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Ancien 05/07/2011, 21h38
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Par défaut La réforme "urbanisme de projet" .....
http://www.batiactu.com/edito/la-ref...tisf-29540.php
Citation:
La réforme de l’urbanisme : entre colère et satisfaction
Fin mai 2011, le secrétaire d’Etat au Logement présentait sa vision d’un « urbanisme de projet », avec quelque 70 mesures à la clé. A quelques semaines de la parution des ordonnances qui seront soumises au Conseil des ministres, l’Ordre des Architectes et l’Ordre des géomètres-experts font part de leur réaction à ce texte.



Déjà, le 27 mai dernier, le Conseil national de l’Ordre des Architectes tapait du poing sur la table et demandait le retrait de la proposition de Benoist Apparu (lire article). S’insurgeant contre la mesure qui rendait la construction d’une extension jusqu’à 40 m2 soumise à une seule déclaration préalable et non plus à une demande de permis de construire, l’Ordre qualifiait cela de « démagogie à courte vue » non respectueuse des dispositions du Grenelle 2 et « source d’une grande sinistralité » à venir. Mardi, le CNOA a décidé de frapper encore plus fort, en adressant directement une lettre au Chef de l’Etat (cf. encadré).

Les Architectes, par la voix de leur Président, Lionel Carli, déplorent ainsi que le gouvernement ne tienne pas son « engagement public en faveur d’une architecture de qualité », un engagement qu’ils jugent « sacrifié à l’approche des échéances électorales de 2012 ». A nouveau, ils réitèrent le retrait de la disposition concernant les extensions de bâtiment.





Jean qui rit, jean qui pleure…
En revanche, l’Ordre des géomètres-experts (OGE) « salue l’esprit de la réforme engagée par Benoist Apparu » et se félicité « qu’un certain nombre de propositions qu’il a formulées dans les différents groupes de travail ministériels aient été reprises dans les projets d’ordonnance ». Pour les géomètres, ce texte s’inscrit dans les objectifs du Grenelle et devrait permettre de « libérer les initiatives en faveur d’une plus grande constructibilité ». Les propositions de l’OGE portaient sur la réforme de la Shon/Shob (lire article), sur celle du lotissement, de la refonte de fiscalité de l’aménagement ou encore des documents d’urbanisme. Toutefois, le Président de l’OGE, François Mazuyer, souhaite « aller au-delà encore de la réforme ‘urbanisme de projet’ et préconise une évolution de la gouvernance territoriale ». Ainsi, il propose une réflexion sur « le rôle et l’efficacité de la règle unilatérale en urbanisme, de son mode de production et de sa finalité ». L’OGE a enfin indiqué qu’il poursuivra sa contribution active à l’élaboration des textes de loi et décrets d’application, « notamment s’agissant de la refonte de l’architecture des PLU et du renforcement des PUP [Projet urbain partenarial, ndlr] ».

D’autres voix pourraient se faire entendre d’ici à la parution des ordonnances, prévue probablement à la fin de l’été.


LETTRE OUVERTE A MONSIEUR LE PRESIDENT DE LA REPUBLIQUE

Les architectes avaient pu se féliciter au début de votre mandat, de votre engagement public en faveur d’une architecture de qualité, enjeu de civilisation, et gage de mieux vivre pour l’ensemble de nos concitoyens.
Les récentes mesures annoncées par le Secrétaire d’Etat au Logement laissent penser que cet engagement se trouve sacrifié à l'approche des échéances électorales de 2012. Ces propositions seront désastreuses pour l’environnement et la qualité de vie quotidienne des Français.

En effet, Benoist Apparu, aux termes d’un simulacre de concertation sur « l’urbanisme de projet », a annoncé par communiqué à l’Agence France Presse, la possibilité d’une extension de bâtiment aux constructions existantes, pouvant atteindre 40m² et ce, sous forme d’une simple déclaration préalable, l'excluant ainsi du champ du permis de construire et de fait du recours obligatoire à l'architecte.
Cette mesure présentée comme une simplification, aura des conséquences néfastes et durables sur l’environnement quotidien de la population :
Ainsi, outre l’augmentation du risque de sinistres, cette disposition en dispensant ces constructions du permis de construire, les soustraira au contrôle en matière d’accessibilité et d’amélioration de la performance énergétique prévue pourtant par la loi Grenelle 2 portant engagement sur l’environnement ; de plus en facilitant, une densification anarchique des lotissements, elle multipliera les conflits de voisinage, ne laissant aux maires que le soin de les gérer.

Enfin cette mesure, si elle entre en application, videra pratiquement de son contenu la loi du 3 janvier 1977 qui déclare l’architecture d’intérêt public, garanti par l’architecte.

Pour toutes ces raisons, Monsieur le Président de la République, nous vous demandons, au nom de l’ensemble des architectes et de l’intérêt public de l’architecture qu’ils défendent pour nos concitoyens, de retirer cette disposition.

Nous vous prions d’accepter, Monsieur le Président de la République, l’expression de notre très haute considération.
Lionel Carli, président du Conseil national de l’Ordre des architectes

Et les présidents des Conseils régionaux de l’Ordre des architectes d’Alsace, Aquitaine, Auvergne, Bourgogne, Bretagne, Centre, Champagne-Ardenne, Corse, Franche-Comté, Ile de France, Languedoc-Roussillon, Limousin, Lorraine, Midi-Pyrénées, Nord-Pas-de -Calais, Basse-Normandie, Haute-Normandie, Pays de Loire, Picardie, Poitou-Charentes, PACA, Rhône-Alpes, Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion



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Le travail d'équipe (merci! est essentiel. En cas d'erreur, ça permet d'accuser quelqu'un d'autre. mais l'erreur est humaine et un véritable désastre nécessite un ordinateur.
Jean-Michel
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  #2  
Ancien 08/07/2011, 12h20
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Par défaut Re : La réforme "urbanisme de projet" .....
Merci à G. L. pour ce lien
http://www.cawa.fr/IMG/pdf/Urba_proj...r_7-4-2011.pdf
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Le travail d'équipe (merci! est essentiel. En cas d'erreur, ça permet d'accuser quelqu'un d'autre. mais l'erreur est humaine et un véritable désastre nécessite un ordinateur.
Jean-Michel
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  #3  
Ancien 14/07/2011, 09h26
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Par défaut Re : La réforme "urbanisme de projet" .....
http://www.developpement-durable.gou..._cle19e1b6.pdf
Citation:
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
1
BLOC 2 :
Réforme de l’application du droit des sols et
des surfaces
Pour un urbanisme de projet
Un urbanisme de qualité et innovant
Un urbanisme simplifié
Un urbanisme qui sécurise
Une pédagogie d’ensemble
Document de travail pour les kiosques et les ateliers
Séminaire du 26 mai 2011
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
2
Sommaire

Introduction
.................................................. .................................................. ........................................ 3

Surface Grenelle


.................................................. .................................................. ................................. 4

1. Enjeux et situation actuelle


.................................................. .................................................. .. 4

2. Proposition


.................................................. .................................................. ........................... 5

3. Vecteurs


.................................................. .................................................. .............................. 6

4. Impacts


.................................................. .................................................. ................................ 6

Réforme du lotissement


.................................................. .................................................. ....................... 9

1. Enjeux et situation actuelle


.................................................. .................................................. .. 9

2. Propositions


.................................................. .................................................. ......................... 9

3. Vecteurs


.................................................. .................................................. ............................ 13

4. Impacts


.................................................. .................................................. .............................. 13

Réforme de l’application du droit des sols


.................................................. .......................................... 15

1. Enjeux et situation actuelle


.................................................. .................................................. 15

2. Proposition


.................................................. .................................................. ......................... 15

3. Vecteurs


.................................................. .................................................. ............................ 16

4. Impacts


.................................................. .................................................. .............................. 16

Archéologie préventive


.................................................. .................................................. ..................... 18

1. Enjeux et situation actuelle


.................................................. .................................................. 18

2. Proposition


.................................................. .................................................. ......................... 18

3. Vecteurs


.................................................. .................................................. ............................ 19

4. Impacts


.................................................. .................................................. .............................. 19

Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
3
Introduction
La réforme de l’application du droit des sols entrée en vigueur en octobre 2007 a permis de
faciliter l’acte de construire, en réduisant le nombre des régimes d’autorisations, en clarifiant
leur champ d’application respectif, en fixant une liste limitative des pièces à fournir dans les
demandes et en garantissant le respect des délais d’instruction.
Cet effort de simplification doit désormais être amplifié et s’inscrire dans les objectifs fixés
par le Grenelle de l’environnement pour une application très concrète des enjeux du Grenelle
en matière d’urbanisme et d’aménagement (lutte contre l’étalement urbain, densification,
refaire la ville sur la ville, performance énergétique ou encore intégration
transport/aménagement…).
Il se traduit par l’apport de simples corrections aux textes issus de la réforme de 2007. Il s’agit
notamment de réduire des délais d’instruction qui se sont révèles particulièrement longs
retardant ainsi inutilement la sortie des projets ou de relever les seuils de soumission des
projets d’extension à permis de construire dans le but de favoriser la densification des zones
urbaines.
Au-delà de ces ajustements, une réforme ambitieuse du lotissement est entreprise. Elle entend
répondre aux attentes des professionnels de l’aménagement en matière de création et de
gestion des lotissements et d’accélération de la mise en oeuvre des projets. Une démarche de
certification est parallèlement envisagée, afin de promouvoir la réalisation de lotissements de
qualité répondant aux enjeux du Grenelle.
Un certain nombre de professionnels ont également souhaité une réforme en profondeur des
surfaces de plancher utilisées pour l’application des règles d’urbanisme . La définition d’une
surface unique se substituant à la SHOB et à la SHON est proposée. Cette nouvelle surface se
veut plus simple à calculer. Elle entend également favoriser les constructions à haute
performance énergétique et accompagne également la politique de densification souhaitée.
Les propositions de mesures visent à établir un plan d’action tel qu’il est présenté dans ce
fascicule et porté au consensus lors du séminaire « Pour un Urbanisme de projet » des 26 et
27 mai 2011.
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
4
Surface Grenelle
1. Enjeux et situation actuelle
La notion de surface de plancher développée hors oeuvre est issue de la loi d’orientation
foncière du 30 décembre 1967. L’article L. 112-2 du code de l’urbanisme établit une
distinction entre la surface hors oeuvre brute (SHOB) et la surface hors oeuvre nette (SHON)
des constructions.
La surface de plancher définie à cet article est une référence nécessaire car elle sert d’étalon
pour évaluer les possibilités de construire, pour encadrer ou favoriser la densité.
Quantifiable, elle sert aujourd’hui à déterminer de nombreux seuils pour l’application de
diverses réglementations. Elle est pour ces raisons un outil indispensable pour les
collectivités locales, les aménageurs et les constructeurs. Toutefois, les références utilisées
aujourd'hui, à savoir la SHOB et surtout la SHON sont complexes, résultant de calculs
incluant notamment des déductions forfaitaires et sont de ce fait peu aisées à manier par les
non professionnels. Cette complexité, outre qu'elle incite à la fraude, rend la SHON peu
représentative de la surface des bâtiments et pénalise l’isolation et les constructions écoresponsables
en comptabilisant les surfaces des murs ou d'espaces destinés uniquement à
diminuer la consommation énergétique.
En conséquence, l’article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement
national pour l'environnement autorise le Gouvernement « à procéder, par voie
d'ordonnances, à une nouvelle rédaction des dispositions législatives du code de l'urbanisme
afin d'en clarifier la rédaction et le plan. Cette nouvelle codification est effectuée à droit
constant après intégration des dispositions issues de la présente loi et sous réserve des
modifications qui seraient rendues nécessaires pour assurer le respect de la hiérarchie des
normes, la cohérence rédactionnelle des textes, pour harmoniser l'état du droit et abroger les
dispositions obsolètes ou devenues sans objet.
·


Les ordonnances prises sur le fondement du premier alinéa peuvent en outre : unifier et

simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de
l'urbanisme ;
·


Les ordonnances prévues au présent article doivent être prises dans un délai de dix-huit

mois suivant la publication de la présente loi.
·


Pour chaque ordonnance, un projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement

dans un délai de trois mois à compter de sa publication. »
Il s’agit donc de remplacer la SHON et la SHOB par une surface simple qui accompagne
la densification et favorise la performance énergétique.
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
5
2. Proposition
La nouvelle surface possède deux variantes.
L’une sert au calcul des taxes. Elle est définie dans la loi de finances rectificative pour 2010.
« La surface de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et
couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur
des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies.1 »
L’autre découle de la surface précédente et servirait de référence par rapport aux seuils
(architecte, études d’impact, ..) et au calcul de la densité. Il s’agit de la proposition ci-après.
Surface simplifiée des constructions
·


Partie législative

o


L. 112-1 : La surface de plancher de la construction s’entend de la somme des

surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure
à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment et déduction
faite, des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers,
des locaux communs, des emprises des volumes vitrés permettant l’utilisation du
rayonnement solaire. Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions
d’application du présent alinéa.
·


Partie Réglementaire

o


R. 112-1 : La densité de la construction est définie par le rapport entre la surface

de plancher de la construction et la surface du terrain sur lequel elle est ou doit être
implantée.
o


R. 112-2 : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des

surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu
intérieur des façades après déduction :
a) Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et
fenêtres donnant sur l’extérieur ;
b) Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
c) Des surfaces de planchers sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
d) Des surfaces de planchers aménagés en vue du stationnement des véhicules motorisés ou
non, y compris les rampes d’accès et les aires de manoeuvres ;
1
Cette définition reprend la définition de la surface dans oeuvre (SDO), complétée par la Loi Carrez (précision quant à la nature
des surfaces : surfaces « closes et couvertes » et non prise en compte des surfaces dont la hauteur est inférieure ou égale à 1,80 m) et de la
définition de la « surface habitable » (déduction des « vides »).
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
6
e) Des surfaces de plancher des locaux à usage de cave ou de cellier et ne comportant pas
d’ouverture sur l’extérieur, des locaux techniques à usage commun nécessaires au
fonctionnement technique d’un ou plusieurs bâtiments, y compris les locaux de stockage
des déchets ;
f) De la surface de plancher des volumes vitrés non habitables permettant l’utilisation du
rayonnement solaire, au sens de l’article R. 111-10 de code de la construction et de
l’habitation ;
3. Vecteurs
Ordonnance art. 25 Grenelle II.
4. Impacts
Avantages :
·


Simplifier le calcul des surfaces de référence des constructions avec un souci de lisibilité

et de compréhension par les divers acteurs (usagers, élus, professionnels de la
construction).
La nouvelle définition :
o


est claire, compréhensible, simple d’application et de calcul ;

o


facilite les changements de destination et l’adaptation du bâti existant ;

o


ne nécessite pas d'exiger les plans intérieurs.

·


Favoriser la performance énergétique

Elle encourage les constructions à haute performance énergétique par la non prise en
compte de l’épaisseur des murs extérieurs et l’introduction de la déduction des volumes
vitrés permettant l’utilisation du rayonnement solaire.
·


Apporter un « plus » pouvant favoriser la densité Elle favorise la densification des

constructions respectant des normes énergétiques. Par ailleurs, elle ne remet pas en cause
les droits à construire existants, car à construction égale en terme de mise en oeuvre
technique, le résultat des tests montre que la nouvelle surface est inférieure de 10% le plus
souvent par rapport au calcul de la SHON actuelle.
Ce gain raisonnable peut laisser espérer que les maires ne trouveront pas utile de réduire
leur COS en proportion : ce qui serait contre-productif par rapports aux objectifs fixés.
Ce résultat ne doit pas faire oublier que la surface n’est qu’un des éléments devant
favoriser la densité. Les meilleures règles de densité sont les règles du PLU telles que
hauteur, implantation par rapport aux limites, emprise au sol qui sont des éléments plus
déterminants que le seul COS. Autres outils pouvant favoriser la densité : le recours aux
COS thermiques ou au seuil minimal de densité (dispositif fiscal voté dans la loi de
finances rectificative pour 2010 qui accompagne la nouvelle taxe d’aménagement)
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
7
·


Présenter un minimum d’impact sur les seuils actuels pour éviter de trop profondes

transformations
Elle ne devrait pas conduire à une modification des seuils déterminés dans la
réglementation existante.
Autres impacts potentiels :
·


Les anciennes modalités de calcul servaient notamment de base à la détermination de

seuils pour les études d’impact, le recours à l’architecte, à la gestion des droits à
construire en ZAC et lotissement…... Elles interviennent également dans de nombreuses
législations pour déterminer des seuils.
Une étude d'impact évalue les conséquences de ce changement de définition pour déterminer
l'ensemble des mesures à prendre, dispositions transitoires et/ou évolution des législations
concernées.
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
8
Notes
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
9
Réforme du lotissement
1. Enjeux et situation actuelle
La réforme du permis de construire entrée en vigueur en 2007 a modifié le régime des
lotissements mais a laissé subsister certaines difficultés d’application. Il s’agit donc d’achever
la réforme entreprise en apportant les simplifications attendues par les porteurs de projets et
en favorisant la qualité des projets.
En particulier, la réforme de l’ADS de 2007 a créé un double régime pour les lotissements,
celui de la déclaration préalable et celui du permis d’aménager, dont les champs d’application
respectifs sont déterminés en référence à la fois à la présence ou non de voies ou espaces
communs à créer et au nombre de lots créés sur une période de 10 ans. Ce système manque de
clarté et doit être réexaminé.
Les praticiens de l’aménagement attendent également une réforme en profondeur du régime
des lotissements concernant les conditions de cession des terrains, les garanties données aux
accédants, la vie du lotissement après l'achèvement.
Le lotissement est le mode de production de terrain à bâtir le plus pratiqué pour la maison
individuelle en France et il contribue fortement à la consommation d’espace et à l’étalement
urbain. S’il a des vertus notamment du point de vue des coûts de production, il n’est pas
toujours le fruit d’une étude urbaine approfondie et constitue souvent plus un programme de
divisions foncières qu’un projet urbain réfléchi pour le territoire concerné. Il s’agit donc,
également pour les lotissements d’une certaine importance, de définir les conditions pour
qu’ils déclinent un véritable projet s’inscrivant dans une démarche de développement durable
des territoires concernés.
La réforme des lotissements proposée s’organise autour de 3 axes qui sont :
·


la clarification et simplification des procédures et de la gestion des lotissements ;

·


l’accélération de la mise en oeuvre des projets ;

·


la qualité urbaine des lotissements et la définition de véritables projets de

lotissement.
2. Propositions
L’accélération de la mise en oeuvre des projets
Actuellement, aucune promesse de vente ne peut être consentie pour un lot de lotissement issu
d’un permis d’aménager avant que ce permis ne soit accordé, ce qui représente un frein au
montage des projets et est souvent contourné dans les faits.
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
10
Il est proposé de permettre la signature de promesses de vente en amont du permis
d’aménager, en les encadrant strictement : durée limitée et absence d’indemnité
d’immobilisation.
Actuellement, aucune demande de permis de construire ne peut être accordée sur un lot issu
d'un lotissement créé par un permis d'aménager avant l'achèvement des équipements
desservant le lot et sous réserve d'avoir obtenu l'autorisation de vendre avant l'achèvement des
travaux. Ce dispositif, qui vise à sécuriser les futurs constructeurs, retarde également la
délivrance du permis de construire.
Il est proposé de pouvoir délivrer les permis de construire dès délivrance du permis
d'aménager avec la réserve d'une mise en oeuvre différée à l'achèvement des travaux
d'équipement des lots concernés.
Il s'agit également de permettre explicitement la subdivision de lots sans procédure de
modification du lotissement dans la limite du nombre maximal de lots autorisés dès lors que
le lotisseur fournit au constructeur un certificat attestant de cette possibilité, cette subdivision
de lots pouvant résulter d'une DP, d'un PA, d'un permis valant division ou d'une division dite
« primaire ».
La qualité urbaine des lotissements et l’émergence de projet
Le lotissement est un mode d’aménagement opérationnel de nos territoires qui repose sur un
découpage foncier, la réalisation de voiries et réseaux divers (VRD) et parfois l’aménagement
d’espaces communs remis en gestion aux acquéreurs des lots ou à la collectivité. Il est parfois
confondu avec des opérations d’habitat groupé, où sont commercialisés des pavillons
individuels et non des terrains à bâtir.
De nombreuses critiques sont adressées à ce mode d’aménagement:
·


Des problèmes environnementaux: le lotissement est consommateur d’espaces et en

gaspille du fait d’une faible densité de constructions souvent individuelles (souvent
inférieure à 20 logements/hectare).
·


Des problèmes énergétiques: le lotissement est un modèle consommateur d’énergie car

situé généralement en périphérie des villes et éloigné de tout système de transport viable
·


Des problèmes d’image et d’adaptation au local: les lotissements offrent une vision

banalisée excessive de nos banlieues ou nos campagnes par une production standardisée et
normée de l’habitat.
Si ce mode d’urbanisation est critiquable, il répond aussi à une très forte demande sociale
d’accession à la propriété. Les formes de lotissements actuels offrent une réponse économique
accessible à l’aspiration de droit à la nature, d’espace, de facilité de stationnement, d’intimité.
Or ces aspirations sont aussi compatibles avec le développement durable et les exigences
Grenelle grâce à une nouvelle façon de lotir : habitats intermédiaires, maisons jumelées,
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
11
maisons en bande, maisons superposées… Des professionnels sont d’ailleurs capables de
proposer une nouvelle offre de lotissements en réponse aux enjeux Grenelle selon trois axes :
·


la qualité de la localisation dans la ville,

·


la qualité de la conception d’ensemble

·


la réponse aux enjeux Grenelle.

C’est pourquoi pour allier l’aspiration sociale de « vie individuelle du logement » avec la
reconnaissance des professionnels qui jouent le jeu de la qualité, il est proposé de créer une
certification « Eco Lotissement Grenelle ».
Pour obtenir la certification, un lotissement devrait satisfaire à 3 objectifs:
1. Une entité urbaine intégrée à la ville et adaptée à son contexte local
2. Une composition urbaine bioclimatique adaptée aux engagements Grenelle
3. Une production innovante d’habitat: diversité, accessibilité, performance, nature.
Les critères de certification proposés devront permettre d'évaluer concrètement l'atteinte de
ces objectifs, par exemple : distance aux équipements de proximité, exposition et composition
en fonction de l'ensoleillement et des vents dominants, gestion des eaux de pluies, diversité
des tailles de parcelles...
Ils permettront également de mesurer ce qui relève des engagements du lotisseur et qui font
partie des travaux d’aménagement du lotissement et ce qui sera mis à la charge des acquéreurs
de lots.
La certification interviendrait sur la base du permis d'aménager autorisé, pour garantir la mise
en oeuvre du projet tel qu'il a été présenté à la certification. Elle serait payante de manière à
s'autofinancer, sans pouvoir dépasser une valeur de 10000 euros/ lotissement pour rester
incitative.
La clarification et simplification des procédures et de la gestion des lotissements


:

La clarification du champ respectif du lotissement et des autres modalités de divisions
foncières :
Le plus souvent, lorsque le projet concerne des professionnels de la construction ou des
entreprises, les divisions en vue de construire ne nécessitent pas de recourir à la procédure de
lotissement. Cependant, cette possibilité dite de « division primaire » qui permet de diviser
après l’obtention d’un permis de construire par simple acte notarié est mal connu des services
instructeurs, des notaires et des opérateurs et est donc peu ou mal utilisée.
Une clarification de l'écriture du code est nécessaire pour faire connaître et sécuriser ces
pratiques qui contribuent à faciliter les projets des professionnels.
Il est parallèlement indispensable de clarifier les textes concernant le permis valant division
lorsque son usage peut mettre en difficulté des acquéreurs particuliers en ne leur donnant
aucune garantie quant à la réalisation des équipements desservant leur terrain ou la durée de
validé de leurs droits à construire.
La clarification du champ des procédures de DP/PA
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
12
Il existe aujourd’hui deux régimes possibles pour créer un lotissement. La déclaration
préalable qui s’applique aux lotissements de moins de 3 lots ainsi qu’à tous ceux qui ne
comportent pas la création de voies ou espaces commun, et le permis d’aménager dans les
autres cas.
Pour éviter le détournement de procédure, le nombre de lots créés sur une unité foncière pour
déterminer ce seuil est calculé en prenant en compte les lots créés antérieurement, en
remontant jusque 10 ans en arrière. Du fait de ce mode de calcul, les champs respectifs de la
déclaration préalable et du permis d'aménager sont peu lisibles, posent parfois de réels
problèmes d’interprétation et sont mal compris.
Il est donc proposé de limiter le champ de la déclaration préalable aux seuls lotissements sans
travaux, quel que soit leur nombre de lots, ce qui autorise à se dispenser de prendre en compte
les lots créés antérieurement, et de débattre de la pertinence de cette procédure pour ces
lotissements sans travaux.
Il convient également d'introduire au niveau législatif la possibilité d'introduire les exceptions
prévues par décret.
La simplification de la création et de la gestion des lotissements
Il est également nécessaire de procéder à un certain nombre de corrections des textes
réglementaires pour lever les ambiguïtés qui nuisent à une mise en oeuvre simple et sécurisée
de la procédure lotissement.
Tout d’abord, il s’agit de préciser clairement qu’il est possible de créer un lotissement sur
plusieurs unités foncières contiguës et que le périmètre du lotissement ne doit inclure que les
lots à bâtir, les voies de desserte et les espaces communs à ces lots.
Pour les lotissements soumis à DP, il faut préciser qu'il n'y a pas lieu de déposer une
déclaration d'achèvement de travaux pour ces lotissements.
Comme pour les lotissements soumis à permis d'aménager, il convient de préciser dans la
partie réglementaire qu'un lotissement déclaré peut ne porter que sur une partie d'unité
foncière.
Enfin, pour mettre fin à une situation relativement fréquente et qui peut créer une réelle
insécurité juridique, lorsque qu'un permis de construire sera déposé sur un terrain issue d'une
division foncière mais n'ayant pas fait l'objet d'une déclaration préalable de lotissement, il sera
possible de régulariser la situation en considérant que le permis de construire vaut dans ce cas
également déclaration préalable de lotissement.
En ce qui concerne le régime des lotissements soumis à PA, il convient également de mettre
en adéquation la définition des lotissements soumis à PA dans la partie législative et la partie
réglementaire.
De plus, si les dispositions d’urbanisme contenues dans les règlements de lotissement peuvent
évoluer à la demande d’une majorité de colotis ou sur décision de l’autorité compétente après
enquête publique, il n’en va pas de même pour les dispositions d’urbanisme rédigées dans les
cahiers des charges. Ces règles perdurent sauf si les colotis en décident unanimement
autrement. Cette condition d’unanimité étant très difficile à remplir, le maintien de telles
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
13
dispositions dans les cahiers des charges peut conduire à figer le développement de certains
quartiers.
Il convient donc d’inciter les lotisseurs à privilégier le règlement plutôt que le cahier des
charges comme support des dispositions d’urbanisme spécifiques au lotissement. Pour
conforter cette incitation, il est proposé d’introduire une mesure nouvelle visant à ne rendre
opposables les dispositions d’urbanisme des cahiers des charges que dès lors que ces derniers
ont fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques. Les anciens lotissements sont
concernés par cette disposition, de manière à faciliter le retour au droit commun de
l’urbanisme d’une partie d’entre eux.
3. Vecteurs
Modification des parties législative et réglementaire du code de l’urbanisme, mise en place
d'une certification.
4. Impacts
Les mesures proposées doivent permettre de clarifier le régime juridique et donc de sécuriser
la gestion des lotissements et plus largement des divisions foncières.
Certaines d'entre elles contribueront à faciliter la pré-commercialisation des lots et donc le
montage financier des opérations, ou représentent un gain de temps en permettant notamment
d'anticiper la purge des délais de recours sur le permis de construire. D'autres facilitent les
opérations complexes et l’évolution des lotissements dans le temps.
De ordre de 10.000 lotissements sont potentiellement concernés par an. Les opérations
complexes concernent essentiellement celles mettant en oeuvre des projets de promotion
immobilière, soit de l’ordre de 350.000 m²/SHON/an créés en lotissement.
Les mesures proposées ne sont pas de nature à porter atteintes à des protections et ne sont pas
de nature à avoir des incidences environnementales particulières. Toutefois, la réforme du
régime juridique des lotissements sera complétée par la mise en place d'un label « écolotissement
» qui permettra de distinguer les opérations respectant un certain nombre de
critères de qualité, relatifs à leur localisation et à leur desserte en transports collectifs, leur
intégration dans le site et la qualité de leur aménagement au regard des critères du
développement durable ; cette démarche participe aux travaux développés dans différents
secteurs (construction, …) pour faire émerger des labels de qualité et, à terme, orienter les
aides et l’action publiques vers les opérations ainsi labellisées. Cette démarche favorisera la
production de lotissements moins consommateurs d'espace et utilisant au mieux les ressources
de leur environnement.
Ainsi, la certification « éco lotissement » constituera une incitation pour les lotisseurs qui
pourront en tirer un argument de vente, pour les élus qui y verront un gage de qualité urbaine
et un élément d'attractivité pour leur commune et pour les acquéreurs de lots qui bénéficieront
ainsi d'une assurance de qualité quant à leur futur cadre de vie.
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
14
Notes
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
15
Réforme de l’application du droit des sols
1. Enjeux et situation actuelle
L’article 25


de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour

l'environnement autorise le Gouvernement à procéder par voie d'ordonnance notamment
pour « 4° Apporter au régime des permis de construire et des autorisations d'urbanisme, issu
de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux
autorisations d'urbanisme et de l'ordonnance n° 2005-1128 du 8 septembre 2005 relative aux
monuments historiques et aux espaces protégés, les corrections dont la mise en oeuvre de la
réforme pourrait faire apparaître la nécessité ; »
Il s'agit donc d'apporter des corrections à la réforme de l'ADS entrée en vigueur en 2007, sans
toutefois procéder à une remise en cause de ces fondamentaux.
Ces mesures visent principalement à :
- Accélérer la mise en oeuvre des projets en facilitant notamment les petites opérations
de densification en centre urbain ;
- Clarifier et simplifier les procédures et ainsi renforcer la sécurité juridique des
autorisations délivrées.
2. Proposition
- Réduction du champ des autorisations relevant de la compétence de l'Etat: énoncer
strictement les Etablissements Publics et concessionnaires de l'Etat, limiter cette liste
aux établissements stratégiques type CEA et clarifier les compétences en matière
d'énergie pour que les installations de panneaux solaires sur construction relèvent sans
ambiguïté de la compétence de droit commun
- Possibilité de délivrer un permis de construire pour un projet d’établissement recevant
du public (ERP), c’est à dire de disjoindre partiellement l’autorisation au titre de la
construction et de l’habitation (CCH) du permis de construire, Dans ce cas, le permis
pourrait préciser si une autorisation complémentaire au titre du CCH doit être
demandée pour prendre en compte le différé dans le temps entre le dépôt de permis de
construire et la vente ou la location des locaux créés.
- Possibilité de se prévaloir d'une servitude de cour commune même hors POS/PLU ou
quand ce document n'en fait pas mention pour déroger aux règles de prospects
- Modification des seuils de soumission à déclaration préalable ou permis de construire
pour des projets d'extension ou de locaux accessoires de constructions existantes en
zone U des PLU ; relèvement de 20 à 40 m².
- Réduction des délais d'instruction des permis en périmètre Monuments Historiques
pour un retour au droit commun des majorations : + 1 mois (suppression de la
substitution de délais à 6 mois) et réduction corrélative du délai de l'ABF pour rendre
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
16
son avis en périmètre MH : 2 mois au lieu de 4 ; réduction du délai dont dispose
l'ABF pour rendre son avis sur une DP en site inscrit et en site classé : 1 mois au lieu
de 2 ; réduction des délais quand il y a autorisation ou évocation ministérielle (de 1 an
à 6 mois) notamment permis en site classé.
- Suppression de la transmission obligatoire des DP au contrôle de légalité mais
maintien d’une transmission au préfet pour pouvoir exercer toutes démarches
nécessaires
- Amélioration de la transmission des permis tacites au contrôle de légalité et de
l'information des usagers sur le délai de déféré préfectoral
- Réduction du champ des récolements obligatoires aux zones à risque en PPRN et
définition du champ du récolement
- Ajout de l’information sur la puissance électrique nécessaire dans le formulaire de
demande de permis
3. Vecteurs
Modification des parties législative et réglementaire du code de l’urbanisme
4. Impacts
La plupart des mesures ont d’abord un impact en terme de clarification et de sécurité
juridique. C’est le cas en particulier des mesures relatives, à la compétence de délivrance des
autorisations, aux ERP, au contrôle de légalité des permis tacites, à la définition du champ du
récolement. L’impact est très large, la majorité des actes est concernée par l’une ou l’autre de
ces mesures.
Celles relatives aux délais vont permettre d’accélérer sensiblement l’instruction des dossiers,
dans la mesure ou notamment plus de 10 % des projets sont situés aux abords d’un monument
historique.
D’autres mesures visent à faciliter la densification et les petits projets en zone urbaine. Le
relèvement du seuil du permis de construire pourrait ainsi accélérer l’instruction d’environ
50.000 projets/an (extension ou locaux accessoires en zone urbaine des POS/PLU).
La mesure de cour commune facilitera l'amélioration du parc existant et la densification et va
dans le sens d'une plus grande souplesse pour favoriser les projets en zone dense.
Enfin quelques mesures visent à simplifier ou alléger les procédures : réduction des
récolements obligatoires, amélioration du contrôle de légalité, mention de la puissance
électrique désirée.
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
17
Notes
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
18
Archéologie préventive
1. Enjeux et situation actuelle
Enjeux
La mise en oeuvre de l’archéologie préventive est confrontée à deux problèmes : son
financement et les procédures de mise en oeuvre des diagnostics puis des fouilles. La présente
fiche traite du sujet des procédures de mise en oeuvre des diagnostics puis des fouilles.
Au-delà, une réflexion complémentaire sera nécessaire pour améliorer le système de
financement des fouilles, en généralisant le système de prise en charge partielle du
financement des fouilles, et en améliorant le financement du FNAP.
Situation actuelle
Une convention de diagnostic, signée entre les opérateurs publics (INRAP et services
archéologiques des collectivités); détenant un monopole d’intervention pour la réalisation des
diagnostics d’archéologie préventive et les aménageurs, prévoit actuellement les délais et les
modalités de réalisation des diagnostics d’archéologie préventive.
Le dispositif contractuel actuel souffre de deux insuffisances :
·


L’opérateur notifie un projet de convention à l’aménageur.

D’une part, la signature définitive de la convention de diagnostic entre l’opérateur public et
l’aménageur n’est contrainte par aucun délai. Cette disposition permet à l'opérateur public de
ne pas signer la convention retournée signée par les aménageurs.
D’autre part, elle permet de prévoir un délai d’intervention sur le terrain excessif afin d’éviter
les pénalités de retard prévues par le décret.
·


Le report des opérations d’archéologie préventive provoqué par l’absence de signature

définitive de la convention a pour conséquence que peu de solutions juridiques sont
disponibles pour constater la carence de l’opérateur.
2. Proposition
Il est nécessaire d’améliorer les procédures et la politique de prescription :
·


Sous le contrôle du préfet département, la signature de la convention de diagnostic sera

obligatoire dans un délai de deux mois à compter de la notification à l’aménageur du
projet de convention de diagnostic. Cette solution permettra, dans un délai raisonnable,
aux parties de négocier les différents délais et modalités de réalisation des diagnostics
archéologiques.
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
19
·


La partie la plus diligente peut saisir le préfet de département dans le cas du non respect

de ce délai de deux mois. Un nouveau délai de deux mois court à compter de sa saisine et
permet au préfet de fixer après convocation des parties, la date du début des opérations de
diagnostic.
3. Vecteurs
Code du Patrimoine
Portage : INRAP, MCC, MEDDTL
4. Impacts
·


Gains de temps ;

·


Sécurisation du montage immobilier.

Indicateurs à suivre : nombre de projets débloqués
Conditions de réussite
Accompagnement de bonnes pratiques engageant les services archéologie.
Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011
20

Notes

et

Citation:


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


1


BLOC 2 :

Réforme de l’application du droit des sols et
des surfaces


Pour un urbanisme de projet


Un urbanisme de qualité et innovant

Un urbanisme simplifié
Un urbanisme qui sécurise
Une pédagogie d’ensemble


Document de travail pour les kiosques et les ateliers

Séminaire du 26 mai 2011


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


2


Sommaire


Introduction
.................................................. .................................................. ........................................ 3


Surface Grenelle
.................................................. .................................................. ................................. 4


1. Enjeux et situation actuelle
.................................................. .................................................. .. 4


2. Proposition
.................................................. .................................................. ........................... 5


3. Vecteurs
.................................................. .................................................. .............................. 6


4. Impacts
.................................................. .................................................. ................................ 6


Réforme du lotissement
.................................................. .................................................. ....................... 9


1. Enjeux et situation actuelle
.................................................. .................................................. .. 9


2. Propositions
.................................................. .................................................. ......................... 9


3. Vecteurs
.................................................. .................................................. ............................ 13


4. Impacts
.................................................. .................................................. .............................. 13


Réforme de l’application du droit des sols
.................................................. .......................................... 15


1. Enjeux et situation actuelle
.................................................. .................................................. 15


2. Proposition
.................................................. .................................................. ......................... 15


3. Vecteurs
.................................................. .................................................. ............................ 16


4. Impacts
.................................................. .................................................. .............................. 16


Archéologie préventive
.................................................. .................................................. ..................... 18


1. Enjeux et situation actuelle
.................................................. .................................................. 18


2. Proposition
.................................................. .................................................. ......................... 18


3. Vecteurs
.................................................. .................................................. ............................ 19


4. Impacts
.................................................. .................................................. .............................. 19


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


3


Introduction


La réforme de l’application du droit des sols entrée en vigueur en octobre 2007 a permis de

faciliter l’acte de construire, en réduisant le nombre des régimes d’autorisations, en clarifiant
leur champ d’application respectif, en fixant une liste limitative des pièces à fournir dans les
demandes et en garantissant le respect des délais d’instruction.
Cet effort de simplification doit désormais être amplifié et s’inscrire dans les objectifs fixés
par le Grenelle de l’environnement pour une application très concrète des enjeux du Grenelle
en matière d’urbanisme et d’aménagement (lutte contre l’étalement urbain, densification,
refaire la ville sur la ville, performance énergétique ou encore intégration
transport/aménagement…).
Il se traduit par l’apport de simples corrections aux textes issus de la réforme de 2007. Il s’agit
notamment de réduire des délais d’instruction qui se sont révèles particulièrement longs
retardant ainsi inutilement la sortie des projets ou de relever les seuils de soumission des
projets d’extension à permis de construire dans le but de favoriser la densification des zones
urbaines.
Au-delà de ces ajustements, une réforme ambitieuse du lotissement est entreprise. Elle entend
répondre aux attentes des professionnels de l’aménagement en matière de création et de
gestion des lotissements et d’accélération de la mise en oeuvre des projets. Une démarche de
certification est parallèlement envisagée, afin de promouvoir la réalisation de lotissements de
qualité répondant aux enjeux du Grenelle.
Un certain nombre de professionnels ont également souhaité une réforme en profondeur des
surfaces de plancher utilisées pour l’application des règles d’urbanisme . La définition d’une
surface unique se substituant à la SHOB et à la SHON est proposée. Cette nouvelle surface se
veut plus simple à calculer. Elle entend également favoriser les constructions à haute
performance énergétique et accompagne également la politique de densification souhaitée.
Les propositions de mesures visent à établir un plan d’action tel qu’il est présenté dans ce
fascicule et porté au consensus lors du séminaire « Pour un Urbanisme de projet » des 26 et
27 mai 2011.


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


4


Surface Grenelle


1. Enjeux et situation actuelle


La notion de surface de plancher développée hors oeuvre est issue de la loi d’orientation

foncière du 30 décembre 1967. L’article L. 112-2 du code de l’urbanisme établit une
distinction entre la surface hors oeuvre brute (SHOB) et la surface hors oeuvre nette (SHON)
des constructions.
La surface de plancher définie à cet article est une référence nécessaire car elle sert d’étalon
pour évaluer les possibilités de construire, pour encadrer ou favoriser la densité.
Quantifiable, elle sert aujourd’hui à déterminer de nombreux seuils pour l’application de
diverses réglementations. Elle est pour ces raisons un outil indispensable pour les
collectivités locales, les aménageurs et les constructeurs. Toutefois, les références utilisées
aujourd'hui, à savoir la SHOB et surtout la SHON sont complexes, résultant de calculs
incluant notamment des déductions forfaitaires et sont de ce fait peu aisées à manier par les
non professionnels. Cette complexité, outre qu'elle incite à la fraude, rend la SHON peu
représentative de la surface des bâtiments et pénalise l’isolation et les constructions écoresponsables
en comptabilisant les surfaces des murs ou d'espaces destinés uniquement à
diminuer la consommation énergétique.
En conséquence, l’article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement
national pour l'environnement autorise le Gouvernement « à procéder, par voie
d'ordonnances, à une nouvelle rédaction des dispositions législatives du code de l'urbanisme
afin d'en clarifier la rédaction et le plan. Cette nouvelle codification est effectuée à droit
constant après intégration des dispositions issues de la présente loi et sous réserve des
modifications qui seraient rendues nécessaires pour assurer le respect de la hiérarchie des
normes, la cohérence rédactionnelle des textes, pour harmoniser l'état du droit et abroger les
dispositions obsolètes ou devenues sans objet.


·
Les ordonnances prises sur le fondement du premier alinéa peuvent en outre : unifier et
simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de
l'urbanisme ;


·
Les ordonnances prévues au présent article doivent être prises dans un délai de dix-huit
mois suivant la publication de la présente loi.


·
Pour chaque ordonnance, un projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement
dans un délai de trois mois à compter de sa publication. »
Il s’agit donc de remplacer la SHON et la SHOB par une surface simple qui accompagne
la densification et favorise la performance énergétique.


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


5


2. Proposition


La nouvelle surface possède deux variantes.

L’une sert au calcul des taxes. Elle est définie dans la loi de finances rectificative pour 2010.
« La surface de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et
couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur
des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies.1 »


L’autre découle de la surface précédente et servirait de référence par rapport aux seuils

(architecte, études d’impact, ..) et au calcul de la densité. Il s’agit de la proposition ci-après.


Surface simplifiée des constructions


·
Partie législative


o
L. 112-1 : La surface de plancher de la construction s’entend de la somme des
surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure
à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment et déduction
faite, des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers,
des locaux communs, des emprises des volumes vitrés permettant l’utilisation du
rayonnement solaire. Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions
d’application du présent alinéa.


·
Partie Réglementaire


o
R. 112-1 : La densité de la construction est définie par le rapport entre la surface
de plancher de la construction et la surface du terrain sur lequel elle est ou doit être
implantée.


o
R. 112-2 : La surface de plancher de la construction est égale à la somme des
surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu
intérieur des façades après déduction :
a) Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et
fenêtres donnant sur l’extérieur ;
b) Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
c) Des surfaces de planchers sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
d) Des surfaces de planchers aménagés en vue du stationnement des véhicules motorisés ou
non, y compris les rampes d’accès et les aires de manoeuvres ;


1

Cette définition reprend la définition de la surface dans oeuvre (SDO), complétée par la Loi Carrez (précision quant à la nature
des surfaces : surfaces « closes et couvertes » et non prise en compte des surfaces dont la hauteur est inférieure ou égale à 1,80 m) et de la
définition de la « surface habitable » (déduction des « vides »).


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


6


e) Des surfaces de plancher des locaux à usage de cave ou de cellier et ne comportant pas

d’ouverture sur l’extérieur, des locaux techniques à usage commun nécessaires au
fonctionnement technique d’un ou plusieurs bâtiments, y compris les locaux de stockage
des déchets ;
f) De la surface de plancher des volumes vitrés non habitables permettant l’utilisation du
rayonnement solaire, au sens de l’article R. 111-10 de code de la construction et de
l’habitation ;


3. Vecteurs


Ordonnance art. 25 Grenelle II.


4. Impacts


Avantages :


·
Simplifier le calcul des surfaces de référence des constructions avec un souci de lisibilité
et de compréhension par les divers acteurs (usagers, élus, professionnels de la
construction).
La nouvelle définition :


o
est claire, compréhensible, simple d’application et de calcul ;


o
facilite les changements de destination et l’adaptation du bâti existant ;


o
ne nécessite pas d'exiger les plans intérieurs.


·
Favoriser la performance énergétique
Elle encourage les constructions à haute performance énergétique par la non prise en
compte de l’épaisseur des murs extérieurs et l’introduction de la déduction des volumes
vitrés permettant l’utilisation du rayonnement solaire.


·
Apporter un « plus » pouvant favoriser la densité Elle favorise la densification des
constructions respectant des normes énergétiques. Par ailleurs, elle ne remet pas en cause
les droits à construire existants, car à construction égale en terme de mise en oeuvre
technique, le résultat des tests montre que la nouvelle surface est inférieure de 10% le plus
souvent par rapport au calcul de la SHON actuelle.
Ce gain raisonnable peut laisser espérer que les maires ne trouveront pas utile de réduire
leur COS en proportion : ce qui serait contre-productif par rapports aux objectifs fixés.
Ce résultat ne doit pas faire oublier que la surface n’est qu’un des éléments devant
favoriser la densité. Les meilleures règles de densité sont les règles du PLU telles que
hauteur, implantation par rapport aux limites, emprise au sol qui sont des éléments plus
déterminants que le seul COS. Autres outils pouvant favoriser la densité : le recours aux
COS thermiques ou au seuil minimal de densité (dispositif fiscal voté dans la loi de
finances rectificative pour 2010 qui accompagne la nouvelle taxe d’aménagement)


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


7


·
Présenter un minimum d’impact sur les seuils actuels pour éviter de trop profondes
transformations
Elle ne devrait pas conduire à une modification des seuils déterminés dans la
réglementation existante.


Autres impacts potentiels :


·
Les anciennes modalités de calcul servaient notamment de base à la détermination de
seuils pour les études d’impact, le recours à l’architecte, à la gestion des droits à
construire en ZAC et lotissement…... Elles interviennent également dans de nombreuses
législations pour déterminer des seuils.
Une étude d'impact évalue les conséquences de ce changement de définition pour déterminer
l'ensemble des mesures à prendre, dispositions transitoires et/ou évolution des législations
concernées.


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


8


Notes


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


9


Réforme du lotissement


1. Enjeux et situation actuelle


La réforme du permis de construire entrée en vigueur en 2007 a modifié le régime des

lotissements mais a laissé subsister certaines difficultés d’application. Il s’agit donc d’achever
la réforme entreprise en apportant les simplifications attendues par les porteurs de projets et
en favorisant la qualité des projets.
En particulier, la réforme de l’ADS de 2007 a créé un double régime pour les lotissements,
celui de la déclaration préalable et celui du permis d’aménager, dont les champs d’application
respectifs sont déterminés en référence à la fois à la présence ou non de voies ou espaces
communs à créer et au nombre de lots créés sur une période de 10 ans. Ce système manque de
clarté et doit être réexaminé.
Les praticiens de l’aménagement attendent également une réforme en profondeur du régime
des lotissements concernant les conditions de cession des terrains, les garanties données aux
accédants, la vie du lotissement après l'achèvement.
Le lotissement est le mode de production de terrain à bâtir le plus pratiqué pour la maison
individuelle en France et il contribue fortement à la consommation d’espace et à l’étalement
urbain. S’il a des vertus notamment du point de vue des coûts de production, il n’est pas
toujours le fruit d’une étude urbaine approfondie et constitue souvent plus un programme de
divisions foncières qu’un projet urbain réfléchi pour le territoire concerné. Il s’agit donc,
également pour les lotissements d’une certaine importance, de définir les conditions pour
qu’ils déclinent un véritable projet s’inscrivant dans une démarche de développement durable
des territoires concernés.
La réforme des lotissements proposée s’organise autour de 3 axes qui sont :


·
la clarification et simplification des procédures et de la gestion des lotissements ;


·
l’accélération de la mise en oeuvre des projets ;


·
la qualité urbaine des lotissements et la définition de véritables projets de
lotissement.


2. Propositions


L’accélération de la mise en oeuvre des projets


Actuellement, aucune promesse de vente ne peut être consentie pour un lot de lotissement issu

d’un permis d’aménager avant que ce permis ne soit accordé, ce qui représente un frein au
montage des projets et est souvent contourné dans les faits.


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


10


Il est proposé de permettre la signature de promesses de vente en amont du permis

d’aménager, en les encadrant strictement : durée limitée et absence d’indemnité
d’immobilisation.
Actuellement, aucune demande de permis de construire ne peut être accordée sur un lot issu
d'un lotissement créé par un permis d'aménager avant l'achèvement des équipements
desservant le lot et sous réserve d'avoir obtenu l'autorisation de vendre avant l'achèvement des
travaux. Ce dispositif, qui vise à sécuriser les futurs constructeurs, retarde également la
délivrance du permis de construire.
Il est proposé de pouvoir délivrer les permis de construire dès délivrance du permis
d'aménager avec la réserve d'une mise en oeuvre différée à l'achèvement des travaux
d'équipement des lots concernés.
Il s'agit également de permettre explicitement la subdivision de lots sans procédure de
modification du lotissement dans la limite du nombre maximal de lots autorisés dès lors que
le lotisseur fournit au constructeur un certificat attestant de cette possibilité, cette subdivision
de lots pouvant résulter d'une DP, d'un PA, d'un permis valant division ou d'une division dite
« primaire ».


La qualité urbaine des lotissements et l’émergence de projet


Le lotissement est un mode d’aménagement opérationnel de nos territoires qui repose sur un

découpage foncier, la réalisation de voiries et réseaux divers (VRD) et parfois l’aménagement
d’espaces communs remis en gestion aux acquéreurs des lots ou à la collectivité. Il est parfois
confondu avec des opérations d’habitat groupé, où sont commercialisés des pavillons
individuels et non des terrains à bâtir.
De nombreuses critiques sont adressées à ce mode d’aménagement:


·
Des problèmes environnementaux: le lotissement est consommateur d’espaces et en
gaspille du fait d’une faible densité de constructions souvent individuelles (souvent
inférieure à 20 logements/hectare).


·
Des problèmes énergétiques: le lotissement est un modèle consommateur d’énergie car
situé généralement en périphérie des villes et éloigné de tout système de transport viable


·
Des problèmes d’image et d’adaptation au local: les lotissements offrent une vision
banalisée excessive de nos banlieues ou nos campagnes par une production standardisée et
normée de l’habitat.
Si ce mode d’urbanisation est critiquable, il répond aussi à une très forte demande sociale
d’accession à la propriété. Les formes de lotissements actuels offrent une réponse économique
accessible à l’aspiration de droit à la nature, d’espace, de facilité de stationnement, d’intimité.
Or ces aspirations sont aussi compatibles avec le développement durable et les exigences
Grenelle grâce à une nouvelle façon de lotir : habitats intermédiaires, maisons jumelées,


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


11


maisons en bande, maisons superposées… Des professionnels sont d’ailleurs capables de

proposer une nouvelle offre de lotissements en réponse aux enjeux Grenelle selon trois axes :


·
la qualité de la localisation dans la ville,


·
la qualité de la conception d’ensemble


·
la réponse aux enjeux Grenelle.
C’est pourquoi pour allier l’aspiration sociale de « vie individuelle du logement » avec la
reconnaissance des professionnels qui jouent le jeu de la qualité, il est proposé de créer une
certification « Eco Lotissement Grenelle ».
Pour obtenir la certification, un lotissement devrait satisfaire à 3 objectifs:
1. Une entité urbaine intégrée à la ville et adaptée à son contexte local
2. Une composition urbaine bioclimatique adaptée aux engagements Grenelle
3. Une production innovante d’habitat: diversité, accessibilité, performance, nature.
Les critères de certification proposés devront permettre d'évaluer concrètement l'atteinte de
ces objectifs, par exemple : distance aux équipements de proximité, exposition et composition
en fonction de l'ensoleillement et des vents dominants, gestion des eaux de pluies, diversité
des tailles de parcelles...
Ils permettront également de mesurer ce qui relève des engagements du lotisseur et qui font
partie des travaux d’aménagement du lotissement et ce qui sera mis à la charge des acquéreurs
de lots.
La certification interviendrait sur la base du permis d'aménager autorisé, pour garantir la mise
en oeuvre du projet tel qu'il a été présenté à la certification. Elle serait payante de manière à
s'autofinancer, sans pouvoir dépasser une valeur de 10000 euros/ lotissement pour rester
incitative.


La clarification et simplification des procédures et de la gestion des lotissements
:
La clarification du champ respectif du lotissement et des autres modalités de divisions
foncières :
Le plus souvent, lorsque le projet concerne des professionnels de la construction ou des
entreprises, les divisions en vue de construire ne nécessitent pas de recourir à la procédure de
lotissement. Cependant, cette possibilité dite de « division primaire » qui permet de diviser
après l’obtention d’un permis de construire par simple acte notarié est mal connu des services
instructeurs, des notaires et des opérateurs et est donc peu ou mal utilisée.
Une clarification de l'écriture du code est nécessaire pour faire connaître et sécuriser ces
pratiques qui contribuent à faciliter les projets des professionnels.
Il est parallèlement indispensable de clarifier les textes concernant le permis valant division
lorsque son usage peut mettre en difficulté des acquéreurs particuliers en ne leur donnant
aucune garantie quant à la réalisation des équipements desservant leur terrain ou la durée de
validé de leurs droits à construire.
La clarification du champ des procédures de DP/PA


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


12


Il existe aujourd’hui deux régimes possibles pour créer un lotissement. La déclaration

préalable qui s’applique aux lotissements de moins de 3 lots ainsi qu’à tous ceux qui ne
comportent pas la création de voies ou espaces commun, et le permis d’aménager dans les
autres cas.
Pour éviter le détournement de procédure, le nombre de lots créés sur une unité foncière pour
déterminer ce seuil est calculé en prenant en compte les lots créés antérieurement, en
remontant jusque 10 ans en arrière. Du fait de ce mode de calcul, les champs respectifs de la
déclaration préalable et du permis d'aménager sont peu lisibles, posent parfois de réels
problèmes d’interprétation et sont mal compris.
Il est donc proposé de limiter le champ de la déclaration préalable aux seuls lotissements sans
travaux, quel que soit leur nombre de lots, ce qui autorise à se dispenser de prendre en compte
les lots créés antérieurement, et de débattre de la pertinence de cette procédure pour ces
lotissements sans travaux.
Il convient également d'introduire au niveau législatif la possibilité d'introduire les exceptions
prévues par décret.
La simplification de la création et de la gestion des lotissements
Il est également nécessaire de procéder à un certain nombre de corrections des textes
réglementaires pour lever les ambiguïtés qui nuisent à une mise en oeuvre simple et sécurisée
de la procédure lotissement.
Tout d’abord, il s’agit de préciser clairement qu’il est possible de créer un lotissement sur
plusieurs unités foncières contiguës et que le périmètre du lotissement ne doit inclure que les
lots à bâtir, les voies de desserte et les espaces communs à ces lots.
Pour les lotissements soumis à DP, il faut préciser qu'il n'y a pas lieu de déposer une
déclaration d'achèvement de travaux pour ces lotissements.
Comme pour les lotissements soumis à permis d'aménager, il convient de préciser dans la
partie réglementaire qu'un lotissement déclaré peut ne porter que sur une partie d'unité
foncière.
Enfin, pour mettre fin à une situation relativement fréquente et qui peut créer une réelle
insécurité juridique, lorsque qu'un permis de construire sera déposé sur un terrain issue d'une
division foncière mais n'ayant pas fait l'objet d'une déclaration préalable de lotissement, il sera
possible de régulariser la situation en considérant que le permis de construire vaut dans ce cas
également déclaration préalable de lotissement.
En ce qui concerne le régime des lotissements soumis à PA, il convient également de mettre
en adéquation la définition des lotissements soumis à PA dans la partie législative et la partie
réglementaire.
De plus, si les dispositions d’urbanisme contenues dans les règlements de lotissement peuvent
évoluer à la demande d’une majorité de colotis ou sur décision de l’autorité compétente après
enquête publique, il n’en va pas de même pour les dispositions d’urbanisme rédigées dans les
cahiers des charges. Ces règles perdurent sauf si les colotis en décident unanimement
autrement. Cette condition d’unanimité étant très difficile à remplir, le maintien de telles


Séminaire Urbanisme de projet du 26 et 27 mai 2011


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dispositions dans les cahiers des charges peut conduire à figer le développement de certains

quartiers.
Il convient donc d’inciter les lotisseurs à privilégier le règlement plutôt que le cahier des
charges comme support des dispositions d’urbanisme spécifiques au lotissement. Pour
conforter cette incitation, il est proposé d’introduire une mesure nouvelle visant à ne rendre
opposables les dispositions d’urbanisme des cahiers des charges que dès lors que ces derniers
ont fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques. Les anciens lotissements sont
concernés par cette disposition, de manière à faciliter le retour au droit commun de
l’urbanisme d’une partie d’entre eux.


3. Vecteurs


Modification des parties législative et réglementaire du code de l’urbanisme, mise en place

d'une certification.


4. Impacts


Les mesures proposées doivent permettre de clarifier le régime juridique et donc de sécuriser

la gestion des lotissements et plus largement des divisions foncières.
Certaines d'entre elles contribueront à faciliter la pré-commercialisation des lots et donc le
montage financier des opérations, ou représentent un gain de temps en permettant notamment
d'anticiper la purge des délais de recours sur le permis de construire. D'autres facilitent les
opérations complexes et l’évolution des lotissements dans le temps.
De ordre de 10.000 lotissements sont potentiellement concernés par an. Les opérations
complexes concernent essentiellement celles mettant en oeuvre des projets de promotion
immobilière, soit de l’ordre de 350.000 m²/SHON/an créés en lotissement.
Les mesures proposées ne sont pas de nature à porter atteintes à des protections et ne sont pas
de nature à avoir des incidences environnementales particulières. Toutefois, la réforme du
régime juridique des lotissements sera complétée par la mise en place d'un label « écolotissement
» qui permettra de distinguer les opérations respectant un certain nombre de
critères de qualité, relatifs à leur localisation et à leur desserte en transports collectifs, leur
intégration dans le site et la qualité de leur aménagement au regard des critères du
développement durable ; cette démarche participe aux travaux développés dans différents
secteurs (construction, …) pour faire émerger des labels de qualité et, à terme, orienter les
aides et l’action publiques vers les opérations ainsi labellisées. Cette démarche favorisera la
production de lotissements moins consommateurs d'espace et utilisant au mieux les ressources
de leur environnement.
Ainsi, la certification « éco lotissement » constituera une incitation pour les lotisseurs qui
pourront en tirer un argument de vente, pour les élus qui y verront un gage de qualité urbaine
et un élément d'attractivité pour leur commune et pour les acquéreurs de lots qui bénéficieront
ainsi d'une assurance de qualité quant à leur futur cadre de vie.


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14


Notes


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15


Réforme de l’application du droit des sols


1. Enjeux et situation actuelle


L’article 25
de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour
l'environnement autorise le Gouvernement à procéder par voie d'ordonnance notamment
pour « 4° Apporter au régime des permis de construire et des autorisations d'urbanisme, issu
de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux
autorisations d'urbanisme et de l'ordonnance n° 2005-1128 du 8 septembre 2005 relative aux
monuments historiques et aux espaces protégés, les corrections dont la mise en oeuvre de la
réforme pourrait faire apparaître la nécessité ; »


Il s'agit donc d'apporter des corrections à la réforme de l'ADS entrée en vigueur en 2007, sans

toutefois procéder à une remise en cause de ces fondamentaux.
Ces mesures visent principalement à :
- Accélérer la mise en oeuvre des projets en facilitant notamment les petites opérations
de densification en centre urbain ;
- Clarifier et simplifier les procédures et ainsi renforcer la sécurité juridique des
autorisations délivrées.


2. Proposition


- Réduction du champ des autorisations relevant de la compétence de l'Etat: énoncer

strictement les Etablissements Publics et concessionnaires de l'Etat, limiter cette liste
aux établissements stratégiques type CEA et clarifier les compétences en matière
d'énergie pour que les installations de panneaux solaires sur construction relèvent sans
ambiguïté de la compétence de droit commun
- Possibilité de délivrer un permis de construire pour un projet d’établissement recevant
du public (ERP), c’est à dire de disjoindre partiellement l’autorisation au titre de la
construction et de l’habitation (CCH) du permis de construire, Dans ce cas, le permis
pourrait préciser si une autorisation complémentaire au titre du CCH doit être
demandée pour prendre en compte le différé dans le temps entre le dépôt de permis de
construire et la vente ou la location des locaux créés.
- Possibilité de se prévaloir d'une servitude de cour commune même hors POS/PLU ou
quand ce document n'en fait pas mention pour déroger aux règles de prospects
- Modification des seuils de soumission à déclaration préalable ou permis de construire
pour des projets d'extension ou de locaux accessoires de constructions existantes en
zone U des PLU ; relèvement de 20 à 40 m².
- Réduction des délais d'instruction des permis en périmètre Monuments Historiques
pour un retour au droit commun des majorations : + 1 mois (suppression de la
substitution de délais à 6 mois) et réduction corrélative du délai de l'ABF pour rendre


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son avis en périmètre MH : 2 mois au lieu de 4 ; réduction du délai dont dispose

l'ABF pour rendre son avis sur une DP en site inscrit et en site classé : 1 mois au lieu
de 2 ; réduction des délais quand il y a autorisation ou évocation ministérielle (de 1 an
à 6 mois) notamment permis en site classé.
- Suppression de la transmission obligatoire des DP au contrôle de légalité mais
maintien d’une transmission au préfet pour pouvoir exercer toutes démarches
nécessaires
- Amélioration de la transmission des permis tacites au contrôle de légalité et de
l'information des usagers sur le délai de déféré préfectoral
- Réduction du champ des récolements obligatoires aux zones à risque en PPRN et
définition du champ du récolement
- Ajout de l’information sur la puissance électrique nécessaire dans le formulaire de
demande de permis


3. Vecteurs


Modification des parties législative et réglementaire du code de l’urbanisme


4. Impacts


La plupart des mesures ont d’abord un impact en terme de clarification et de sécurité

juridique. C’est le cas en particulier des mesures relatives, à la compétence de délivrance des
autorisations, aux ERP, au contrôle de légalité des permis tacites, à la définition du champ du
récolement. L’impact est très large, la majorité des actes est concernée par l’une ou l’autre de
ces mesures.
Celles relatives aux délais vont permettre d’accélérer sensiblement l’instruction des dossiers,
dans la mesure ou notamment plus de 10 % des projets sont situés aux abords d’un monument
historique.
D’autres mesures visent à faciliter la densification et les petits projets en zone urbaine. Le
relèvement du seuil du permis de construire pourrait ainsi accélérer l’instruction d’environ
50.000 projets/an (extension ou locaux accessoires en zone urbaine des POS/PLU).
La mesure de cour commune facilitera l'amélioration du parc existant et la densification et va
dans le sens d'une plus grande souplesse pour favoriser les projets en zone dense.
Enfin quelques mesures visent à simplifier ou alléger les procédures : réduction des
récolements obligatoires, amélioration du contrôle de légalité, mention de la puissance
électrique désirée.


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Notes


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Archéologie préventive


1. Enjeux et situation actuelle


Enjeux


La mise en oeuvre de l’archéologie préventive est confrontée à deux problèmes : son

financement et les procédures de mise en oeuvre des diagnostics puis des fouilles. La présente
fiche traite du sujet des procédures de mise en oeuvre des diagnostics puis des fouilles.
Au-delà, une réflexion complémentaire sera nécessaire pour améliorer le système de
financement des fouilles, en généralisant le système de prise en charge partielle du
financement des fouilles, et en améliorant le financement du FNAP.


Situation actuelle


Une convention de diagnostic, signée entre les opérateurs publics (INRAP et services

archéologiques des collectivités); détenant un monopole d’intervention pour la réalisation des
diagnostics d’archéologie préventive et les aménageurs, prévoit actuellement les délais et les
modalités de réalisation des diagnostics d’archéologie préventive.
Le dispositif contractuel actuel souffre de deux insuffisances :


·
L’opérateur notifie un projet de convention à l’aménageur.
D’une part, la signature définitive de la convention de diagnostic entre l’opérateur public et
l’aménageur n’est contrainte par aucun délai. Cette disposition permet à l'opérateur public de
ne pas signer la convention retournée signée par les aménageurs.
D’autre part, elle permet de prévoir un délai d’intervention sur le terrain excessif afin d’éviter
les pénalités de retard prévues par le décret.


·
Le report des opérations d’archéologie préventive provoqué par l’absence de signature
définitive de la convention a pour conséquence que peu de solutions juridiques sont
disponibles pour constater la carence de l’opérateur.


2. Proposition


Il est nécessaire d’améliorer les procédures et la politique de prescription :


·
Sous le contrôle du préfet département, la signature de la convention de diagnostic sera
obligatoire dans un délai de deux mois à compter de la notification à l’aménageur du
projet de convention de diagnostic. Cette solution permettra, dans un délai raisonnable,
aux parties de négocier les différents délais et modalités de réalisation des diagnostics
archéologiques.


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·
La partie la plus diligente peut saisir le préfet de département dans le cas du non respect
de ce délai de deux mois. Un nouveau délai de deux mois court à compter de sa saisine et
permet au préfet de fixer après convocation des parties, la date du début des opérations de
diagnostic.


3. Vecteurs


Code du Patrimoine

Portage : INRAP, MCC, MEDDTL


4. Impacts


·
Gains de temps ;


·
Sécurisation du montage immobilier.


Indicateurs à suivre : nombre de projets débloqués

Conditions de réussite


Accompagnement de bonnes pratiques engageant les services archéologie.


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Notes

__________________
Le travail d'équipe (merci! est essentiel. En cas d'erreur, ça permet d'accuser quelqu'un d'autre. mais l'erreur est humaine et un véritable désastre nécessite un ordinateur.
Jean-Michel
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  #4  
Ancien 14/07/2011, 10h43
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Messages: 1 690
Par défaut Re : La réforme "urbanisme de projet" .....
un dossier documentaire très complet est accessible sur cette page du ministère :
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Bonjour ou Bonsoir à toutes et tous......... et en votre nom!
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