire, comme 9/10 des clauses des actes notariés. Une telle clause est censée préciser le régime de la construction vendue au regard de la garantie due par le vendeur et aussi de son obligation d’une assurance dommages-ouvrage. Elle traduit surtout le souhait du rédacteur de l’acte que sa responsabilité ne soit pas engagée, et ce au détriment du vendeur s’il a fait une fausse déclaration.
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Ancien 22/01/2010, 12h55
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Conflit notaires-avocats : chronique de la défaite annoncée des avocats

jeudi 21 janvier 2010 , par Juris Prudentes

http://www.jurisprudentes.net/Confli...s-avocats.html



Plusieurs parlementaires ont interrogé Mme la Garde des sceaux sur la création de l’acte d’avocat. La ministre vient de leur répondre.



Extrait :



Après plusieurs mois de travaux, nous venons de parvenir à un accord, qui se traduira dans un projet de loi que je déposerai au début de l’année 2010.



Le premier volet de ce projet vise à reconnaître des effets de droit au contreseing d’un acte sous seing privé par un avocat. Nous avons précisé la portée exacte conférée par la loi au contreseing d’un acte par un avocat.



Par son contreseing l’avocat attestera avoir éclairé pleinement la partie qu’il conseille sur les conséquences juridiques de l’acte.



Ce contreseing fera pleine foi de l’écriture et de la signature des parties. Celles-ci garderont toutefois la possibilité de recourir à la procédure de faux prévue par le Code de procédure civile pour les actes sous seing privés.



Ce contreseing par un avocat ne pourra en aucune façon être confondu avec l’authentification par un notaire. Seule l’authentification donne force exécutoire à un acte. Celui-ci a la même force qu’un jugement, et ne peut être contesté que par l’inscription de faux.



Si le projet de loi est adopté, nos concitoyens pourront donc, en fonction de leurs besoins, bénéficier de ces deux types d’actes.



Le deuxième volet du projet de loi réaffirme le rôle essentiel du notaire, et de l’acte authentique, notamment en matière immobilière. Le Code civil rappellera expressément que seul un acte authentique peut donner lieu à publicité foncière.



Ainsi :



1/ Les avocats obtiennent ce qui existe depuis le 30 ventôse an XII. Voir « L’acte sous signature juridique existe déjà » et cette Comparaison.



2/ Les notaires obtiennent ce qu’ils réclament depuis le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, c’est-à-dire que l’obligation du recours à l’acte authentique pour faire publier au bureau des hypothèques ne résulte pas d’un décret mais du Code civil.



Le plus cocasse est que le Conseil National des Barreaux se réjouit de ce projet de loi qui est le résultat d’une confrontation entre deux lobbys celui des notaires et celui des avocats, le premier étant le plus fort.



Reste une inconnue, celle de connaître la sanction accompagnant un acte de vente immobilière qui n’aurait pas été reçu en la forme notariée. Si, comme on peut le penser, c’est la nullité, la Chancellerie devra prévoir que les juridictions se dotent d’un « Pôle ventes immobilières » car jusqu’à présent les contentieux étaient limités en nombre et en importance du fait que l’acte notarié annulé n’avait pas pour conséquence la nullité de la vente : en général, l’acte notarié de vente d’immeuble nul était retenu comme valant vente par acte sous seing privé.



A noter enfin que « nos concitoyens » ne demandaient rien pas plus que les professionnels (agents immobiliers, notaires). La loi ne sera d’aucune utilité pour les usagers mais elle aura un coût pour eux, qu’il s’agisse du premier volet ou du deuxième. La ministre serait bien inspirée en fermant ces deux volets.



P. Redoutey
Etats généraux du notariat, maigre bilan !
Rien de révolutionnaire

samedi 30 janvier 2010 , par Juris Prudentes





7.000 notaires environ sur 9.000 en France étaient présents hier à Paris, pour ce qui de façon pompeuse et inappropriée a été appelé les « Etats généraux du notariat ».



M. Jean-Pierre Ferret, président du Conseil national des notaires, a a déclaré « Nous avons été entendus, mais je doute que nous ayons été réellement compris », signifiant ainsi que la guerre contre les avocats était loin d’être terminée.



Cette réunion corporatiste et conservatrice n’avait d’autre objectif que de manifester une opposition au projet gouvernemental de loi sur les professions du droit, et ce que bien que, il y a peu, les notaires avaient accepté le principe d’un volet de cette loi, celui de la création d’un acte contresigné d’avocat, distinct de l’acte authentique dont les notaires conserveraient le monopole partagé toutefois avec d’autres officiers publics et ministériels. Mais l’opposition s’est aussi portée, de façon violente, sur la réforme de l’aide juridictionnelle, après le rapport Darrois qui propose de financer l’aide juridictionnelle par une contribution de tous les professionnels du droit et du chiffre. Par ailleurs les notaires ont manifesté peu d’enthousiasme au regard du projet de leur confier les actes de notoriété établis de manière exceptionnelle en cas de mariage et d’enregistrer, en lieu et place du greffier, les conventions rédigées à l’occasion d’un pacte civil de solidarité.



En résumé côté notaires, s’est exprimé le souhait que rien ne bouge sauf leur « consécration » à l’accès exclusif au fichier immobilier.



Côté de la ministre (mais que diable est-elle faire dans cette galère !), un discours affligeant à force de rechercher à tout prix un compromis entre avocats et notaires, en oubliant au passage les autres professions du droit et du chiffre, avec des inexactitudes comme celle d’assimiler la force exécutoire d’un acte notarié à celle d’un jugement et un aveuglement quant aux conséquences de l’inscription du monopole notarial au Code civil en matière immobilières.



Demeure un mystère : pourquoi avoir appelé ce truc « Etats généraux du notariat » ? Les Etats généraux, à ma connaissance, sous l’ancien régime, était l’assemblée constituée de la noblesse, du clergé et du tiers Etat que le pouvoir souverain devait réunir pour certaines décisions fiscales. Quel rapport avec cette assemblée corporatiste du 28 janvier ?



P. Redoutey
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Ancien 23/01/2010, 09h50
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Par défaut Re : Le blog de "juris prudentes" .....au quotidien!
Quand il rédige une clause d’un acte de vente, le notaire doit s’assurer de la possibilité de rendre cette clause efficace


vendredi 22 janvier 2010 , par Juris Prudentes
http://www.jurisprudentes.net/Quand-...ause-d-un.html




La clause de contrat de vente mettant des travaux à la charge de la commune acquéreur est nulle, le maire n’ayant aucun pouvoir pour prendre un tel engagement en l’absence de décision du Conseil municipal.



Toutefois la commune ayant par la suite volontairement et spontanément exécuté une partie des engagements controversés contenus dans l’acte, elle doit prendre à sa charge le coût des travaux nécessaires et la maîtrise d’oeuvre pour réaliser la démolition et la reprise d’un mur de soutènement soit 24.842 EUR. Quant aux travaux sur le parking communal situé de l’autre coté de la propriété voisine, ils relèvent des obligations civiles de voisinage dès lors que la réalisation défectueuse du parking a occasionné des dommages aux voisins.



Par ailleurs, en ne s’assurant pas de la possibilité de rendre efficace une clause de l’acte de vente, le notaire a commis une faute à l’égard de chaque cocontractant et doit indemniser du préjudice subi par le versement de 3.000 EUR à la commune.


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CA Riom, Civ. 1re, 3 déc. 2009


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Ainsi quand il rédige une clause d’un acte de vente, le notaire doit s’assurer de la possibilité de rendre cette clause efficace. La règle s’applique à toute clause de l’acte reçu par un notaire, et ce alors même que la clause en question ait été puisée dans un formulaire.
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  #7  
Ancien 24/01/2010, 09h34
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Par défaut Revente immédiate du bien acquis ?
Revente immédiate du bien acquis ?

samedi 23 janvier 2010 , par Juris Prudentes

http://www.jurisprudentes.net/Revent...en-acquis.html



Question. Je veux vendre un bien que j’ai acheté très récemment, puis je le revendre tout de suite ou il y a-t-il un temps légal avant de pouvoir envisager cette vente.



Réponse. Non il suffit que le premier acte ait été publié au bureau des hypothèques, mais attention à l’imposition sur la plus-value et à une éventuelle action possible de rescision pour cause de lésion venant de votre vendeur.
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Ancien 29/01/2010, 10h27
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Par défaut CU dans une commune non dotée d’un PLU ?
CU dans une commune non dotée d’un PLU ?

vendredi 29 janvier 2010 , par Juris Prudentes


http://www.jurisprudentes.net/CU-dan...otee-d-un.html


Question. Quelle est la procédure pour obtenir des renseignements d’urbanisme pour des parcelles situées dans un commune dépourvue de POS ou de PLU ? La demande d’un certificat d’urbanisme opérationnel est-elle la seule solution ?



Réponse. Il n’y a pas de formalisme différent selon que la commune de situation des parcelles ait adopté un PLU ou soit soumise aux règles nationales d’urbanisme. Dans tous les cas un certificat d’urbanisme d’information ou un certificat d’urbanisme pré-opérationnel.



Bien qu’elle ne soit prévue par aucun texte, des communes acceptent de délivrer une note de renseignements d’urbanisme (NRU). La note en question ne prend pas parti sur la constructibilité du terrain, et ne confère aucun « droit acquis ». La demande, accompagnée de trois plans de situation est adressée à l’autorité compétente pour délivrer les certificats d’urbanisme. Il appartient à celle-ci en matière de certificat d’urbanisme, soit, le plus souvent, le maire de la commune, de délivrer cette note. La note de renseignements n’étant toutefois instituée par aucun texte législatif ou réglementaire, comme indiqué plus haut, la DDE peut continuer à la délivrer, si le maire est d’accord pour qu’il en soit ainsi, lorsque la commune dispose d’un POS approuvé depuis plus de six mois. Cette solution est transposable en cas d’approbation d’un PLU ou d’adoption d’une carte communale. La NRU est un document qui précise, pour une parcelle, la nature des dispositions d’urbanisme applicables, les droits de préemption éventuels, la nature des servitudes d’utilité publique, l’existence d’emplacements réservés pour équipements publics.



Une NRU peut être obtenue par toute personne intéressée (propriétaire ou non des parcelles concernées).
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Ancien 29/01/2010, 10h29
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Par défaut Suppression des conservateurs des hypothèques
Suppression des conservateurs des hypothèques

vendredi 29 janvier 2010 , par Juris Prudentes

http://www.jurisprudentes.net/Suppre...teurs-des.html



La troisième loi de finances rectificative pour 2009 (L. n° 2009-1674, 30 déc. 2009) du 30 décembre 2009 et publiée au Journal officiel du 31 déc. contient, dans sa seconde partie qui est consacrée aux « moyens des politiques publiques et dispositions spéciales », un article 30 qui énonce que le Gouvernement est autorisé à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de six mois à compter de la publication de cette loi, des mesures qui relèvent du domaine de la loi pour :
instituer à compter du 1er janvier 2013 une taxe au profit de l’État due par les usagers du service de la publicité foncière aux mêmes conditions d’assiette, de tarif, de contrôle et de recouvrement que le salaire du conservateur prévu par l’article 879 du CGI qu’elle remplace ;
et substituer, à compter de cette même date et sans remettre en cause le service rendu à l’usager, la responsabilité de l’État à celle des conservateurs des hypothèques tant dans l’exécution du service public de la publicité foncière que dans les obligations en résultant et des droits de des biens qui les garantissent.



Un projet de loi de ratification sera déposé devant le Parlement au plus tard au dernier jour du troisième mois suivant la publication de l’ordonnance.



Le Gouvernement a décidé ainsi de mettre fin au régime spécifique des conservateurs des hypothèques qui n’est plus adapté à un service public efficient et moderne.



En remplacement du salaire du conservateur, sera exigible une taxe finançant le service public de la publicité foncière pris en charge intégralement par l’État à compter de 2013. Les conservations des hypothèques seront donc remplacées par « des services de la publicité foncière » qui reprendront les missions actuelles des conservations sans hausse »e leur coût pour les usagers. La responsabilité de l’État se substituera à celle des conservateurs des hypothèques.
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Ancien 30/01/2010, 09h30
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Par défaut TVA et agrandissement !
TVA lors de la vente d’une maison avec une extension récente ?

samedi 30 janvier 2010 , par Juris Prudentes

http://www.jurisprudentes.net/TVA-lo...ne-maison.html



Question. Nous venons de trouver acquéreur pour la vente de notre maison.



Nous avons acheté cette maison en avril 2005 et nous avons réalisé une extension d’environ 40m² pour agrandir cette maison. Aujourd’hui, le notaire me dit que nous payer de la TVA sur cette extension ? Est ce vrai ? Si oui, quel est le mode de calcul ?



Réponse. C’est bien vrai. Dans l’acte de vente notarié vous devrez ventiler le prix total entre la valeur de la partie ancienne de la construction et celle de la partie nouvelle. Le prix de la nouvelle partie, l’extension, sera assujetti à la TVA à 19,6 %, à votre charge, mais vous aurez le droit de déduire de la TVA brute celle portée sur les factures de construction de l’extension.
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