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Ancien 11/08/2010, 10h12
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Assurance des risques locatifs et cautionnement
La question d'un sénateur et la réponse du ministre :


http://www.bdidu.fr/

La question :




M. Jean-Paul Emorine attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les difficultés d'application de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, concernant l'assurance garantissant les risques locatifs et le cautionnement. Modifié par cette loi, l'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, interdit à un propriétaire d'exiger un cautionnement lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.
L'association de consommateurs CLCV (consommation, logement et cadre de vie) se félicite d'une telle disposition qui facilitera l'accès à un logement pour de nombreuses familles, mais s'interroge sur ses modalités pratiques d'application. Les textes ne prévoient en effet aucune sanction envers le propriétaire qui exigerait en toute illégalité une caution supplémentaire, et il apparaît très difficile pour le locataire de savoir si une assurance particulière a été souscrite. Il est d'ailleurs à craindre que le preneur qui n'apporte pas les garanties demandées par le bailleur se voie purement et simplement refuser le logement en question.
Il souhaite savoir si le Gouvernement entend modifier l'article 22-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, afin que soient précisés, d'une part, que tout cumul entre une assurance portant sur le risque locatif et un cautionnement entraîne automatiquement la nullité de plein droit de ce dernier, et, d'autre part, l'obligation pour le bailleur, à peine de nullité de la garantie souscrite, de faire contresigner par le locataire une attestation de l'assureur, indiquant qu'il a souscrit une garantie pour les risques locatifs.




La réponse :




L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs réglemente le régime du cautionnement des locaux à usage d'habitation dont les dispositions ont été modifiées récemment par l'article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion. Si cette mesure interdit le cumul entre le cautionnement et une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, le recours à un tiers garant reste possible à défaut de souscription d'une assurance. En cas de cumul, à défaut d'une règle spécifique, il convient d'appliquer les principes généraux du droit des contrats. En conséquence, sous réserve de l'interprétation des tribunaux de l'ordre judiciaire, l'interdiction édictée par l'article 22-1 étant d'ordre public, le cautionnement sollicité à tort par le bailleur est nul, au profit de l'assurance qui produit ses effets sans porter toutefois atteinte au contrat en cours.
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Ancien 26/08/2010, 20h29
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Condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier
Un arrêt important sur la charge de la preuve des circonstances de non réalisation de cette condition suspensive d'obtention d'un prêt :

http://www.bdidu.fr/

"Vu l'article 1178 du code civil, ensemble l'article 1315 du même code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 21 avril 2009), que par acte notarié du 29 mars 2005, les époux X... ont consenti à M. Y... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble, valable jusqu'au 16 juin 2005, sous la condition suspensive de l'obtention, au plus tard le 18 mai 2005, d'un prêt d'un montant de 400 000 euros, et moyennant le versement d'une indemnité d'immobilisation ; que la vente n'ayant pas été réalisée, M. Z... a assigné les époux X... en restitution de l'indemnité d'immobilisation ;

Attendu que pour le débouter de sa demande, l'arrêt, qui constate que M. Y... a présenté une première demande de prêt le 7 avril 2005 puis une seconde le 8 juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la promesse jusqu'au 15 juillet 2005, et que le prêt ne lui a été accordé que le 29 juillet 2005, retient qu'il ne démontre pas que la non-obtention du prêt nécessaire à l'acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15 juillet 2005, ne lui est pas imputable ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l'accomplissement de la condition, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés ;



PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 avril 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée."
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Ancien 29/08/2010, 17h42
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samedi, 21 août 2010
Assurance de l'emprunteur et notion d'obtention d'un prêt immobilier

La réserve de l'acceptation par l'assureur de la personne de l'emprunteur n'empêche pas de considérer que le prêt immobilier a été obtenue:

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 7 mai 2009), que par acte sous seing privé conclu le 29 juillet 2005 avec le concours de la société Toss Avis immobilier, agent immobilier, M. X... a vendu un immeuble aux époux Y..., sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt avant le 5 septembre 2005, à 18 heures ; qu'estimant que la condition n'avait pas été réalisée dans le délai prévu, M. X... a donné l'immeuble en location à un tiers ; que les époux Y... l'on assigné en paiement de la clause pénale stipulée au contrat, cependant que la société Toss demandait le paiement, à titre de clause pénale, des honoraires dont elle avait été privée du fait du comportement de son mandant ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande des époux Y..., alors, selon le moyen :

1° / que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; que la cour d'appel a retenu pour condamner M. X... en paiement du montant d'une clause pénale aux époux Y... et d'honoraires de négociation à la société Toss, qu'il ressortait d'une attestation du Crédit mutuel de Poitiers du 6 septembre 2005 que les époux Y... avaient obtenu le prêt sollicité le 26 août 2005, soit antérieurement à la date d'expiration de la condition suspensive fixée au 5 septembre 2005 à 18 heures, que le compromis de vente n'ayant prévu aucune disposition à propos de l'assurance de l'acquéreur, M. X... ne pouvait prétendre que le prêt n'aurait pas été régulièrement accordé aux époux Y... au motif que ceux-ci ne justifieraient pas d'une assurance pour le remboursement du prêt, et que le mandat exclusif qu'il avait consenti à l'agence n'expirait que le 9 septembre 2005 ; qu'en statuant ainsi, et sans rechercher si l'attestation délivrée par la banque " sous réserve de l'acceptation à l'assurance des emprunteurs " constituait une offre ferme et sans réserve, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du code civil et L. 312-16 du code de la consommation ;

2° / que le compromis 29 juillet 2005 prévoit au profit de l'acquéreur une condition suspensive d'obtention d'un prêt, avec échéance au 5 septembre 2005 à 18 heures, considérée comme réalisée dès que l'acquéreur aura obtenu, dans le délai fixé un ou plusieurs prêts couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt, et possibilité de prorogation sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur, et de renonciation par l'acquéreur avec notification avant l'expiration du délai précité ; qu'il est stipulé que si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier au bénéfice de la condition dans la forme prévue, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre ; que la cour d'appel, pour condamner M. X... en paiement du montant d'une clause pénale aux époux Y... et d'honoraires de négociation à la société Toss, a retenu que la clause suspensive d'obtention du prêt était édictée dans un souci de protection des acquéreurs, lesquels pouvaient seuls s'en prévaloir ; qu'en statuant ainsi, bien que le vendeur puisse se prévaloir de l'expiration du délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu que la clause " sous réserve de l'acceptation à l'assurance des emprunteurs " ne porte pas atteinte au caractère ferme de l'offre de crédit caractérisant l'obtention d'un prêt au sens de l'article L. 312-16 du code de la consommation ; qu'ayant relevé que les époux Y... produisaient une attestation du Crédit mutuel de Poitiers établissant qu'ils avaient obtenu le prêt sollicité le 26 août 2005, soit antérieurement à la date d'expiration de la validité de la condition suspensive, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la condition suspensive d'obtention du prêt devait être considérée comme réalisée et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision."
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Ancien 07/09/2010, 05h40
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Le devoir de conseil du notaire ne s'étend pas à l'opération que les parties ont exclu de réaliser à l'occasion de la vente qu'elles lui demandent d'authentifier
Ainsi jugé par cet
arrêt :

http://www.bdidu.fr/

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 2 décembre 2008), que par acte du 5 août 1996, reçu par M. X..., notaire, avec la participation de M. Y..., son confrère, la société Vivarais automobile a cédé à la société Mirabel Chambaud un fonds de commerce de garage et de négoce d'automobiles ainsi que le droit au bail afférent ; qu'elle était également titulaire d'un autre bail commercial, portant sur un terrain situé dans la même commune destiné à l'entrepôt des véhicules d'occasion qui n'a pas été repris par la société cessionnaire, en dépit de pourparlers concomitants à la vente du 5 août 1996 ; qu'elle a été condamnée par un arrêt de la cour d'appel de Nîmes du 21 octobre 2003 à en payer les loyers jusqu'au terme du bail en septembre 1999 ; qu'elle a assigné M. Y..., son notaire, en responsabilité, estimant qu'il ne l'avait pas mise en garde sur la difficulté liée à la conclusion de la vente du fonds de commerce avant l'issue des pourparlers concernant la cession du bail de l'entrepôt ;

Attendu que la société cédante fait grief à l'arrêt de l'avoir déboutée de sa demande alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire est tenu d'une obligation de conseil, laquelle est un devoir absolu ; que l'obligation qui pèse sur les notaires de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'ils dressent concerne tous les actes auxquels ils donnent la forme authentique ; que le notaire n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client ; que le notaire doit être tenu responsable de ne pas avoir averti les parties des risques que comportent les transactions auxquelles il prête le concours de son office ni de l'exacte portée de l'acte qu'elle signent ; qu'il a une obligation générale de mise en garde, laquelle lui impose de prévenir les clients et de les informer sur toutes les conséquences qui peuvent découler de l'opération projetée, ce dont il résulte que lorsqu'il est acquis aux débats que le notaire avait connaissance, lors de l'établissement de l'acte, de données de fait révélatrices d'une difficulté, les juges du fond doivent retenir la responsabilité du notaire qui n'a pas attiré l'attention de son client sur les dangers de la situation ; qu'en écartant en l'espèce la responsabilité de M. Y... au motif inopérant de la compétence de son client, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, de quelle manière M. Y..., dont il était acquis aux débats qu'il avait connaissance de la difficulté tenant à la négociation en cours relativement au second bail, avait satisfait à son obligation de conseil à cet égard, la cour d'appel a dispensé ainsi le notaire de son obligation d'information et de conseil et a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code ;

2°/ que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; que cette preuve peut résulter de toute circonstance ou document, y compris l'acte de vente, à la condition cependant que les documents en cause fassent apparaître clairement que le notaire a suffisamment attiré l'attention du client sur le conseil ou l'information qui lui a été donnée ; qu'en exigeant en l'espèce de la société Vivarais automobile qu'elle démontre l'existence d'une faute caractérisée imputable à M. Y..., la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;

3°/ que nul ne peut se constituer de preuve à lui-même ; qu'en fondant sa conviction sur le contenu de la lettre du notaire lui-même en date du 27 août 1998, la cour d'appel a violé de ce nouveau chef l'article 1315 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé que les parties avaient décidé lors de la signature de l'acte du 5 août 1996 de dissocier la vente du fonds de commerce de la cession du bail de l'entrepôt, quoique les pourparlers relatifs à cette cession aient été toujours en cours à cette date, a exactement retenu que le devoir de conseil du notaire ne s'étendait pas à l'opération que les parties avaient exclu de réaliser à l'occasion de la vente qu'elles lui demandaient d'authentifier ; que le moyen, qui ne se serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi en ses deux dernières branches, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Vivarais automobile aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Vivarais automobile à payer à M. Y... la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société Vivarais automobile ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat aux Conseils pour la société Vivarais automobile.

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté la Société VIVARAIS AUTOMOBILE de ses demandes tendant à voir reconnaître la responsabilité de Maître Y... pour manquement à son devoir de conseil et à le voir condamner à des dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE le grief articulé par la SA VIVARAIS AUTOMOBILE porte sur l'efficacité de l'acte, la demanderesse partant du postulat que l'accord des parties était arrêté sur la transmission du bail litigieux (celui passé entre M. Z... et la SA VIVARAIS) à la SARL MIRABEL CHAMBAUD ; qu'il ressort de la lettre du 27 août 1998 que les notaires rédacteurs, après avoir recherché l'intention des parties, ont relevé que celles-ci ont décidé de dissocier de la vente du 5 août 1996, la question relative à la reprise du bail du 14 mars 1991 ; qu'il résulte de l'arrêt définitif du 21 octobre 2003 intervenu entre VIVARAIS AUTOMOBILE, MIRABEL CHABAUD et Roger Z... que la négociation de cette reprise du bail litigieux était restée au stade des pourparlers et n'avait jamais été suivie d'un accord des parties ; qu'il s'ensuit que la SA VIVARAIS AUTOMOBILE ne saurait faire grief à son notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil, après avoir décidé en accord avec la SARL MIRABEL CHABAUD de passer en connaissance de cause l'acte du 5 août 1996, malgré la poursuite de la négociation de la reprise du deuxième bail encore au stade de pourparlers, limitant ainsi l'objet exact de la vente dont les notaires étaient tenus d'assurer l'efficacité ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE rien ne permet de dire qu'avant le 5 août 1996, le notaire était lui-même parfaitement informé à ce sujet, ce qui l'aurait effectivement contraint, en exécution de son obligation de conseil, de procéder à toutes recherches utiles ; que de plus, ne sont en rien suffisamment contrariés les termes du 2ème paragraphe de la lettre du 27 août 1998 en ce qu'il y est précisé : « d'un commun accord, il avait été décidé de ne pas en parler dans l'acte de vente, mais que Madame A... reprendrait ce bail à son compte, ayant d'ailleurs besoin du terrain ainsi loué pour parquer ses véhicules. Et elle avait exigé que vous libériez immédiatement ce terrain, condition que vous aviez acceptée » ; que la société VIVARAIS, dont l'ignorance du monde des affaires n'est pas démontrée et qui, de ce fait, ne pouvait ignorer les risques inhérents au non aboutissement des pourparlers en cours, ne saurait sérieusement reprocher à Me Y... d'avoir agi comme elle le lui a demandé ;

ALORS QUE, D'UNE PART, le notaire est tenu d'une obligation de conseil, laquelle est un devoir absolu ; que l'obligation qui pèse sur les notaires de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'ils dressent concerne tous les actes auxquels ils donnent la forme authentique ; que le notaire n'est pas déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de son client ; que le notaire doit être tenu responsable de ne pas avoir averti les parties des risques que comportent les transactions auxquelles il prête le concours de son office ni de l'exacte portée de l'acte qu'elle signent ; qu'il a une obligation générale de mise en garde, laquelle lui impose de prévenir les clients et de les informer sur toutes les conséquences qui peuvent découler de l'opération projetée, ce dont il résulte que lorsqu'il est acquis aux débats que le notaire avait connaissance, lors de l'établissement de l'acte, de données de fait révélatrices d'une difficulté, les juges du fond doivent retenir la responsabilité du notaire qui n'a pas attiré l'attention de son client sur les dangers de la situation ; qu'en écartant en l'espèce la responsabilité de Maître Y... au motif inopérant de la compétence de son client, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, de quelle manière Maître Y..., dont il était acquis aux débats qu'il avait connaissance de la difficulté tenant à la négociation en cours relativement au second bail, avait satisfait à son obligation de conseil à cet égard, la Cour d'appel a dispensé ainsi le notaire de son obligation d'information et de conseil et a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, celui qui est légalement ou contractuellement tenu d'une obligation particulière d'information doit rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; que cette preuve peut résulter de toute circonstance ou document, y compris l'acte de vente, à la condition cependant que les documents en cause fassent apparaître clairement que le notaire a suffisamment attiré l'attention du client sur le conseil ou l'information qui lui a été donnée ; qu'en exigeant en l'espèce de la Société VIVARAIS AUTOMOBILE qu'elle démontre l'existence d'une faute caractérisée imputable à Maître Y..., la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ;

ALORS QU'ENFIN, nul ne peut se constituer de preuve à lui-même ; qu'en fondant sa conviction sur le contenu de la lettre du notaire lui-même en date du 27 août 1998, la Cour d'appel a violé de ce nouveau chef l'article 1315 du code civil."
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Ancien 18/09/2010, 06h10
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L'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil

http://www.bdidu.fr/

Ainsi jugé par cet arrêt :



"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 19 janvier 2009), que Mme X... a acquis de la société d'habitations à loyer modéré de la Guadeloupe (la société d'HLM) un appartement dans le bâtiment d'une résidence réalisée par cette société, assurée auprès de la société Acte Iard ; que se plaignant de divers désordres auprès de son vendeur qui n'avait procédé à aucune réparation, Mme X... l'a assignée afin d'obtenir la réparation de son préjudice, la société Acte Iard étant appelée en garantie par son assurée ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1641 du code civil ;

Attendu que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ;

Attendu que pour déclarer prescrite l'action engagée par Mme X... plus de dix ans après la réception de l'immeuble, l ‘ arrêt retient qu'acquéreur du bien immobilier construit par la société d'HLM, maître de l'ouvrage, Mme X... se devait d'exercer l'action en garantie mise à sa disposition par l'article 1792 du code civil et non pas engager une action en réparation sur la garantie des vices cachés du droit commun de la vente ;

Qu'en statuant ainsi, alors que lorsqu'une personne vend, après achèvement, un immeuble qu'elle a construit ou fait construire, l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil, la cour d'appel a violé ce le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Condamne la société d'HLM de la Guadeloupe aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société d'HLM de la Guadeloupe à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société d'assurance Acte Iard et celle de la société HLM de la Guadeloupe ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour Mme X....

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable l'action introduite par Madame X... et d'avoir en conséquence dit qu'elle sera condamnée à rembourser la somme de 22. 000 euros payée par la SA HLM de Guadeloupe en exécution de l'ordonnance du juge de la mise en état du 26 juin 2003 et confirmé la mise hors de cause de la société ACTE IARD,

AUX MOTIFS QU'« il est constant, au visa de son exploit introductif d'instance, que Mme X... a fondé sa demande devant le premier juge sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, autrement dit sur la garantie des vices cachés du droit commun de la vente ; or les conclusions du rapport expertal laissent clairement apparaître que les désordres constatés relèvent de la garantie décennale édictée par les articles 1792 et suivants du Code civil (cf. rapport d'expertise page 13) ; partant c'est justement que la SA d'HLM de la Guadeloupe, vendeur, oppose à Mme X... que les désordres allégués et constatés relèvent de cette garantie et que son action introduite plus de 10 ans après l'achèvement des travaux est irrecevable car prescrite ; que la compagnie ACTE IARD soulèvent également à juste titre ce même moyen tiré de la prescription de l'action ; que c'est encore pertinemment que la société d'HLM de la Guadeloupe excipe du fait qu'elle entre dans la catégorie des personnes relevant des dispositions de l'article 1792-1 du Code civil disposant qu'est réputée constructeur de l'ouvrage " toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire " ; qu'ainsi elle peut justement revendiquer l'application des dispositions de l'article 1792 du même code, issu de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 ayant défini un régime spécifique de responsabilité des constructeurs à raison des défauts susceptibles d'affecter une construction ; que Mme X..., acquéreur du bien immobilier " construit par la société d'HLM, maître de l'ouvrage ", se devait d'exercer l'action en garantie légale mise à sa disposition par l'article précité et non pas engager une action en réparation sur la garantie des vices cachés du droit commun de la vente ; qu'or la garantie légale de l'article 1792 du Code civil est soumise au délai de l'article 2270 du même code qui dispose que : les constructeurs d'un immeuble sont responsables de plein droit, envers l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; que c'est donc justement que le jugement entrepris a décidé que : " les désordres constatés, qui compromettent la solidité de l'ouvrage et le rendent impropre à sa destination, relèvent de la garantie décennale édictée par les articles 1792, 1792-1 et suivants du Code civil " ; que dès lors Mme Maud X... ne peut s'exonérer des prescriptions des dispositions légales ; qu'en conséquence, sur la base d'une réception intervenue le 5 mars 1990, l'engagement d'une action en référé le 19 juin 2000 (et non pas 1990 comme mentionné à la suite d'une erreur matérielle) est tardif, le délai de garantie de 10 ans, délai d'épreuve ayant un caractère préfix ; que la Cour relevant qu'il ne saurait être contesté que la réception du bâtiment C2 dans lequel se situe l'appartement vendu à Mme X... est intervenue le 5 mars 1993 lire 1990 ainsi que cela appert du document versé aux débats par la compagnie ACTE IARD ; que cette date constituant donc bien le point de départ du délai de mise en oeuvre de la garantie décennale ; qu'au demeurant il ne saurait être contesté que la société d'HLM de la Guadeloupe a bien la qualité de constructeur au sens des dispositions de l'article 1792-1 du Code civil ; qu'en effet, il n'a jamais été contesté devant le tribunal que cette société avait la qualité de maître d'ouvrage pour la construction de l'immeuble, qualité amplement rappelée dans le rapport expertal de M. Z... ; qu'en outre, cette qualité de constructeur a été expressément portée à la connaissance de Mme X... à maintes reprises dans l'acte de vente ; que la société d'HLM ayant vendu après achèvement un ouvrage qu'elle a fait construire, ce qui lui permet de revendiquer la qualité de constructeur de l'immeuble vendu au sens de l'article 1792-1 du Code civil ; que l'argumentation de Mme X... tirée de l'application de l'article 12 du nouveau code de procédure civile ne saurait pas plus résister à l'analyse tenant son caractère particulièrement obscur puisqu'on définitive il est demandé à la Cour à la fois de :
- constater que la société d'HLM est bien un constructeur, que l'action relève bien de la garantie décennale et qu'elle est donc forcément éteinte par forclusion conformément à l'article L. 111-20 du Code de la construction et de l'habitation,
- mais d'éluder les règles applicables en un tel cas, pour dire et juger que la responsabilité de cette société doit être retenue en raison des vices affectant l'appartement qu'elle a vendu à Mme X... et établis par l'expert.
A l'évidence une telle argumentation ne peut être retenue par la Cour et le jugement querellé sera en conséquence confirmé » ;

ALORS QUE le vendeur d'immeuble assimilé au constructeur et tenu à ce titre à la garantie décennale demeure tenu, en sa qualité de vendeur, aux garanties de droit commun dues au titre de la vente une fois expiré le délai de garantie décennale ; qu'en déclarant l'action de l'acquéreur fondée sur la garantie des vices cachés irrecevable au motif que les désordres invoqués relevaient de la garantie décennale de sorte que l'action introduite plus de dix ans après la réception était tardive, la Cour d'appel a violé les articles 1792 et 1792-1 du Code civil ensemble l'article 1641 du même Code ;

ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE Madame X... faisait valoir que le vendeur de l'immeuble avait reconnu sa responsabilité au titre des dommages invoqués, procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur et diligenté une expertise aux fins de faire évaluer les travaux de reprise nécessaires et d'y procéder, de sorte que la prescription ne pouvait être acquise, ayant été interrompue par cette reconnaissance de responsabilité ; qu'en déclarant l'action introduite par Madame X... tardive, sans répondre à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."
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Ancien 11/10/2010, 17h07
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Projet d’installation d’un restaurant dans la copropriété ?
lundi 11 octobre 2010 , par Juris Prudentes

http://www.jurisprudentes.net/Projet...tion-d-un.html



Question. Le local commercial de notre copropriété à été vendu. l’ancienne activité était une alimentation générale.



Des travaux sont réalisés à l’intérieur mais personne n’est au courant et le syndic n’a pas eu de réponse.



Il semblerait que les travaux concernent l’ouverture d’un restaurant. Le règlement dit : le lot numéro un pourra être affecté à l’usage commercial sous réserve de ne pas nuire à la tranquillité de l’ensemble immobilier et de respecter les diverses réglementations applicables au titre notamment de la salubrité et de la sécurité.



Le syndic m’a l’air très léger sur ce coup là et je suis un peu perdu. que dois-je faire ? merci



Réponse. Toute action préventive de vous-même ou du syndic se verrait opposer le principe et les règles de la liberté du commerce et la règle de la libre disposition et jouissance de son lot par le copropriétaire.



Après l’ouverture du restaurant et si l’activité nuit à la tranquillité de l’ensemble immobilier, le syndic devra demander au propriétaire des lieux de respecter le règlement de copropriété ou de le faire respecter par son locataire exploitant le restaurant (CA Paris, Pôle 4, Ch. 2, 9 septembre 2009 : il appartient au copropriétaire bailleur de s’assurer du respect par son locataire du règlement de copropriété qui interdit tout bruit troublant la tranquillité des occupants de l’immeuble. Le propriétaire des locaux mal adaptés est responsable vis-à-vis des nuisances sonores découlant de l’exercice de l’activité du preneur dans les locaux mal insonorisés qu’il lui a fourni).



Un copropriétaire ne peut exploiter un restaurant dans ses parties privatives dès lors que le règlement de copropriété interdit les commerces qui peuvent, soit par le bruit, soit par l’odeur, soit par des risques de manipulation ou de toute autre manière, nuire ou préjudicier à la jouissance ou à la tranquillité des autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 18 déc. 1991). Mais, par application de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire est en droit de modifier la nature commerciale de son lot dès lors qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et aux limitations conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble (Cass. 3e civ., 7 déc. 1994, substitution légitime d’un commerce de restauration rapide à une boutique de prêt-à-porter).
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Ancien 11/11/2010, 07h44
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Le droit imprescriptible de faire couper les branches du voisin qui dépassent
Une illustration :



http://www.bdidu.fr/index-1.html

"Vu l'article 673 du code civil ;

Attendu que celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper ; que ce droit est imprescriptible ;


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 11 juin 2009), que les époux X... ont assigné leurs voisins, les époux Y..., pour les faire condamner à procéder à l'élagage du cèdre dont les branches avancent sur leur propriété et à les indemniser du préjudice subi ;


Attendu que, pour rejeter leurs demandes, l'arrêt, après avoir constaté que la propriété était située au sein d'un lotissement créé dans un objectif de valorisation du site boisé classé autour du cèdre de grande hauteur, plus que centenaire, dont les branches surplombaient déjà la propriété voisine à l'origine, retient que l'élagage ne serait pas de nature à faire cesser les inconvénients liés à la chute des aiguilles de l'arbre et laisserait inchangé le débord de la frondaison situé à cinq mètres de hauteur, ne pouvant être résolu que par l'abattage de l'arbre, que les époux X... ne pouvaient ignorer, lorsqu'ils ont acquis leur fonds, que l'environnement arboré de leur propriété et du lotissement les obligerait à nettoyer régulièrement leurs terrain et piscine construite par le précédent propriétaire à proximité de l'arbre, qu'ils avaient pu constater la faible croissance dudit arbre, qu'ils n'entendaient pas porter atteinte à sa survie et qu'ils ne peuvent, sans faire dégénérer en abus leur action en justice, demander la réduction de la ramure en limite de propriété ;


Qu'en statuant ainsi, en instituant des restrictions au droit imprescriptible du propriétaire sur le fonds duquel s'étendent les branches de l'arbre du voisin de contraindre celui-ci à les couper, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;


PAR CES MOTIFS :


CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;


Condamne les époux Y... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... et les condamne à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;


Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente juin deux mille dix.



MOYEN ANNEXE au présent arrêt


Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour les époux X...


IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes d'élagage de l'arbre dont les branches empiètent sur leur propriété et de condamnation des époux Y... au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE les conclusions précises et circonstanciées de l'expert judiciaire, non contredites par l'expertise amiable de monsieur Z..., enseignent qu'un élagage du cèdre ne serait pas de nature à faire cesser les inconvénients liés à la chute des aiguilles de l'arbre et laisserait inchangé le débord de la frondaison situé à cinq mètres de hauteur, ne pouvant être résolu que par l'abattage de l'arbre ; que le caractère anormal des troubles provoqués par les arbres doit être apprécié en considération, notamment, de la nature boisée des lieux et de l'ancienneté des plantations ; qu'en l'espèce, la propriété de monsieur et madame X... est située au sein d'un lotissement créé dans un objectif de valorisation du site boisé classé autour du cèdre de l'Atlas de grande hauteur, plus que centenaire, dont les branches surplombaient déjà la propriété voisine à l'origine et a fortiori lorsqu'ils ont acquis leur propriété et lorsqu'ont été réalisés des travaux de creusement d'une piscine à proximité du grand arbre par le précédent propriétaire ; que monsieur et madame X... ne pouvaient ignorer que l'environnement arboré de leur propriété et du lotissement les obligerait à nettoyer régulièrement leur terrain et la piscine de telle sorte que la nécessité de procéder à cet entretien n'est pas constitutive d'une contrainte excessive compte tenu de la situation de leur propriété ; que monsieur et madame X... qui ont pu constater la faible croissance de l'arbre et n'entendent pas porter atteinte à sa survie, ne peuvent sans faire dégénérer en abus leur action en justice demander la réduction de la ramure en limite de propriété ;


ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE par ses conclusions précises et circonstanciées, l'expert démontre que le trouble de voisinage dont se plaignent les époux X... ne peut prendre fin qu'avec l'abattage de l'arbre ;
qu'en outre, les autres arbres environnants continueraient à salir leur piscine ; que d'autre part, seul un élagage très limité serait de nature à ne pas compromettre la survie du cèdre ; qu'un tel élagage serait dépourvu d'effet à leur égard ; qu'en conséquence, il y a lieu de dire, comme le préconise l'expert, que l'arbre ne sera ni abattu, ni élagué ; que sur la demande de dommages et intérêts, lorsque les époux X... ont acquis la maison, le cèdre était proche de la piscine ; que d'autres arbres contribuent à la salir, puisque comme l'indique l'expert, les feuilles, épines et autres débris végétaux peuvent être transportés sur 30 à 40 cm en réalité mètres en cas de vent et que l'environnement des propriétés X... et Y... est très arboré ; que le fait générateur du préjudice dont se plaignent les époux X... n'est pas le cèdre mais la décision de leurs auteurs d'implanter la piscine à cet endroit ; qu'ils ne peuvent maintenant réclamer une indemnisation d'une situation donnée et intangible compte tenu des caractères remarquables de cet arbre ;


1°/ ALORS QUE celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper ; que ce droit est imprescriptible ; que pour débouter les époux X... de leur demande d'élagage des branches du cèdre appartenant aux époux Y... qui avançaient sur leur fonds, la cour d'appel a estimé que cette mesure ne serait pas de nature à faire cesser les inconvénients de chute d'aiguilles qui ne pouvaient être résolus que par l'abattage de l'arbre, que les époux X... avait acquis la maison en connaissance de cause et que les débris et végétaux retrouvés sur leur fonds pouvaient provenir d'autres arbres ; qu'en statuant ainsi la cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a institué une restriction au droit imprescriptible du propriétaire sur le fonds duquel s'étendent les branches des arbres du voisin, de contraindre ce dernier à les couper, en violation de l'article 673 du Code civil ;


2°/ ALORS QUE le non-exercice de la faculté de faire couper les branches qui avancent sur sa propriété constitue une tolérance qui n'oblige pas à supporter indéfiniment l'empiètement ; que la cour d'appel a jugé que la demande d'élagage à la limite de propriété formée par les époux X... constituait un abus de droit compte tenu de la faible croissance du cèdre et de leur volonté d'obtenir un élagage limité pour ne pas porter atteinte à la survie de cette arbre ; qu'en statuant ainsi, tandis que les époux X..., qui n'avaient pas d'obligation légale de supporter l'empiètement des branches constaté, ne pouvaient abuser de leur droit en demandant l'élagage de ces branches, fût-ce jusqu'à la limite de leur propriété, la cour d'appel a violé l'article 673 du Code civil ;


3°/ ALORS QUE nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ; que ni l'ancienneté du trouble, ni son l'antériorité de son origine par rapport aux aménagements réalisés, ne sont de nature à exclure son caractère anormal, le propriétaire d'un fonds n'étant pas tenu d'aménager celui-ci de façon à subir le moins possible les troubles imposés par le voisin ; qu'en déduisant l'absence de contrainte excessive d'entretien du terrain et de la piscine des époux X... du fait que les troubles constatés étaient anciens et antérieurs au creusement de la piscine et à l'acquisition de ce terrain, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et impropres à exclure le caractère anormal du trouble de voisinage qu'elle a constaté, privant ainsi sa décision de base légale au regard du principe susvisé et des articles 544 et 545 du Code civil."
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  #28  
Ancien 14/11/2010, 09h01
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Transfert de propriété immobilière, la France au 142e rang ...
grâce aux notaires et aux conservateurs des hypothèques

dimanche 14 novembre 2010 , par Juris Prudentes





DOING BUSINESS 2011 : SANS LES NOMMER, L’EXPANSION CRITIQUE SEVEREMENT LES NOTAIRES ET LEUR MONOPOLE SUR L’IMMOBILIER

Commentaire de L’Expansion sur le rapport Doing Business 2011 :



"Ne cherchez pas la France dans les premières places. Elle se classe 26ème, pénalisée par la lourdeur des procédures administratives (notamment pour l’enregistrement des droits à la propriété) …"



C’est, à l’évidence, une critique sévère à l’encontre du système notarial en France, puisque "l’enregistrement des droits à la propriété" est entre les mains des notaires, du fait du monopole exclusif de cette corporation sur l’immobilier.



Sur le point particulier du transfert de propriété immobilière, totalement délégué aux notaires s’agissant des transactions entre particuliers, la France se classe 142e sur 183 !
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  #29  
Ancien 24/11/2010, 21h06
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Avec nos excuses a Maitre Buffet pour avoir un peu trop " hache" son prénom.
Les corrections seront faites sous peu!
Merci a......
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Le travail d'équipe (merci! est essentiel. En cas d'erreur, ça permet d'accuser quelqu'un d'autre. mais l'erreur est humaine et un véritable désastre nécessite un ordinateur.
Jean-Michel
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  #30  
Ancien 26/11/2010, 12h09
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vendredi, 26 novembre 2010
Petits articles sur La Vie Immo
Vous pouvez les lire ICI.
http://www.lavieimmo.com/avis-expert...chives-23.html
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