La journée sur le "Permis valant division"

[Jean-Michel LUGHERINI]

C’est avec grand plaisir que nous mettons en ligne la retranscription de la journée organisée par l’Arugem sur le « permis valant division » !
Que de débats, que de questions, que d’inquiétudes sur ce montage juridique !

La présence de Maître Durand, référent national, l ‘apport, une nouvelle fois d’Emmanuel Wormser, juriste et consultant de notre Atelier firent qu’une fois encore…..la journée fût…de qualité.

La présente retranscription fera l’objet de nouvelles corrections, tous les auteurs n’ayant pu corriger l’ensemble de leur propos (et quelques coquilles subsistent)……d’avance, merci de votre compréhension !

Jean-Michel LUGHERINI



Introduction de la journée du 24 septembre 2010




Atelier Régional d’Urbanisme



Des Géomètres-Experts De Méditerranée ARUGEM -






« Le permis de construire valant division»




Maître Patrick Durand, avocat….et Monsieur Emmanuel Wormser, juriste





Sylvain Pérignon(Le nouveau régime des divisions foncières. Editions le Moniteur)



……c’est pourquoi la vente par un propriétaire de plusieurs terrains issus d’une unité foncière à des co-titulaires d’un permis de construire valant division pourrait constituer un détournement de la réglementation, si les constructions autorisées sur chacune des parcelles ainsi créées sont des maisons individuelles !

Si tel devait être le cas, le détournement de procédure pour éviter le lotissement relève évidemment de la fraude, nous dit Emmanuel Wormser…….. !!!!

Mesdames, Messieurs, Bonjour !
J’ai le plaisir de vous accueillir au nom de l’Atelier des Géomètres-Experts de la Région Méditerranéenne.
Il m’appartient de le faire en moins de 12 mns 30, m’a-t-il été précisé……les paris ont été pris avec enjeux….une boisson alcoolisée bien locale !
Ce que mon contradicteur ne savait pas, après avoir pris connaissance du projet de présentation, ……c’est que je vous communiquerai celui-ci par écrit……Je serai donc tout à fait dans les délais……..et déclaré vainqueur du pari !

Notre Atelier d’Urbanisme tente, selon les thèmes de réflexions retenus, de s’ouvrir non seulement à d’autres praticiens tels que notaires, architectes, professionnels de l’immobilier, juristes spécialisés, avocats ou Professeurs de droit, mais également aux Services Instructeurs.
C’est ce que nous avons eu récemment l’occasion de faire et d’apprécier ce dernier trimestre lors d’une journée importante sur les PUP !
L’organisation d’une table ronde afin de confronter les réflexions de chacun, les positions théoriques ou pragmatiques dans nos quotidiens professionnels, avait connu un franc succès, nous renouvelons donc avec le plus grand plaisir cette expérience.

Nous sommes ravis de retrouver nos consœurs et confrères venus en nombre, mais également de recevoir : (Par ordre alphabétique)



Monsieur Aléna Jean-Jouis, Maire de Carces



Monsieur Arnal Philippe, Géomètre-Expert, Président de l’Atelier Argemo



Monsieur Bontoux Stéphane, géomètre-expert, Président de la Chambre Régionale UNGE Paca Corse



Monsieur Daugé, Directeur Service d’Urbanisme, Eguilles



Madame Karine Debierre, Architecte, Aubagne



Monsieur Dosjoub Gérard, Expert Immobilier, Cagnes sur Mer



Maître David-Faure Bonnacorsi, Avocat, La valette



Maître Huber DeVictor, notaire, Bouches du Rhône



Monsieur Jocallaz, Pascal, Expert Immobilier, La gaude



Monsieur Kada Yahya Mansour, Fonctionnaire territorial, Aix-en Provence



Madame Nissou Claudine, Chef DDTM 83, Urbanisme (Contrôle de légalité)



Maître Sandra Parodi, Notaire, Nice



Monsieur Rigaud Philippe, Géomètre-Expert, Président national « Expertise »



Monsieur Rodriguez Alain, Géomètre Expert, Président de l’Atelier Arege



Maître Sapira Héléna, Avocate, Cannes



Monsieur Thomas Gérard, Chef de service DDTM, Haute Corse



Monsieur Vitalis Serge, Transcripteur de la journée


Il est aussi toujours agréable de retrouver nos confrères référents descendus de la Capitale et de Rennes….porteurs des réflexions ou interrogations de notre Ordre Professionnel.
-Xavier Prigent : Président de notre commission aménagement durable, en charge donc des diverses sous commissions et notamment la sous commission droits des sols, qui suit ces sujets avec passion, parfois avec désarroi
- et Franck Bourdon, fidèle parmi les fidèles maintenant, de notre soleil méditerranéen.
Franck, est le représentant de notre profession au sein du GRIDAUH dont une récente étude s’est penchée sur l’avenir du lotissement en bonne compagnie et entre autre celle de Maître Durand, notre invité.



Le choix des sujets : Le Permis de Construire Valant Division !

Celui-ci a semblé s’imposer naturellement et urgemment tant nos quotidiens professionnels sont emplis de questions….et de demandes.
Après avoir reçu parmi nous, au cours des derniers mois, Maîtres David-Faure Bonnacorsi et Jérôme Lefort, Monsieur Philippe Benoit Cattin, Maître Héléna Sapira, Monsieur Denis Delerba, Monsieur le Professeur Hubert Charles, Maître Vincent Guinot, Monsieur Emmanuel Wormser, Monsieur Laurent Campedel, Monsieur le Professeur Jean-Philippe Strebler, nous avons la chance et l’honneur d’avoir aujourd’hui un spécialiste de ces sujets (pour le moins du permis de construire valant division):

Maître Patrick Durand auteur d’un blog, Jurisurba, suivi par tous les juristes et praticiens passionnés.
Nombreuses sont ses études sur le PCVD, y compris certaines pour lesquelles il estime avoir une position minoritaire au regard de la doctrine récente, mais il nous en reparlera………ici et, qui sait, dans une prochaine publication.

Maître, au nom de tout notre atelier, en mon nom personnel, vous avez immédiatement accepté et ….. très sincèrement nous vous adressons un amical et respectueux merci !

Emmanuel Wormser, contradicteur préféré de Patrick Durand sur son blog, ne pouvait pas ne pas être des nôtres.
Consultant au quotidien sur notreforum, il est maintenant un habitué de nos colloques, de notre huile d’olive et de nos apéritifs anisés….avec modération, comme il sied à un juriste spécialisé en droit d’environnement et d’urbanisme.
Il présentera et animera cette journée.

Un petit mot sur l’absence de Vincent Guinot, auteur d’un nouveau code commenté d’urbanisme, qui nous salue tous.
Monsieur et Madame Guinot attendaient ces jours-ci un heureux évènement, c’est « chose faite » depuis samedi, bienvenue à Giselle…en pleine actualité sur le PCVD et la question constitutionnelle sur la cession gratuite…..digne héritière de son Papa !
Toutes nos félicitations et tout le bonheur du monde à toute la famille !!!

Je souhaiterai au nom de mes consœurs et confrères, faire part de quelques interrogations sur ce PCVD.

Pour cela, un petit historique…..

Comme nous disait le Professeur Hubert Charles : « quand on parle du passé, on a moins de chance de se tromper ».

Si le R-431-24 est issu du décret du 5 janvier 2007 avec une application le 1er octobre de la même année, son origine vient de l’ordonnance du 8 décembre 2005… (oui ! une ordonnance, ont regretté certains) plus communément appelée « la réforme des autorisations d’urbanisme »!
Qui, aujourd’hui, ignore encore que cette réforme fût le fruit de nombreuses concertations et réflexions rassemblées dans un rapport, dénommé le « rapport Pelletier » ?
Maître Pelletier est avocat de Profession et Président de l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat »,
Je ne peux donc résister au plaisir de vous citer les conclusions qui ont abouti à ce R431-24 nouveau.
Chacun appréciera ce qui a été retenu …….(Extraits) :

1°) Il est proposé d'étendre, après en avoir rappelé la possibilité souvent méconnue, les modalités :
- de la co-titularité d'un permis de construire ou de lotir unique ;
- du dépôt d'un permis de construire unique dans le cadre d'une division en volumes ;
- du dépôt de plusieurs demandes de permis sur une même assiette, par des pétitionnaires différents ;
- du dépôt d'une seule demande de permis sur plusieurs unités foncières distinctes ;
- du dépôt de plusieurs demandes de permis distinctes sur plusieurs unités divises contiguës, en globalisant les règles de densité si l'ensemble immobilier présente une homogénéité architecturale et/ou fonctionnelle et est soumis à la même réglementation d'urbanisme ;
-du transfert de l'autorisation d'urbanisme, en particulier du transfert partiel.

2°) Par ailleurs, le "permis groupé" ou "permis valant division" de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme n'autorise pas la pluralité de maîtres d'ouvrage.
Cette restriction n'a pas semblé justifiée au groupe de travail et celui-ci propose que cet article soit modifié en permettant qu'une telle demande de permis puisse être déposée par plusieurs demandeurs et que soient clarifiées les conditions d'application des règles d'urbanisme, notamment en les appliquant à l'ensemble de l'unité foncière.

Au sujet des opérations complexes :
- rappeler les différentes possibilités qu'offre la législation actuelle, et en étendre les modalités
- préciser le champ d'application du permis valant division
- créer un régime spécifique en cas de pluralité de maîtres d'ouvrage

Voilà donc, pour les intentions premières.

Maitre Durand y reviendra probablement, dans quelques minutes mais sans préjuger de l’exposé qui va suivre, nous pouvons raisonnablement penser que ce nouvel article apportera des plus indéniables et résoudra de nombreuses questions que l’on se posait antérieurement.
Il n’en demeure pas moins que, traiter du Permis valant division mérite un grand retour …30 ans en arrière dans les années 80.
Ces années 80, c’est l’époque « d’Indiana Jones » et de sa quête du Graal……un peu comme nous aujourd’hui avec…. les divisions foncières.
En 1980……oui, contrairement à ce que certains découvrent, le droit de l’urbanisme existait déjà !
Qu’avions-nous comme article dans le domaine qui nous préoccupe? ….Pour le moins deux articles réglementaires majeurs !
Le R315-1 ! Article tout jeune, datant de 1977, qui consacre déjà le lotissement comme opération d’aménagement…. (si, si ! « Octobre rouge » de 2007 n’a fait que transposer cette définition dans la partie législative.)

Un petit aparté sur ce lotissement que Maître Durand qualifie ainsi :
« la notion de lotissement correspond à une utilisation et une occupation du sol présentant une réalité urbaine, économique et sociologique qui en fait une vraie notion de fond. »

Cet article disposait ainsi, que les divisions en jouissance……..se devaient d’être contrôlées et autorisées au même titre que les divisions en pleine propriété … au-delà d’un certain seuil…..mais là n’est pas le propos !
Nous avions également l’article R421-7-1 qui lui aussi soumettait à autorisation ces mêmes divisions en jouissance……le déjà nommé…. « permis valant division ».
S’il convient de résumer la quintessence de cet article, retenons qu’il s’agissait pour un maître d’ouvrage UNIQUE de réaliser plusieurs bâtiments avec une division, qu’elle soit en pleine propriété ou en jouissance des terrains….

En ce temps là,….nos vieux POS (dont certains sont encore inchangés) ne règlementaientqu’à travers deux notions bien difficiles, encore à l’heure actuelle, à faire évoluer :
- la superficie minimale d’un terrain pour construire
- le COS….chef d’œuvre en péril datant de 1969 (l’avenir de la « densité » susceptible d’être fixée par les SCOT se dessine !)
Tels que rédigés (avec souvent une clause de construction unique autorisée sur une unité foncière), ces POS avaient la prétention de limiter le nombre de constructions, voire de logements sur un même terrain.

C’était sans compter sur l’ingéniosité de l’esprit humain… Notamment celle des « pavilloneurs-constructeurs » qui, dans la couronne parisienne…eurent la révélation :
- deux villas jumelées…ce n’est qu’une construction…mais c’est deux clients…c’est la quasi-naissance de la construction en INDIVISION….
Quelques petites difficultés commerciales toutefois, à « faire passer » aux acquéreurs : vous ne pourrez pas diviser…vous verrez cela ensuite quand vos constructions seront réalisées…etc… !!!
Mais De Paris jusqu’à la Côte d’Azur…le pas fut vite franchi et le succès fut immédiat, il n’y eut que quelques contrats …de constructions à …enjamber !
Pensez !…..Un prix de terrain à diviser par deux!
Les banques, dans cette période où les prêts étaient légions (prêts conventionnés, prêts PAP…) parvenaient, au prix d’heures supplémentaires, à satisfaire tout le monde … avec toutefois ce que l’on appelait des « tirs croisés hypothécaires » et autres « cautions solidaires et indivises ».
Léger détail… mais qui rapidement chagrina, tout de même, le notariat de la Région Paca :
- « Monsieur A caution solidaire et indivis de Monsieur B ? Hum ! et si Monsieur B ne paye pas son crédit, Monsieur A devra-t-il payer pour lui ? »
Le Président de la chambre des notaires des Alpes Maritimes d’alors, professionnel compétent et respectable, décida de confier à un certain conseiller juridique, devenu avocat lors de la nouvelle réforme de cette profession, le soin de trouver une solution à ces quelques légères contrariétés.

Il s’agissait de Monsieur Bernard Stemmer, rédacteur et commentateur par la suite d’un code de la copropriété.
La loi de 1965 en la matière n’avait aucun secret pour lui et il proposa une technique juridique uniquement fondée sur le régime de la copropriété.
Un seul mot d’ordre : pas de division en jouissance……l’article R315-1 amènerait le juge à requalifier l’opération en lotissement.
Le Notariat d’alors, les banques et les candidats à l’accession à la propriété furent enfin soulagés : en cas de constructions en indivision, chacun serait responsable et caution de ses emprunts, et de ses emprunts uniquement.
Certes nos chers nouveaux voisins acquéreurs avaient toujours un peu de mal à comprendre que la piscine toute neuve, le poulailler ou le potager se retrouvaient sur un sol commun où toutes les familles pouvaient légitiment revendiquer….le droit d’y installer la chaise longue et le barbecue !
Il fallut bien encore une fois trouver une solution :
- le plan d’intention de division….. !
Géniale trouvaille !
A chaque acte de vente… une petite signature de tous ces co-indivis s’engageant à sortir de l’indivision une fois les constructions achevées, conformément au plan de partage ultérieur ci-joint, discrètement rangé dans des archives … que l’on ne retrouve pas toujours !...........Chers maîtres, ici présents, pardon !

Mesdames, Messieurs… c’était il y a à peine 30 ans… Peut-être y a-t-il maintenant prescription , et ce n’est même pas certain ?
Mais Agents immobiliers, architectes, constructeurs, aménageurs fonciers, géomètres-experts, notaires… ne faisaient que (avouons-le) « contourner la réglementation sur les lotissements » de façon caractérisée puisque les jurisprudences ont toujours été constantes : l’intention de diviser était connue.
Etions-nous des professionnels qui contrevenions aux lois ?
Pourrions-nous avancer comme seules « excuses » le fait de s’appuyer sur une nouvelle doctrine légèrement détournée de son intention première et au service de ces exigeants donneurs d’ordre que sont les particuliers et le « marché de l’immobilier » ?

La chute ou la déchéance de la «méthode Stemmer»!
Si certains professionnels de l’immobilier ont tenté toutefois de donner un côté sérieux à ces montages en réalisant les travaux de viabilité, bien d’autres et notamment hélas, un grand nombre de constructeurs, marchands de biens et autres non-professionnels de l’Immobilier laissèrent ces nouveaux co-indivis dans un désarroi le plus total… chantiers à peine achevés, non-conformité, vrd non réalisés…etc !..........Avec les clôtures faites en revanche !!!!!!

D’indivision à deux, des montages plus osés à 4 à 8 … à 48 furent réalisés.
Pas de maître d’ouvrage unique, pas de responsable, au mieux (mais rarement) quelques fonds bloqués chez le notaire selon devis … fournis par l’aménageur… si tant est que l’on puisse utiliser ce qualificatif.
Les maires, les Notaires, les banques… furent de nouveau sous pression…

Nos amis Notaires décidèrent de ne plus établir d’actes dits « Stemmer » puis l’Ordre des Géomètres-Experts fit de même.
On brulâ le veau d’or ! ……..Les juristes alertés se partagèrent.
Certains criaient au scandale et souhaitaient clouer au pilori cette méthode… Les juges les suivirent.

C’est la fin du premier acte ! Le second acte s’ouvre le 1er octobre 2007 avec l’arrivée du R431-24 nouveau désigné successeur du R421-7-1!
Article très probablement nécessaire, nous l’avons dit, qui permet de régler de nombreuses opérations dites « complexes ».
Article vraisemblablement incontournable pour la VEFA, mais article qui comprend un changement important : la possibilité de maîtres d’ouvrages multiples et … j’allais oublier l’obligation de joindre un plan de division…rappelez-vous celui dont on a parlé et que l’on cachait …un peu…..si peu !
La nature humaine étant ce qu’elle est, que croyez-vous qu’il se passât ? …..Bernard Stemmer le retour, oserais-je dire !
Et c’est le sens des nos présentes préoccupations aujourd’hui !

Nos cabinets sont tous les jours contactés par les particuliers pour construire à plusieurs sur un même terrain et les agents immobiliers, les constructeurs font leur publicité sur des montages axés sur le PCVD !
Contournerait-on de nouveau l’esprit qui a conduit à la rédaction de cet article…pour la réalisation de villas individuelles?
Encore une fois ces particuliers « co-pécévédistes » restent seuls en charge de financer et réaliser les vrd communs et de se préoccuper des démarches concernant l’achèvement administratif, chacun s’empressant d’ajouter une touche personnelle à un respect artistique du permis de construire initial ou…transféré (si! parfois, ça l’est …transféré, mais pas toujours !)!
Oui, les permis de construire sont délivrés! Pour l’heure, Les Géomètres-Experts et les architectes apportent leurs concours, parfois sans état d’âme, souvent du bout des doigts !
Les notaires (dans quelle proportion ?) passent les actes en séquestrant de nouveau quelques fonds sur devis…même si le Congrès de Lyon en 2007 avait été pour eux l’occasion d’alerter sur les multiples dangers de ces opérations.
Mais où est la différence avec ce qui fût tant décrié ? Oui ! Il y a le plan de division, maintenant légalisé…l’honneur serait-il donc sauf !

Me tromperais-je de tribune ? Le droit d’urbanisme et le consumérisme n’auraient-ils aucun lien ?
J’espère que non, car il me semblait que l’urbanisme et ses règles - qui évoluent sans cesse - se définissaient par une vision de la ville (et de ses campagnes) dans son sens large du terme, en intégrant bien sur, les préoccupations de ses habitants.

Maître Patrick Durand, vous allez nous parler de toutes les difficultés du PCVD, et d’un thème qui vous est cher : celui des risques liés à un refus de transfert total ou partiel, et de bien d’autres « méandres technico-juridiques » liés à la jeunesse de cet article.

Nous sommes là pour parler de droit d’urbanisme ; celui-ci reste souvent une affaire de spécialistes et ne souffre aucune inculture, mais je souhaiterais que vous puissiez rajouter d’autres considérations, simplement « humaines », répondant ainsi non seulement aux professionnels que nous sommes tous ici, mais également à tous ces particuliers qui, de forum en forum, s’inquiètent des garanties inhérentes à un acte simple, celui de construire …leur rêve.
Par exemple,la garantie de la « chose vendue » et la sureté des actes administratifs semblent présentement oubliées.
Combien de particuliers dans nos cabinets puis dans ceux de nos amis avocats sont étonnés de s’apercevoir que :
- leurs limites ne sont pas certaines,
- la superficie achetée ……n’est qu’approximative.
- le permis de construire dûment autorisé ne peut être mis en œuvre - faute au voisin,titulaire de légitimes revendications.
Vous le savez Maître, tout ceci est, pour vous avocats et pour nous géomètres-experts, notre quotidien « terrain » !

Point n’est question ici de revendications corporatistes, de quelconque « lobbying », mais de simple bon sens à apporter aux citoyens, que nous sommes tous également.
-cette simple sureté de ce que l’on achète …..et tout particulièrement lorsqu’il s’agit de biens fonciers aux valeurs vénales importantes.
Si heureusement, le droit d’urbanisme a su évoluer (avec le secret espoir qu’il ne régresse pas) nous ne retrouvons pas l’équivalent dans ce « Permis valant division ».
Point de bornage préalable, aucune superficie définitive, des prospects donc aléatoires, pas de programmes de travaux…etc, etc…

Si la réforme des autorisations d’urbanisme a eu ses raisons, je retiendrai parmi celles-ci la déresponsabilisation de l’administration par rapport aux règles de droit privé.
Peut-être faudrait-il, pour le moins d’abord expliquer au simple candidat à l’accession à la propriété que le permis de construire délivré semble emporter encore moins qu’avant, aucune sécurité au regard du droit privé et souvent d’autres législations.

Comment expliquer aux professionnels comme aux particuliers, que parfois, le simple imprimé cerfa, support de la demande et livré sans aucune explication, ne permettra ni une bonne demande, ni une bonne instruction et encore moins une bonne autorisation.
J’en veux pour preuve une des dernières réponses ministérielles qui concerne les simples déclarations préalables d’exhaussements et excavations de plus de 2 mètres et de 100 m².
Quand les textes du code de l’urbanisme et l’imprimé cerfa ne demande qu’une courte description du projet, le Ministre nous rappelle avec raison, que l’indépendance des législations est à prendre en compte :…..Citation (net iris):

Les rehaussements et les remblais de terrains constituent des exhaussements du sol devant respecter l'ensemble des règles affectant l'utilisation du sol. Le plan local d'urbanisme (PLU) peut notamment délimiter des secteurs où la réalisation d'exhaussements des sols est interdite ou soumise à des conditions spéciales. Ces règles peuvent être édictées pour :
des nécessités d'hygiène
des motifs de protection contre les nuisances
la préservation des ressources naturelles et des paysages
ou en raison de l'existence de risques tels les inondations, les éboulements ou les affaissements.
Toutefois, de tels travaux de remblayage ne doivent pas remettre en cause la destination d'une zone naturelle ou agricole, rappelle le secrétaire d'Etat aux transports, dans une réponse ministérielle du 9 septembre 2010 (JOS Q. n°13705).
……….
Les travaux de remblayage ne doivent pas non plus être de nature à porter atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique.
En outre, ils doivent respecter l'environnement (articles L110-1 et L110-2 du Code de l'environnement) ……….
………..
Il est précisé que l'utilisation de déchets inertes pour la réalisation de remblais n'est pas, en principe, soumise à autorisation préfectorale au titre de l'article L541-30-1 du Code de l'environnement qui concerne les installations de stockage des déchets inertes. Toutefois, les travaux de remblais peuvent dans certains cas apparaître comme constituant une telle installation.
Des critères tels que l'engagement du demandeur dans une démarche commerciale, une période d'apport de nouveaux déchets supérieure à 2 ans ou une provenance variée des déchets peuvent permettre d'apprécier si le remblai doit ou non faire l'objet d'une autorisation. Si tel est le cas, les travaux de remblais soumis à autorisation ne sont pas soumis à déclaration préalable ou à permis d'aménager.
La simplification du droit de l’urbanisme, aussi souhaitable soit-elle, peut aussi conduire au travers de ces imprimés à remplir, à une dichotomie totale dans la compréhension de la formulation d’une bonne demande d’autorisation conforme et complète à formuler.

Six lignes, donc, seulement sont réservées à l’article R431-24 ! Combien d’articles L ou R restent applicables pour les lotissements ???

Ces petits « cris d’alerte » Maître, car il ne me semble pas que nous retrouvions dans ces montages:
- cette « utilisation et occupation du sol présentant une réalité urbaine, économique et sociologique qui en fait une vraie notion de fond » pour reprendre vos propos.
Mais j’oubliais, il est vrai que ce « pécévétabéiste » n’est pas un lotissement, qui est, lui, relativement bien encadré par quelques règles si évidentes !!!

Maître, nous espérons, ce soir, repartir avec au moins deux réponses sur ce « permis spécial » :

En tant que praticiens Géomètres-Experts, contournons-nous la législation sur les lotissements en conseillant ou en apportant notre concours à ces opérations ……de réalisation de Terrains à bâtir sous forme de PCVD ?
Et si oui, quelles peuvent en être les conséquences à notre niveau, d’une part ?
Et concernant la seconde, toujours si vous y répondez positivement : si tous les autres professionnels font du « PCVD à tour de bras, et si vous étiez en même temps mon avocat et un ami très cher :
- que me conseillerez-vous de faire …….même à voix basse ?

Mesdames, Messieurs, merci……!
Je vous souhaite une bonne journée et vais laisser Emmanuel Wormser poursuivre , tout en n’oubliant pas de remercier mes confrères du bureau de l’Arugem, Michel Castelli et Jean-Pierre Doublet, pour leur participation dans l’organisation de cette journée, bien aidés en cela par Emmanuel, ainsi que par notre Président Régional, Jean-Michel Amayenc, toujours disponible pour ces ateliers régionaux : l’atelier d’expertise et de maîtrise d’œuvre et le nôtre.
Nous vous espérons aussi nombreux vendredi prochain à l’Arege et sous peu à l’Argemo.
Enfin, s’il fallait applaudir l’un des nôtres, ce serait Pascal Chargelegue, notre comptable, secrétaire, factotum qui a pris en charge toute l’organisation comptable et technique de cette journée.
(NDL : Notons que notre ami Pascal Chargelegue a depuis accepté la Présidence de notre Atelier).


Avoir raison tout seul reviendrait à avoir tort, c’est la raison pour laquelle,
Mesdames, Messieurs les Services Instructeurs, Mesdames Messieurs les architectes et Experts, Maîtres, mes chères consœurs, mes chers confrères, chers amis, vos avis, vos critiques, vos suggestions, vos propositions permettront une bonne analyse…..de ce sujet.

Bonne participation !

Si Vincent Guinot ne pouvait être des nôtres pour les raisons déjà évoquées, j’ai souhaité que par mon intermédiaire, il puisse poser certaines questions tant à Maître Durand qu’à l’ensemble des participants.
Vous trouverez donc ci-dessous un extrait du message qu’il a bien voulu m’adresser directement alimentant ainsi les « débats des Chevaliers de la table ronde »
1.- Sur l’assiette du permis de construire
Selon une étude de S. Pérignon (Defrénois, 15 novembre 2007 n° 21, P. 1491 - Tous droits réservés DIVISIONS FONCIÈRES, RÈGLES D'URBANISME ET GESTION DE LA DENSITÉ par Sylvain PÉRIGNON), le terrain d’assiette d’un PCVD déposé sur une parcelle à détacher d’une unité foncière plus vaste (le détachement s’opérant après la purge du PCVD lors de la signature de l’acte), serait le futur terrain à bâtir, et non pas l’ensemble de l’unité foncière. Pourquoi ? Parce qu’un plan de division doit être fourni par le pétitionnaire, lequel plan fait apparaitre non seulement les divisions « internes » à l’opération, mais aussi ses limites périmétrales.
S. Pérignon est en revanche plus sceptique s’agissant du dépôt d’une demande de permis de construire « normal » sur une parcelle à détacher dans le cadre d’une division primaire.
Dans l’article (Construction-Urbanisme) que nous avions co-signé, nous avions consacré de longs développements à cette question et mis en avant des jurisprudences considérant que si la vente est postérieure à la délivrance du PC (ce qui est toujours le cas lorsqu’il y a une promesse sous condition) alors les règles devaient s’appliquer au regard de l’ensemble de l’unité foncière.
C’est ce qu’a confirmé une récente réponse ministérielle que P.E. Durand a évoquée sur son blog il y a peu.
Qu’en pense-t-il, sachant que, dans la pratique, l’immense majorité des services instructeurs anticipe la future division et instruit en considérant que l’assiette de l’opération est la future parcelle à créer.
2.- Comme en matière de lotissement, quid de la servitude de passage ? par exemple : la voie à cheval sur deux terrains à diviser dans le cadre du PCVD régie par une servitude de passage croisée ? Est-un un espace commun ? Une ASL, copropriété ou convention de rétrocession est-elle obligatoire ?

3. Sur l’application de l’article R.123-10-1 du code de l'urbanisme dans le cadre d’un permis d'aménager (un peu hors sujet peut-être ?) : cet article s’applique uniquement au stade de l’instruction du permis d'aménager ou bien également au stade de l’instruction des permis de construire déposés par les acquéreurs de lots ? Quid par exemple de l’application du CES à une demande de permis de construire par un co-loti : à respecter au regard de la surface du lot ou à appliquer au regard de l’ensemble de l’opération ?.……..(Vincent Guinot, Avocat.)
Bonne lecture

Jean-Michel LUGHERINI
(ex) Président de l’ARUGEM


LES DEBATS !


Emmanuel Wormser :
Bonjour à tous .

D'abord je voudrais vous remercier de venir aussi nombreux puisque à chaque réunion nous sommes un peu plus nombreux, ce qui montre votre intérêt pour ce qui est votre cœur de métier et qui montre que le métier du géomètre ne se limite pas au bornage.
Le géomètre à la papa c'est un peu passé, vous êtes maintenant vraiment en assistance sur des projets d'aménagements et donc aujourd'hui votre métier vous amène à être beaucoup plus sensibles aux contraintes du droit, en l'occurrence ici de l'urbanisme.

La deuxième chose concerne le plan de la journée.
Jean-Michel en a dit deux mots donc je vous le répète : ce matin exposé de Patrick Durand avec des questions effectivement sur la compréhension du texte
Je vous rappelle ce que je dis chaque fois : il n'y a pas de question idiote en droit, il n'y a en aucune qui soit idiote puisque souvent certaines questions qui peuvent sembler très basiques soulèvent des problèmes extrêmement importants. Inutile par exemple de vous rappeler les questions qu'on a pu se poser à une époque sur le reliquat du lotissement : on n'a toujours pas de réponse. Mais c'était bien de les poser. Donc il n'y a pas de question idiote ce qui veut dire qu'il ne faudra pas hésiter à en poser.

La troisième chose que je voudrai vous dire relève du registre de l'intendance : ne pas passer en mode silencieux son portable permet certes de réveiller les voisins mais ça peut être assez pénible pour le conférencier : merci de faire taire vos portables donc.

Le PCVD : Pourquoi avons nous fait une journée sur le PCVD aujourd'hui ?

D'abord, comme l'a dit Jean-Michel, parce que c'est un produit qu'on voit fleurir de plus en plus.
Je viens d'en discuter avec un de vos confrères qui est dans ma région et qui dit « j'en fais tout le temps, je ne fais plus que ça, du PCVD, je passe mon temps à faire des PCVD, assister des maîtres d'ouvrages dans les réalisations de PCVD » et c'est pourquoi il semble important d'en parler .
Je voudrai vous monter deux arrêts récents, deux arrêts récents que je trouve assez rigolos parce que ce sont des banquiers qui se sont fait planter par le juge au civil, en responsabilité, parce qu'ils n'avaient pas rempli leur devoir de conseil sur les projets immobiliers qu'ils finançaient .
On n'est donc plus du tout sur la responsabilité du constructeur tout seul mais bien ici sur celle du financeur du bénéficiaire de la construction, son banquier.
Il y a bien réellement un enjeu de responsabilité pour vous tous, pour nous tous, tous ceux qui gravitent autour des projets immobiliers.

Et pourquoi cette question se pose-t-elle ?
Parce que le PCVD, on va le voir avec Patrick Durand , est un très bon produit.
C'est un produit qui a été conçu au départ comme étant une bonne solution pour répondre aux objectifs qui sont fixés par le code de l'urbanisme .
Alors qu'est ce que c'est que l'urbanisme ?
C'est le premier article du code de l'urbanisme : l'urbanisme c'est aménager le territoire pour pouvoir vivre ensemble dans de bonnes conditions, en prenant en compte des contraintes de développement durable, de sécurité des habitants et ainsi de suite .
Le PCVD n'est qu'un outil pour répondre à un objectif beaucoup plus global.
Et cet outil lorsqu'il est mal utilisé, comme tous les outils, peut donner un peu tout et n'importe quoi .
Alors ce qu'on va voir avec Patrick c'est « est-ce qu'on peut faire tout et n'importe quoi avec un PCVD » et puis ce qu'on verra cet après-midi, et ce que je vous propose de faire dans le cadre des échanges de vos expériences, c'est « qu'est-ce que j'ai vécu comme n'importe quoi localement et quelles en sont les conséquences dans mon quotidien. »

Vous savez que je traîne beaucoup sur internet.
Vous avez trouvé à l'entrée de cette salle un petit document rédigé par Jean-Michel : cette feuille reprend des témoignages, qui sont des SOS de particuliers qui ont acheté des produits de construction dans le cadre d'un PCVD et qui sont complètement perdus, qui ne savent plus vers qui ils doivent se retourner parce que les VRD ne sont pas faites, parce que le bien livré n'est pas utilisable.
On est dans du réel, pas du tout sur un fantasme de juriste et on est bien dans votre activité quotidienne.
Je laisse donc la parole à Patrick Durand pour vous présenter le PCVD .


Me Patrick Durand :
Bonjour à tous. Merci de m'avoir invité et de me recevoir de façon aussi sympathique.
J'espère que la journée va bien se passer.
Je vais rapidement non pas me présenter mais plutôt présenter mon activité.
Je suis avocat depuis 9 ans, je ne fais que du droit de l'urbanisme depuis 9 ans et le Permis de Construire Valant Division est mon quotidien.
Il l'est de plus en plus puisque je vois en fait de moins en moins de lotissements ; sauf lorsque l'on travaille spécifiquement pour des clients dont le métier est d'être lotisseur. Pour le reste, je vois de moins en moins de dossier de lotissement arriver. En revanche, c’est tous les jours que je suis appelé à traiter de dossiers présentant une problématique en rapport avec le Permis de Construire Valant Division.
Vous verrez cependant que nous avons autant d'interrogations les uns que les autres sur le sujet. Mais j'espère pouvoir vous apporter quelques réponses même si je ne suis pas sur qu'à l'issue de cette journée nous aurons des réponses sur tout ; en tous cas des certitudes sur tout.
Mais avant d'entamer le déroulé de l'exposé je vais apporter deux précisions.
Nous serons fréquemment amenés tout au long de cette journée à mettre le Permis de Construire Valant Division en perspective avec le lotissement et à s'interroger sur l'articulation du Permis de Construire Valant Division avec le lotissement.
D’une part, mais l’on pourra discuter de ce sujet si vous le souhaitez, je partirai du postulat selon lequel il y a lotissement dès le premier lot à construire.
C'est un parti pris dans la présentation de la journée et dans la présentation de certaines des problématiques qui vont être exposées. Deux raisons à cela.
La première, ce postulat correspond à mon opinion : je pense qu'il y a lotissement dès le premier lot à construire.
La deuxième, c'est parce que mon activité, et d'une certaine façon la votre également, est une activité de conseil en amont : c'est de garantir l'obtention des autorisations nécessaires à la réalisation du projet.
Ainsi, dans la mesure où il s’agit de la position actuelle de l'administration centrale et qu'à ma connaissance je ne connais aucune administration locale dissidente sur ce sujet, malgré les quelques jugements rendus sur le sujet.
D’autre part, j'ai sur certaines questions un point de vue qui est le mien et qui n'est pas forcément partagé, loin s'en faut, par bon nombre de personnes ; je le préciserai au cours de l’exposé.

Nous allons commencer par une présentation sommaire des points que nous allons aborder dans la journée.
Tout d'abord une présentation du champ d'application de la procédure du Permis de Construire Valant Division d'une façon assez classique, on va voir à quelle opérations cette procédure correspond, quelles en sont les conditions de mise en œuvre.
Ensuite nous traiterons de l'articulation de la procédure du Permis de Construire Valant Division avec les lotissements : on ne verra cependant pas tout puisque nous avons fait le choix de cibler sur quelques points précis qui correspondent aux principales problématiques qui se posent.
De même, nous ne verrons que quelques points de la demande et des règles d'instruction avant d’aborder ce que j'ai appelé la vie du Permis de Construire Valant Division : le modificatif, le transfert, l'exécution et puis l'appréciation de la conformité des travaux. En revanche, sauf à ce qu’il y ait des questions sur le sujet, on ne parlera pas du contentieux du Permis de Construire Valant Division.

La première particularité du Permis de Construire Valant Division c'est en fait qu'en tant que tel, il n'existe pas. Ce n'est pas une autorisation spécifiquement prévue par le code de l'urbanisme. Le Permis de Construire Valant Division tel qu'on l'appelle, ou encore le permis groupé, est un permis de construire correspondant à un type d’opérations particulier mais qui d’un point de vue procédurale présente pour seule spécificité d’être délivré au vu d’un dossier comportant les pièces visées par l'article R. 431-24 du code.
Pour le reste, cette autorisation n’a aucune particularité ; mis à part sur le fond puisque depuis 2007, on y reviendra plus tard, il existe une disposition précisant comment appliquer les dispositions d'urbanisme, en tout cas celles du PLU, dans le cadre d'un Permis de Construire Valant Division ; article qui n’est cependant pas propre à ce permis puisqu’il vaut également pour le lotissement ou pour toute forme de permis groupé qui valent ou non division.
Pour le reste, la seule disposition lui étant propre et qui ne traite que du Permis de Construire Valant Division c'est l’article R.431-24.
C'est cet article qui dans une certaine mesure est censé tout traiter ou sur la base duquel il faut finalement trouver toutes les réponses aux interrogations que le sujet génère.

Tout d'abord, l’article R.431-24 définit l'opération qui relève du Permis de Construire Valant Division et qui pose disons trois conditions principales pour recourir à cette procédure ou, le cas échéant, pour assujettir
effectivement l'opérateur à cette procédure :
c'est une opération sur un même terrain, nous verrons ce qu’il faut entendre pas terrain
c’est une opération impliquant la construction de plusieurs bâtiments
et c’est une opération induisant la division de son terrain d'assiette avant l'achèvement du projet, nous verrons quels types de divisions.

En revanche, le fait qu'il n'y ait pas d'équipements communs ne veut pas dire que l’on n'est pas dans la procédure de Permis de Construire Valant Division ; la présence d’équipements communs n'a d'incidence que sur les pièces à produire au dossier.

Le terrain au sens de l'article R.431-24, et c'est à peu près toujours la même chose en droit de l'urbanisme, c'est l'unité foncière, c'est-à-dire l'îlot de propriété d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles cadastrales appartenant au même propriétaire ou à la même indivision ; le découpage cadastral existant en tant que tel n'a pas d’incidence. C'est à l’échelon de la propriété foncière qu'il faut apprécier s'il y a division et si le projet porte ou non sur plusieurs bâtiments.
On reviendra plus tard sur l'assiette exacte du Permis de Construire Valant Division et sur le point de savoir si on peut le déposer sur une partie du terrain ou si on peut le déposer sur deux terrains.
Deuxième caractéristique, deuxième condition donc, c’est une opération impliquant la construction de plusieurs bâtiments.
Il y a quelques arrêts sur la question, c'est assez évident : on ne peut recourir à cette procédure et on est assujetti à cette procédure uniquement dans le cas où l’on construit deux bâtiments sur la même unité foncière.
L'article R.431-24 qui vise la notion de bâtiment qui est une notion distincte de la notion de construction qui elle est beaucoup plus large en droit de l'urbanisme, même si ça n'a pas forcément énormément d'incidence en la matière. Mais il faut quand même retenir que ce sont des bâtiments, la question c'est le nombre de bâtiments d'une façon stricte.
Surtout la destination ou les modalités d'occupation des bâtiments n'ont en la matière aucune incidence, ça vaut quelle que soit la destination des constructions ; ça ne vaut pas que pour l'habitation, ça ne vaut pas que pour les maisons individuelles, c'est une procédure qui peut s'imposer pour une opération dans laquelle il n'y aura aucun logement.
Mais la principale question sur ce point c'est en fait surtout l'appréciation du nombre de bâtiments puisque, par exemple, on a un arrêt qui est assez connu, un arrêt de la cour administrative d'appel de Bordeaux qui portait sur un bâtiment, une maison composée de deux unités d'habitation horizontales, deux logements côte à côte à l’égard de la quelle les requérants ont soutenu qu'elle formait deux bâtiments puisque d’un point de vue fonctionnel, cette maison abritait deux habitations totalement autonomes ; chacune avait leur entrée, leur jardin. Néanmoins, la cour administrative d'appel de Bordeaux a considéré qu’il n’y avait qu’un seul bâtiment puisque même s’il y avait deux logements, la construction présentée une unité de façade, une unité de toiture : la procédure n'était donc pas applicable.
A contrario lorsque l’on a une série de maisons accolées mais distinctes, il y’a pluralité de bâtiments, même si les maisons accolées se ressemblent, ont des façades et des toitures identiques, et globalement la même apparence. Même si cet ensemble forme un tout mais il y’a néanmoins une pluralité de bâtiments qui peut emporter l'assujettissement à la procédure du Permis de Construire Valant Division.
La première question, enfin une des questions à laquelle je suis assez souvent confronté, c'est de savoir si le Permis de Construire Valant Division doit nécessairement et uniquement porter sur la construction de bâtiments nouveaux ou si il peut inclure des travaux portant sur un bâtiment existant.
C'est une question qui correspond à un montage assez classique : il y a un grand terrain avec une maison et l’opérateur s’entend avec le propriétaire pour lui acheter une partie de son terrain pour y faire son projet. Le propriétaire conserve sa maison et un bout de terrain et l’opérateur va, comme modalité de paiement notamment, soit rénover sa maison, soit lui construire un garage ou autre chose.


Je pense que l'on peut effectivement inclure dans certaines limites des travaux portant sur des bâtiments existants, par exemple si c'est une ruine, la ruine n'est pas considérée comme bâtiment existant, donc je peux l'intégrer à la demande : les travaux portant sur cette ruine seront en fait regardés comme portant sur une construction nouvelle ; là-dessus il n'y a pas de difficultés.
On peut également, je pense, intégrer des travaux portant sur des bâtiments existants pour autant que ce soient des travaux significatifs qui relèvent du champ d’application du permis de construire ou en tout cas des travaux lourds ; pas de simples rénovations qui relèvent de la déclaration. Mais moi ce qui me pose problème dans ce type d'opération c'est cette problématique du contournement du lotissement puisque dans le cas que j'ai cité, il n’y a aucun rapport entre les deux opérations : l’opérateur intègre à sa demande le bout de terrain et bâtiment existant conservé par le propriétaire de sorte à ne pas avoir à formuler une déclaration préalable pour la constitution de l’assiette foncière de son propre projet.
Il y a la division primaire qui permettra généralement d'échapper au lotissement mais se pose alors la question du reliquat.
Si je fais seulement des travaux de rénovation sur le bâtiment existant je n'ai pas de soucis. Mais si j'y construis par exemple un garage, j'y construis un bâtiment. Certes c'est un terrain qui est déjà bâti et on ne va pas démolir le bâtiment existant. Mais on a un problème actuellement qui est l’article R.442-2 qui nous dit que les terrains bâtis ne sont pas pris en compte non pas pour déterminer s’il y a le lotissement mais pour le calcul du nombre de lots à construire pour déterminer s'il faut ou non un permis d'aménager.
Tout le monde n'est pas d'accord sur ce point. Mais si on s'en tient à la lettre du texte l’article R.442-2 ne vise pas les opérations qui sont exclues de la procédure de lotissement. Donc, sur ce type d'opération je me pose la question du statut du reliquat, du bout de terrain conservé par le propriétaire d'origine sur lequel l'acquéreur, le promoteur va construire un garage qui pour moi constitue un lot à construire qui peut emporter l’obligation de faire une déclaration soit pour le tout, soit juste pour le lot conservé par le propriétaire d'origine ; comme l’exigent d’ailleurs certaines mairies.
Pour le reste, je pense que l'on peut, pour partie, intégrer dans une opération la rénovation d'un bâtiment pour autant qu'il y ait un lien, qu’elle soit véritablement en rapport avec mon opération et non pas qu’il s’agisse d’un projet totalement distinct que j'intègre à la demande de permis pour contourner la procédure de lotissement.


Emmanuel Wormser :
Je me permets juste d'intervenir sur cette distinction du reliquat.
J'espère que tout le monde a à peu près suivi, la question est bien : est-ce qu'un lotissement est une procédure ou est-ce une opération d'aménagement ? C'est un peu mon dada et c'est le dada de beaucoup de géomètres qui ont travaillé sur le lotissement.
Si c'est une opération d'aménagement la question de la procédure ne se pose pas : l'application du R.442-2 qui exclut les lots bâtis où aucune démolition n'est prévue ne se pose pas parce que cet article ne concerne que le choix d'une procédure DP ou PA, dans tous les cas on a un lotissement.
Et là-dessus il y a clairement des tensions entre juristes, entre géomètres et services instructeurs, entre notaires et géomètres, entre ...
Personnellement je partage complètement l'avis de Patrick sur ce sujet : on distingue la procédure et l'opération d'aménagement, l'opération d'aménagement est ou non un lotissement c'est la question qu'il faut se poser et que se pose là Patrick pour savoir « est-ce qu'il y a ou non contournement de la réglementation ? ».
Savoir quelle procédure on utilisera après se décidera justement après qu'on aura répondu à cette première question : est-ce que j'ai ou non contourné la réglementation des lotissements en tant qu'un lotissement est une opération d'aménagement créant un lot à bâtir ?


Me Patrick Durand :
Effectivement, ce n'est pas forcément la position de l'administration centrale sur l’article R.442-2 mais quand je prends le texte, pour moi c'est un article qui exclut uniquement certains terrains du décompte du nombre de lots à construire pour savoir si je suis ou non soumis à permis d'aménager. Il vient d’ailleurs après l'article qui vise les terrains et les divisions qui ne sont pas constitutifs d'un lotissement.
Quand on s'en tient à la lettre de cet article pour moi ça me paraît parfaitement clair d'autant qu'on a l'alinéa f de cet article qui renvoie au R.442-1 qui lui a trait aux terrains ou aux divisions qui ne sont pas constitutifs d'un lotissement. Je veux bien qu'on m'explique deux fois que ce type de division n'est pas constitutif d'un lotissement mais ça ne me paraît pas du tout cohérent.
Donc lorsque j'ai mon terrain bâti, que j'isole un reliquat qui est bâti, si je n'y fais rien ou si j’améliore les façades du bâtiment existant conservé par le propriétaire ça va. Mais si je lui fais un garage, je construis un bâtiment sur ce qui dès lors est un lot à construire : il faut une déclaration. Certaines mairies le demandent d’ailleurs.

Kada Yahya Mansour :
Lesquestions sont réservées pour tout à l'heure mais on a aussi la difficulté, et je partage votre sentiment, sur le fait que l'exclusion du R.442-2 ne concerne que le permis d'aménager, donc pour moi, les lots qui apparaissent dans les différents cas jusqu'au f exclu relèvent de la déclaration préalable au minimum, c'est à dire qu'elle nous renvoie au R.421-23.
Par contre se pose la difficulté lorsque sur une opération on fait cette opération de division primaire ou de lotissement sur le lot de ce client qui a sa maison, le propriétaire qui vend garde sa maison et pour lequel on va construire un garage, je m'interroge de savoir comment les administrations, et toutes ne sont pas d'accord, permettent d'accepter une déclaration préalable en régularisation d'un lot qui n'a pas été intégré dans le permis d'aménager de notre client c'est à dire ce fameux R.315-4 qui n'existe plus et de savoir que dès le moment que l'intention n'est pas donnée à la division, je me demande sous quelle forme on fait apparaître cette intention de construire le garage sur le lot du client, parce que sinon c'est une régularisation a posteriori et l'article qui permet de régulariser ce qu'on appelle un îlot n'existe plus.

Me Patrick Durand :
Non. Le promoteur arrive avec son projet, avec son plan de masse et son plan de division où en fait le reliquat conservé par le propriétaire est un des terrains inclus dans le projet. Le plus souvent dans ce cas j’ai un refus, on me dit « Non, réduisez le périmètre de votre PCVD et vous me faites une déclaration sur l'autre ou vous me faites une déclaration sur les deux. »

Kada Yahya Mansour :
A mon avis c'est la bonne présentation de poser sur la totalité et si le lot du propriétaire est un lot du lotissement ça ne pose aucune difficulté, alors que par contre inclurele périmètre fait exclure de fait le lot du propriétaire.

Me Patrick Durand :
Non, non, ils ne le font pas, justement ...

Kada Yahya Mansour :
Eux ne veulent pas, ils vous font réduire et vous font exclure le lot.

Me Patrick Durand :
… le lot qui n'a aucun rapport avec le projet.

Emmanuel Wormser :
L'objectif du promoteur dans ce cas là est d'obtenir un PCVD, pas de faire un lotissement.
Donc en gros, pour pouvoir monter son PCVD, en prévoyant cette construction de garage qui est un deal avec le vendeur, le conseil à donner au client est clairement, très en amont de la relation avec l'administration, « Faites votre DP sur le lot où vous allez construire le garage parce que vous créez un lot où vous allez bâtir … Comme ça vous pouvez faire votre PCVD sur la partie non bâtie ».

Kada Yahya Mansour :
C'est à dire que vous faites porter une DP que sur une partie de la propriété ?


Me Patrick Durand :
Oui, et ce qui ne me pose pas de problème.
Ce n'est pas parce qu'on vous dit qu'on peut le faire pour le permis d'aménager qu'on vous dit implicitement qu'on ne peut pas le faire pour la déclaration, d'ailleurs je crois qu'il y a une réponse ministérielle là-dessus.



De fait, j'ai mes deux lots dans le plan de division de ma déclaration.

Franck Bourdon :
Le problème se pose essentiellement lorsque le terrain d’assiette comporte une construction qui sera sur-densitaire à l’issue de la division envisagée, évidement. Imaginons un bâtiment qui consomme l’intégralité du COS attribué au terrain d’origine…
Si le code de l’urbanisme prévoit explicitement la possibilité de déposer un PA sur une fraction de propriété, en application de l’article R441-1 précisant la forme et le contenu d’une demande de PA, ce n’est pas le cas en DP (qui n’a pas son équivalent en l’article R441-9), ni dans celui du PC (qui n’a pas son équivalent en l’ article R431-5 et suivants).
Dès lors, la position de nombreux services instructeurs est de soutenir que « à l'instant où vous déposez un permis de construire, y compris dans le cadre d’une division primaire ou un PCVD, la division n'est pas faite donc on doit prendre en compte l'unité foncière dans sa globalité ». Donc, fatalement, lorsqu’on leur dépose une division primaire ou un PCVD sur une fraction de propriété, ils le refusent sur ce seul motif. Mais il est vrai que dans la pratique depuis 30 ans et même avec l'ancien R315-2-d on arrivait à déposer un permis de construire sur la fraction de la propriété seulement en interprétant la définition donnée de la division primaire comme permettant de le faire, ce qui n’est pas sûr.

Me Patrick Durand :
Mais ce qui est vrai c'est que dans le formulaire tu renseignes toujours l'unité foncière dans la rubrique n°3 ; ce qu'on demande c'est l'unité foncière.

Franck Bourdon :
Le terrain …


Me Patrick Durand :
Oui. Mais pour terrain la rubrique n°3 renvoie à la définition de l’unité foncière posée par l’arrêté « Commune de Chambéry »

Kada Yahya Mansour :
Qui est la même pour la DP que pour le PC ou le PA

Me Patrick Durand :
Oui, oui, c'est partout pareil.
Est-ce que ça veut dire qu'on ne peut pas déposer sur une partie du terrain ?
Moi j'ai le R.123-10 sur le COS qui me dit que le COS je l'applique en tenant compte de la superficie de la partie du terrain sur laquelle porte le permis.

Franck Bourdon :
Si c'était le cas chaque fois que tu aurais un bâtiment sur-densitaire, tu déposerais sur une fraction du terrain

Me Patrick Durand :
Ah non, non, non, non !!!
Tu prends tout, c'est pour ça qu'on te demande des informations sur la superficie de l'unité foncière et sur les bâtiments existants sur celle-ci ; parce qu'on apprécie la globalité.
Mais ça ne veut pas dire que mon projet et ma demande ne peuvent pas ne porter que sur une parcelle ; après ça je n'apprécie pas la régularité de mon projet à l'échelon de ma parcelle, je reste à l'échelle de l'unité foncière

Emmanuel Wormser :
Remarque d'intendance à nouveau, pour complaire à notre scribe qui est là : présentez vous quand vous parlez parce que, notamment pour ceux qui ne sont pas habitués aux forums ARUGEM, l'ensemble des échanges va être intégralement retranscrit ; on va enlever les tics de langage et les termes un peu crus que l'on peut employer parfois évidemment.
En revanche tout est retranscrit pour que l'on puisse garder trace de ces échanges .
Donc : présentez vous et surtout ne parlez qu'une fois que vous avez le micro, demandez le, il y en a un là, il se ballade, je peux me lever pendant la présentation de Patrick.
Merci.

Me Patrick Durand :
On en arrive au sujet principal qui est la division puisque le permis de construire valant division est une opération impliquant la division de son terrain d'assiette.
Donc dès qu'il y a une division du terrain d’assiette des bâtiments autorisés par mon permis de construire, je suis a priori dans la procédure du permis de construire valant division.
Sur ce point il n'y a aucune exception contrairement au régime du lotissement où on a effectivement une définition législative du lotissement qui vise des opérations de division en vue de l'implantation de bâtiments et puis on a l’article R.442-1 qui, je ne sais d’ailleurs pas à quel titre puisque le législateur ne l’a pas habilité à le faire, exclue un certain nombre de divisions pratiquées en vue de l'implantation de bâtiments de la procédure de lotissement.
Il n’y a pas l’équivalent dans le régime du le permis de construire valant division. Quelles que soient les modalités de réalisation de la division, on peut être dans la procédure du permis de construire valant division.
Pareillement il n'y a aucun seuil en la matière et il n'y a même plus du tout de seuil puisque auparavant sous l'ancien article R.421-7-1, le nombre de terrains à créer pouvait avoir une incidence sur les pièces à produire au dossier. Aujourd'hui, il faut systématiquement un plan de division et le cas échéant s'il y a des équipements communs soit le projet d'ASL soit la justification de la rétrocession des équipements. Mais le nombre de lots n'a plus aucune incidence que ce soit sur le recours ou l'assujettissement de cette procédure ou sur la nature des pièces à produire.
La division foncière visée par le PCVD c'est la division en propriété ou en jouissance.
La division en propriété est finalement assez simple : c'est celle qui va emporter la vente, le transfert de propriété du terrain à un tiers, quelles que soient les modalités de le réalisation de ce transfert : la vente ou la cession gratuite, tout cela n'a aucune incidence.
Notion plus délicate, plus difficile peut être à cerner c'est la notion de division en jouissance.
La division en jouissance c'est dans une certaine mesure l'opposé de la division en propriété, il n' y a aucun transfert et donc de la propriété du sol à proprement parler. L'acquéreur du bâtiment ne va pas acquérir la propriété du terrain mais va néanmoins, et c'est le critère, acquérir le droit exclusif de construire sur son terrain.
Partant de là, sauf dans certains cas très particuliers, à partir du moment où j'ai un droit privatif sur un terrain cela va s'accompagner du transfert du droit d'y construire, même si je n'ai pas la propriété.
Dès lors qu'on a ce type de montage au terme duquel la personne qui va acquérir la maison et, dans une certaine mesure, profiter de façon privative de son terrain d'assiette, on a le plus souvent une division en jouissance emportant l’assujettissant à cette procédure. C’est pourquoi, à une époque, on a imaginé un certain nombre de montages pour échapper à cette procédure que ce soit pour le permis de construire valant division ou pour le lotissement, qui depuis ont été condamnés par la jurisprudence.
Aujourd'hui la principale difficulté que j'ai avec la division en jouissance en tant qu'avocat quand je dialogue avec les notaires, ou d'autres personnes d'ailleurs, c'est la division en volume.
Quand il y’a division en volume la plupart du temps les notaires viennent m'expliquer qu’il n'y a pas de division foncière puisque je suis dans mon volume, donc je ne divise pas le sol, je divise juste le volume et de fait je construis dans mon volume.
Je connais mal votre profession, la profession de géomètre, parce que je travaille très rarement avec vous , en revanche systématiquement dans mes opérations j'ai en face de moi un notaire et systématiquement, on a une formule magique pour échapper au PCVD ou au lotissement, on dit division en volume et tout va bien : on se tape dans la main, on part sur des permis simples et il n’y pas plus de problème.
Là-dessus je suis extrêmement réservé, on va éviter de trop s'étaler sur la question, mais en résumé pour caricaturer, c’est une conception très civiliste le « je construis dans mon volume » et qui n'existe pas en droit de l'urbanisme puisqu'en droit de l'urbanisme on construit toujours sur le terrain pas dans un volume.
Partant de là je ne parviens pas à concevoir qu'une division en volume ne soit pas constitutive en tout cas d'une division foncière.
A l'examen de la jurisprudence, sous réserve de l’arrêt « Ville de Strasbourg » mais qui est pour moi une réponse très particulière à qui l’on a fait dire beaucoup de choses et pas forcément à raison, j'ai un certain nombre d'arrêts où il y avait des divisions en volume. Notamment, dans un arrêt « Ville de Paris » de 2005, la Cour estime que ce n'est pas un lotissement, non pas parce qu’il s’agit de divisions en volume mais parce que c’était des divisions primaires. C'est à ce titre que l’opération a été exclue du lotissement. D'ailleurs, les notaires sont incapables de me donner une jurisprudence en ce sens démontrant que la division en volume n'est pas une division foncière du sol.

Jean-Luc Roux (géomètre-expert à Grenoble) :
Finalement la division en jouissance se limitera, alors pour exclure cette histoire de volume, elle se limite à la copropriété horizontale? pour de la villa ?

Me Patrick Durand :
Non. Pas forcément.
Dans une opération groupée ce serait le plus souvent le cas mais la division en jouissance on la trouve sur plein d'autres opérations qui ne sont pas forcément, à proprement parler, une copropriété horizontale !

Jean-Luc Roux :
Non, pour être très clair, moi je prends exemple sur Grenoble, c'est vrai que le PCVD quand on a une copropriété horizontale derrière il n'est pas toujours présenté de cette manière.

Me Patrick Durand :
Je sais, vous ne m'apprenez rien.
Bien sur, moi aussi c'est un problème que j'ai tout le temps et alors là, pour le coup, je ne suis pas le seul avocat à penser ça. Beaucoup de mes confères sont réservés sur la division en volume.

Emmanuel Wormser :
Est-ce que c'est un type d'opération que vous réalisez régulièrement dans le cadre de votre travail ?
Juste pour savoir si on peut enterrer le sujet .

Mme Ginette Fernandez (Urbaniste) :
On m'a refusé un permis de construire sur un volume.
Donc le notaire avait fait une division en volume sur une propriété et donc à un moment donné on m'a refusé tout permis sur simplement un volume en me disant que ça n'avait aucune valeur par rapport au droit de l'urbanisme, que ce n'était pas une unité foncière et donc ...

Maître Patrick Durand :
Mais on vous l'a refusé à quel motif ?

Mme Ginette Fernandez :
Eh bien en considérant que le volume ne représentait pas une assiette de projet en matière de droit de l'urbanisme.

Me Patrick Durand :
Mais ça n'est pas saisi par le droit de l'urbanisme.
Après ça on peut identifier à quoi ça correspond en droit de l'urbanisme et après voir si c'est une division primaire ou si c'est un lotissement et déterminer ce que il faut retenir comme assiette foncière pour appliquer la règle d'urbanisme. D'ailleurs dans le formulaire CERFA ce n’est pas envisagé. On vise toujours le terrain.
Vous faites une cabane dans un arbre plus de trois mois il faut une autorisation d'urbanisme et cette autorisation sera considérée comme portant sur un terrain.
Franck Bourdon :
Le problème c'est qu'il ne faut surtout pas tomber dans le piège de faire une division en volume sans imbrication altimétrique, parce que certains ont déjà été tentés d'échapper au régime du lotissement en faisant une pseudo division en volume de type «parts de gâteau». En l’absence de recouvrement altimétrique entre les lots , il ne s’agit en réalité que de lotissements déguisés
Donc une division en volume n’est tout à fait acceptable que dès lors qu'il y a un recouvrement altimétrique, pas forcément total même partiel,
Tu n’as pas l'air d'accord ?
Certains ont bien été tentés de réaliser ces divisions en volumes « parts de gâteau »,( c'est-à-dire que la totalité de l’emprise de chaque lot est sans limitation en profondeur ni en élévation), puis de les céder en vue du dépôt ultérieur par chaque acquéreur d’un PC sur la « part de gâteau » qu’il a acquise.

Me Patrick Durand :
Oui mais le problème de la division en volume je ne le connais que par là.

Franck Bourdon :
S'il n'y a pas de recouvrement altimétrique, c'est un détournement.

Jean-Michel Lugherini :
Franck, l'analyse de M. Sylvain Pérignon sur cette question :
«Il est souvent affirmé que la division en volume est une division de l'espace et non une division du sol et qu'à ce titre cette division ne peut rentrer dans le champ d'application du contrôle de division, pour le droit de l'urbanisme elle ne relève que du droit privé.
Dans l'immense majorité des cas de figure qui peuvent se présenter il en est bien ainsi.
Toutefois il convient de réserver quelques cas d'espèce où la division en volume ou la division d'un volume peut être re-qualifiée en division du sol.»
Puisqu'on parlait de jurisprudence .
«C'est ainsi qu'a été considéré comme un lotissement la division en jouissance d'un volume pour céder à trois sociétés différentes des droits à construire un certain remplacement, etc.»

Me Patrick Durand :
Justeune précision pour être parfaitement complet : cette édition n'intègre pas l’arrêt « Ville de Strasbourg » où le Conseil d'Etat parle de divisions en volume pour conclure qu’il n’y a pas de lotissement ; seule question sur lequel il devait se prononcer en tant que juge de cassation.
Ce qui est intéressant c'est de reprendre toutes les conclusions du Commissaire du gouvernement dans cette affaire pour comprendre l'affaire. En fait, le volume en cause, ce qui était cédé, c'était un volume bâti, et ce n'était pas un volume à bâtir, dans cette affaire c'était un volume bâti dans lequel l'acquéreur n'avait en plus aucun véritable droit à construire compte tenu des servitudes portant sur ce volume.
Il y a notamment un article de Gilles Pellissier, maître des requête au Conseil d’Etat, qui se sert de cet arrêt « Ville de Strasbourg » pour distinguer le lotissement du PCVD. Toujours est-il que « Ville de Strasbourg » n'est pas vraiment transposable à toutes les divisions foncières. Partant de là, je n'ai aucune véritable jurisprudence qui me dit que la division en volume n'est pas constitutive de la division foncière. Toute la jurisprudence dont je dispose « Joubin », « Ville de Paris » etc., va plutôt dans le sens contraire.

Kada Yahya Mansour :
Il y a aussi une décision que je n'ai pas en tête d'ailleurs mais que vous pouvez retrouver et qui a aussi donné le sentiment que la division en volume, et je partage votre sentiment qu'à mon avis il y a une division à minima de la jouissance et dans la procédure qui relève du lotissement, mais il y a aussi une décision, il y a quelques temps, et qui a aussi contribué à créer le trouble, c'est que la division en volume de trois lots ne relevait pas de la procédure de lotissement mais on oubliait de vérifier que les trois lots avaient été attribués au même demandeur.
Et donc dans ce cas là, quand on relit les conclusions souvent on a considéré que la division en volumes ne relevait pas de la procédure du lotissement et je pense le contraire.

Me Patrick Durand :
C'est un peu ça dans « Ville de Strasbourg ». Ce qui est intéressant parce qu'en fait à l'origine c'est un terrain qui appartient à la ville, qu’elle divise en deux, mais pour le céder à la même personne.
C'est cette personne là qui obtient les permis de construire, les conserve, les exécute et en parallèle vend les volumes mais qui les vend comme bâtis, elle vend un volume qu’elle va bâtir, elle ne me dessaisit pas de son droit à construire, de son intention de construire ; ce qui est la différence avec l’arrêt « Ville de Toulouse » où justement le titulaire du permis avait renoncer à son intention de réaliser le projet au profit de plusieurs tiers.
« Ville de Strasbourg », pour moi, ne permet pas d’affirmer que la division en volume n'est jamais constitutive d'une division foncière.

Emmanuel Wormser :
Continuons..
On pourra y revenir cet après-midi évidemment si vous avez des questions.
Dans votre pratique, dans votre quotidien est-ce que ce sont des questions que vous vous posez effectivement ?

Me Patrick Durand :
On en vient à ce qui est le principal problème aujourd'hui sur le permis de construire valant division, de façon très pratique, très concrète, puisqu’en fait sous l'ancien article R.427-1 on visait simplement les divisions foncières : une demande portant sur plusieurs terrains ce qui implique les constructions de plusieurs bâtiments par la même personne et qui emporte la division du terrain.
Il n'y avait aucune limitation dans le temps, et donc la jurisprudence était venue nous dire que le moment auquel intervenait la division n'avait en fait aucune importance.
Aujourd'hui, l'article R.421-34 précise clairement que ne relèvent de cette procédure que les opérations qui impliquent une ou plusieurs divisions avant l'achèvement du projet.
Cet article n'oblige pas à réaliser les divisions avant l'achèvement du projet, mais simplement lorsqu'elles sont postérieures à l'achèvement du projet, celui-ci n’implique pas d’obtenir un PCVD.
C’est pourquoi le formulaire CERFA comporte une case que l’on demande au pétitionnaire de cocher lorsque son projet implique une division du terrain d'assiette avant l'achèvement du ou des bâtiments.
Il y a d'abord un problème de contrôle pour les services instructeurs : à partir du moment où je ne coche pas la case c'est donc que le projet n’implique pas un PCVD. Surtout, les opérations en VEFA présente une difficulté : à quel moment intervient la division foncière au sens du droit de l'urbanisme dans une opération en VEFA ?
Dans la VEFA, le code civil précise clairement que dès la vente l'acheteur acquiert la propriété du sol. Il est tout de suite propriétaire du sol.
Le problème, parce que là ce serait trop simple, c'est que la division foncière pour le droit de l'urbanisme c’est le transfert du droit à construire. Fernand Bouyssou, qui est professeur à Toulouse et qui a une époque que je n'ai pas connue était un opposant à la copropriété horizontale et à la méthode Stemmer dont il a toujours considéré qu’elle emportait une division foncière, avait ainsi résumé la question : le critère de la division foncière c’est l’intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage sur le même terrain.
Le critère c'est donc celui du transfert du droit à construire ou encore du transfert des prérogatives du maître d'ouvrage.
Or dans la VEFA, le code civil ou le CCH précisent effectivement que l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol mais précisent également que c’est le constructeur qui pendant toute la construction conserve les prérogatives du maître d'ouvrage ; ce qui veut dire que ce si je fais un parallèle avec la division foncière, ce transfert du droit à construire sur mon bâtiment, ce transfert des prérogatives du maître d'ouvrage, elle intervient à la livraison.
Il y a d’ailleurs un certains nombre d’arrêts sur des questions diverses - pour savoir pour le statut du reliquat dans le cas d'une première division foncière ou plus spécifiquement sur le titre habilitant à construire, ou la qualité habilitant à construire - où systématiquement le juge retient non pas le date de la vente mais la date d'achèvement de la première opération.
Donc je pense, je n'ai pas de certitudes je vous le répète, mais je pense que dans une VEFA le transfert des droits à construire s'opère à la livraison.
Donc si j'ai une première livraison, si je projette de faire une première livraison avant l'achèvement alors effectivement il faut un permis de construire en indivision. En revanche, si je livre tout à la fin alors, qu'il y ait deux ou trente bâtiments, je ne suis pas si sûr que ça relève du permis de construire valant division.

Emmanuel Wormser :
Ca c'est la distinction claire entre le droit à construire qui est accordé par un permis et la propriété du sol puisqu'on peut parfaitement accorder à un tiers le droit de construire sur son terrain.
Dans le bail à construction, bien connu, on a bien une distinction de cette nature or c'est le droit à construire qui conditionne …

Me Patrick Durand :
La division foncière pour le droit de l'urbanisme c'est ça, c'est le transfert du droit à construire, c'est le transfert des prérogatives du maître d'ouvrage qui dans la VEFA n'intervient qu'à la livraison.
Ce n'est pas que la cession, sous une forme ou sous une autre, du terrain
Ce n'est pas que ça. Donc dans la VEFA, je ne suis pas sûr – je le répète - que la division foncière n'intervienne pas qu'à la livraison.

Emmanuel Wormser :
Juste pour rire... Voici une autre question qui se pose sur la VEFA -c'est un clin d’œil qui sort un peu de l'urbanisme : à quel moment on passe-t-on en copropriété ?, A quel moment est créée la copropriété puisqu'une copropriété n'est créée que sur un bâtiment achevé?
Les conséquences de cette interrogation semblent sans fin... parmi elles notamment, rappelons les problèmes de responsabilités et aussi -voire surtout-, de partage de frais s'il y a des frais de copropriété qui naissent : le propriétaire du sol doit-il les prendre en charge ? oui mais il n'est pas copropriétaire des espaces communs,.... aujourd'hui, je n'ai pas de réponse.
Donc une fois de plus on arrive sur des questions qui peuvent sembler complètement basiques mais pour lesquelles on n'a pas de réponse tranchée.

Me David-Faure Bonnacorsi :
Pour apporter un peu de contradiction on n'est pas adversaires dans ce dossier, on pourrait l'être …

Me Patrick Durand :
ce quiest intéressant … après ça la question est de savoir si je produit un plan de division à mon dossier ou non.
Sur la VEFA je ne me pose pas la question, c'est toujours sur le PCVD que je m'interroge.

Me David-Faure Bonnacorsi :
C'est toujours la problématique de la lettre et l'esprit du texte, le R.431-24 parle bien de division en propriété ou en jouissance, on parle bien de division en propriété, donc la VEFA c'est pour …

Me Patrick Durand :
Non, non !!! La division en propriété qui est toujours liée à un acte de construction que ce soit dans le lotissement ou dans le PCVD ...

Me David-Faure Bonnacorsi :
Mais l'interprétation n'est quand même pas si évidente à mon sens.

Me Patrick Durand :
Elle n'est pas si évidente mais pourquoi ?
Pourquoi dans la jurisprudence administrative systématiquement le juge se réfère-t-il à la date de l'achèvement de la première opération. Encore récemment sur la qualité habilitant à construire de l'acquéreur d'une maison à construire en VEFA et pour déterminer si l'acquéreur avait le droit d'obtenir son permis de construire le juge se réfère à l'achèvement.
Parce que l'achèvement lui confère le droit à construire.

Franck Bourdon :
Pour aller dans ton sens j'ai repris l'ancien R.315-2c ainsi rédigé :
« Ne constituent pas un lotissement les divisions de terrains en propriété ou en jouissance lorsque les terrains issus de la division constituent l'assiette d'un immeuble à construire dont la vente est régie par les articles 1601-1 (http://droit-finances.commentcamarche.net/legifrance/38-code-civil/93880/article-1601-1) à 1601-4 (http://droit-finances.commentcamarche.net/legifrance/38-code-civil/93883/article-1601-4) du code civil… »; ce qui correspondait à la vente en VEFA .
Avant la réforme on nous disait donc que : dès lors que le bâtiments étaient vendus en VEFA la division n'avait lieu à priori que le jour où ils étaient achevés et où on les cédait .
Donc cela irait dans le sens de ce que tu dis.

Me Patrick Durand :
Non, c'est une interrogation.

Franck Bourdon :
Mais qui pourrait également trouver sa justification dans l'ancien R.315-2c.
Il y avait un problème avant la réforme qui était celui des PCVD qui n'en étaient pas…
C’était notamment le cas lorsque certains déposaient un PC avec un plan de masse représentant des haies délimitant des jardins privatifs potentiels, mais en n’ indiquant aucun numéro de lot, ni aucune surface pour chacun d’entre eux. Après l’obtention du PC ainsi présenté, ils considéraient et soutenaient que celui-ci avait été obtenu sous la forme d’un PCVD (sur le seul motif que les haies étaient bien dessinées) et vendaient les lots en copropriété+VEFA, donc avant l’achèvement des constructions.
La réforme a souhaité mettre un terme à ces pratiques et clarifier les choses. L’exonération du régime du lotissement en présence de VEFA a été remplacée par une exonération en présence d’un PCVD (R442-1-c). Et le contenu des documents à annexer à la demande de PCVD a été clairement détaillé, en exigeant un plan de division identifiant clairement les limites des futurs lots
Même si je suis tout à fait d'accord avec toi sur l'interprétation et la lecture des textes, on sait qu’il y a eu lors de la réforme de 2007 une erreur d’articulation au niveau du R442-1 qui liste les opérations explicitement exclues du régime du lotissement et du R442-2 qui ne porte que sur le mode de comptabilisation des lots précédemment détachés pour apprécier l’un des deux critères afférents au basculement de la procédure de lotissement en PA. Ces deux articles devraient être bientôt compilés afin de résoudre le problème.

Me Patrick Durand :
Ce qui montre bien que c'est mal fait.
Franck Bourdon :
Oui, on est bien d'accord mais ça va être repris.
En fait, le principe est de dire qu’à partir du moment où l’on a un permis de construire valant division on maîtrise tout à fait la forme de la division future, ainsi que l’implantation et l’aspect des bâtiments qui seront édifiés sur chaque lot. Dès lors, le contrôle des divisions, comme en matière de lotissement ou l’on ne maîtrise pas forcément l’implantation ni l’aspect des futures constructions, s’avère inutile. Même si les textes sont mal articulés, la volonté de l’administration était bien d’exclure de PCVD du régime du lotissement

Emmanuel Wormser :
Ca chuchote beaucoup dans les rangs.
Est-ce qu'il y a des réactions à vif, à partager ?
On mesure bien ici qu'une réforme de la réforme est nécessaire : on s'accordera un quart d'heure en fin de journée pour avoir un échange direct entre Franck et Patrick sur « qu'est-ce qui semble se dessiner demain pour le lotissement ».
Certes, on sort un peu du sujet par rapport à la journée d'aujourd'hui mais on est obligé d'en parler parce que vous voyez bien que là, on touche déjà à la question du lotissement puisqu'on ne sait plus trop bien placer la VEFA dans cette procédure.
Est-ce que c'est un permis tout seul, est-ce que c'est un permis valant division ou est-ce qu'il faut passer par le lotissement ?
Aujourd'hui, clairement, elle n'est plus prévue dans l'article et c'est clairement bancal.

Jean-Michel Lugherini :
Sur le sujet qui vient d'être évoqué il est vrai que j'aurai un peu tendance à penser comme David et comme Franck.
Le R.431-24 est venu essayer de régler un petit peu tous ces bémols qui existaient à l'époque en précisant bien division en propriété, division en jouissanceet en incluant tous les cas de la VEFA.
Alors il y a une autre éventualité que Me Durand a proposé : si on voulait se prémunir contre cette celle-ci, que faudrait il faire ?

Me Patrick Durand :
Je le répète, c'est juste une interrogation juridique que j'ai, après ça très honnêtement quand j'ai une opération en VEFA je fais toujours et je conseille toujours, je l'ai déjà dit, de faire un permis de construire valant division.
Après on verra.

Emmanuel Wormser :
En clair, tu conseilles d'utiliser un outil plus complet même si on peut s'interroger sur la façon qui permettrait d'éviter de faire un plan de division.
A ce stade donc, le conseil à donner au client est bien : « faites votre plan de division parce qu'il y a un risque de se faire retoquer parce qu'aujourd'hui on ne sait pas bien ».
Dire qu'on ne sait pas bien, que l'on n'est pas sûr, c'est déjà s'interroger sur la méthode qui permettra de se « couvrir » sur ce doute ?
Là, en l'occurrence, la réponse est le plan de division quand je fais une VEFA en division.

Me David-Faure Bonnaccorsi :
Bon, c'est très bien pour les géomètres et je pense que c'est un conclusion assez intéressante, c'est qu'il faut conseiller à vos clients de faire du PCVD dans ces hypothèses et d'avoir une prestation liée à la réalisation du plan des futures divisions.

Me Patrick Durand :
Si je me suis aussi interrogé sur la question c'est aussi parce qu'on est venu me voir avec des projets où on m'a expliqué que c'était une VEFA, une opération groupée en VEFA et qu'il n'y avait pas de PCVD de prévu, parce que c'était de la VEFA et que tout allait être en même temps après l'achèvement de l’ensemble.

Est-ce qu'il y a des questions, parce que maintenant on va changer de thème, sur le champ d'application général du PCVD ?

Emmanuel Wormser :
Je rappelle qu'il y a quatre lignes dans le Code de l'Urbanisme sur ce qu'est un PCVD sur lesquelles on vient de passer 40 minutes.
J'ai compté, il y a une bonne trentaine d'articles sur le lotissement.
Il fallait donc passer un peu de temps sur la définition, sur la lecture de ces quatre lignes parce que le PCVD ce ne sont que ces quatre lignes à comparer à la trentaine d'articles sur le lotissement.

Kada Yahya Mansour : :
Savoir si vous allez l'aborder ou si on en parle dès maintenant: pour vous la division dans le permis valant division parcellaire, valant division, intervient à quel moment à la limite ?
On a dans l'article une division qui doit intervenir avant l'achèvement et on n'a pas dans l'article de référence à quand cette division doit intervenir.
Beaucoup s'évertuent à nous dire qu'avec le PCVD un propriétaire peut très bien vendre des lots, diviser sa propriété, vendre ses lots avec des transferts de permis, ce que je conteste un peu.
Est-ce que vous en parlez après ou on en parle maintenant ?

Me Patrick Durand :
Ca c'est la problématique du PC conjoint, on en parle après.
On passe à l'articulation du PCVD avec la réglementation sur le lotissement, on ne va pas vraiment tout faire, on va voir les points principaux et surtout traiter des problématiques principales.
La première question évidemment c'est donc de déterminer si les divisions autorisées par le permis de construire sont saisies par la réglementation sur les lotissements. Il y a deux articles dans le code qui sur ce point sont assez clairs, les divisions réalisées en exécution d'un permis de construire valant division ne sont pas constitutifs d'un lotissement et après les terrains résultant de l'exécution d'un permis de construire valant division en cas d'opérations futures ne vont pas être pris en compte non plus dans le calcul de mes lots à construire pour déterminer si ça peut être un lotissement soumis ou non à un permis d'aménager.
Le point important est que l'article R.442-1 ne vise que les divisions réalisées en exécution du permis de construire, c'est à dire en fait celles pratiques à l'intérieur de son périmètre.
Si je dépose un PCVD sur une partie d'un terrain dont je ne suis pas propriétaire, il va y avoir une division qui correspond à l'assiette de ma demande, qui va être une sorte de macro-lot dont périmètre n'est pas couvert par le R.442-1c. Après je peux échapper au lotissement parce que le plus souvent je ferai une division primaire mais si je n'ai pas de division primaire l'assiette de mon PCVD peut être un lot à construire au sens de la réglementation sur le lotissement.

Emmanuel Wormser :
Là, en clair, on n'est pas sur la réalisation d'un PCVD au sein d'un lotissement mais on est bien sur le fait que pour créer le macro-lot il a peut-être fallu, passer d'abord par une procédure de lotissement, quelle qu'elle soit.
C'est bien ça ?

Me Patrick Durand :
Oui.

Emmanuel Wormser :
J'ai créé mon macro-lot.
A partir de la création du macro-lot je vais pouvoir déposer mon PCVD.

Me Patrick Durand :
Je ne peux pas me dire que je suis sur un PCVD qui porte sur une partie de l'unité foncière du terrain dont je ne suis pas propriétaire, je ne peux pas faire jouer le R.442-1 c) pour me dire que je n'ai pas de lotissement.
En général j'échapperai au lotissement parce que je suis en division primaire, je suis sous promesse de vente avec les conditions suspensives d'obtention de mon PC et c'est ça qui va me permettre d'échapper au lotissement.

Gérard Thomas :
C'est une question que je pose : est-ce qu'en lisant ça , cela veut dire que la division fait partie intégrante de l'exécution du PCVD ?
Ca veut dire que lorsqu'on fait la DACT sur un PCVD je dois aussi montrer que la division est faite, puisqu'on dit que la division est réalisée en exécution de l'arrêté.

Me Patrick Durand :
C'est une question importante surtout quand on est dans des exceptions R.123-10-1 où je dois prendre en compte en fait les lots et où effectivement si je ne fais pas la division, si je n'exécute pas la division je peux me retrouver en fait dans une situation non conforme aux règles en vertu desquelles ma demande a été instruite.
Tout à fait, on le verra après.
D'ailleurs la principale question est comment je le contrôle.

Emmanuel Wormser :
Là, on passe à l'exécution du PCVD : la création du macro-lot en amont de mon dépôt, de ma demande est déjà loin derrière : on est déjà sur l'exécution du PCVD, c'est à dire que j'ai obtenu mon PCVD ; comment vais-je contrôler qu'il a été mis en oeuvre.

Me Patrick Durand :
Donc à contrario cet article ne vaut pas non plus, dans mon exemple où je fais mon PCVD sur une partie de terrain dont je ne suis pas propriétaire, pour le reliquat.
Je ne pense pas qu'on puisse considérer que le reliquat d'un PCVD qui porte sur une partie de terrain soit un terrain détaché par l’exécution du permis de construire valant division.
Donc si ultérieurement j'ai un projet de construction sur mon reliquat je peux tomber éventuellement dans la procédure de lotissement. Et puis évidemment ça ne permet pas non plus de subdiviser ultérieurement les terrains créés en exécution de mon PCVD.

Emmanuel Wormser :
Tout le monde à suivi ?

Me Patrick Durand :
On en arrive à la problématique principale liée au fait que le permis de construire valant division une autorisation indissociable sur ce point. Ce n’est pas d’un côté un permis de construire et de l’autre une autorisation de division, c’est un tout indissociable. C’est un permis de construire qui vaut division et qu’on ne peut pas distinguer. Il a un objet unique et indissociable.
Sa logique c’est d’autoriser le détachement de terrains à bâtir ou virtuellement bâtis. Il vise, enfin historiquement en tout cas, les divisions qui sont liées à la commercialisation des bâtiments construits, des bâtiments construits par le promoteur qui les construit et les commercialise.
J’ai encore vu avant-hier, pour un très gros promoteur, un des trois premiers de France…

Emmanuel Wormser :
Pas de nom, pas de nom.

Me Patrick Durand :
Pas de nom, mais donc pas n’importe qui, j’ai vu un superbe projet d’un permis de construire valant division, avec trois lots accueillant des immeubles collectifs et trente-cinq lots à construire, trente-cinq terrains nus que à vendre à des tiers pour qu’ils y construisent leur maison.
Là, il n’y a aucun doute là-dessus, c’est évidement totalement illégal. Ça c’est la caricature de ce qu’il ne faut pas faire.
Je le vois, assez souvent, néanmoins, oui, oui, je le vois assez souvent, enfin, ça remonte par les directions juridiques, ça vient de la base des opérationnels, des chefs de projet qui évidement veulent échapper au lotissement.
Donc, ils font un permis de construire valant division ou ils font du terrain à bâtir puis ça remonte aux directions juridiques. Et c’est là qu’on dit non, stop, on arrête, on fait autre chose.
Mais évidement, ce n’est pas tellement comme ça que se pose le problème aujourd’hui.
Le problème est lié à la suppression de la condition dite de la maîtrise d’ouvrage unique puisque sous l’ancien article R.421-7-1 qui était applicable avant le 1er octobre2007, on avait une condition qui était que le permis de construire valant division ne pouvait être obtenu que par une seule et même personne. Il pouvait être obtenu et devait rester dans les mains d’une seule et même personne jusqu’à la fin du projet.
Or aujourd’hui l’article R.431-24 a supprimé la condition de la maîtrise d’ouvrage unique. Partant de là, on retombe donc dans le droit commun du Code de l’Urbanisme et l’article R.423-1 qui lui précise clairement que le permis de construire peut-être obtenu par une ou plusieurs personnes.
C’est là qu’il peut y avoir une difficulté.
Evidement quand ce sont deux opérateurs qui s’associent, ça peut poser des questions liées à la co-titularité mais on n’est pas dans une problématique de contournement du lotissement.
La problématique, c’est évidement celle où je suis propriétaire du terrain et où pour réaliser mon projet je vais vendre à mes acquéreurs un permis de construire valant division dont ils seront co-titulaires.
Là ce sont les acquéreurs qui en sont titulaires, avec ou sans le propriétaire d’ailleurs, ce sont eux les constructeurs mais qui vont construire pour eux-mêmes.
Toute la problématique évidement, et ça gêne tout le monde, c’est que l’on se dit que c’est un contournement de la réglementation sur le lotissement puisque le PCVD n’assure pas la protection des acquéreurs.
Pour tout vous dire, ça me gêne aussi mais juridiquement, je ne vois pas du tout comment contester en droit la légalité de l’autorisation, je ne sais pas comment faire annuler ce permis de construire.
Pourtant comme je dis toujours, j’ai neuf ans de carrière, j’ai vu des centaines et des centaines de permis de construire, je n’en ai jamais vu un légal.
Tous les permis de construire sont irréguliers pour des raisons différentes.
Comme disait Michel Tirard, il n’y a pas de permis de construire irréguliers, il n’y a que des permis définitifs.
Je n’en ai jamais vu un seul, légal. Pour faire annuler un permis de construire, il suffit de se donner du temps, des moyens, le cas échéant, d’aller voir des gens un peu compétents, et on fait nécessairement annuler le permis de construire.
Or, ce montage là, ce permis là, je ne sais pas sous quel angle juridique le faire annuler.
Parce que d’une part…
Mais oui, attendez on va y venir. On va y venir.
D’abord, il y a la question de la protection de l’acquéreur. Effectivement, on n’a pas la protection de l’acquéreur.
Mais de toute façon, dans le permis de construire valant division, quelque soit le montage, même si on est dans le cas du promoteur qui obtient le permis, qui va exécuter le projet et qui le va vendre, de toute façon, il n’y a pas de protection des acquéreurs. Quand je fais une VEFA, je commence par vendre, et on me paie, on me paie au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Quelle est la garantie qu’au final je vais faire les équipements communs. Aucune. Parce que finalement la garantie de ce dispositif est intrinsèque au permis de construire valant division. A partir du moment où il autorise un tout, c’est ça qui constitue une garantie en terme de légalité, puisque la légalité de mon autorisation, on l’apprécie par rapport au projet, on l’apprécie indépendamment de toute considération liée à l’exécution ou au risque d’une mauvaise exécution ou d’une exécution partielle ou d’une inexécution partielle du projet.


Me De Victor :
J'ai quand même une obligation d’achèvement dans la VEFA et j’ai quand même une garantie financière qui m’est donnée que ce sera achevé. Or l’achèvement, s’entend du bien utilisable, il ne s’entend pas que de la construction. Si vous êtes dans une maison individuelle, ça s’entend de l’ensemble des réseaux.

Me Patrick Durand :
Je suis d’accord, mais c’est la VEFA qui donne la garantie. Ce n’est pas le Code de l’Urbanisme.
Pour le lotissement, c’est le Code de l’Urbanisme qui donne la garantie.

Me De Victor :
On est dans la VEFA et c’est bien la particularité de la VEFA.
En fait, tout le problème de ce permis, c’est l’acheteur final.

Emmanuel Wormser :
C’est l’acheteur final, on est d’accord. Dans le cas de la VEFA, on a une garantie liée au Code Civil mais, et je trouve cela pour le moins étonnant, on a créé ici un montage qui, hors VEFA, permet de ne rien garantir à l’acheteur, ou, en tous cas, où rien n’est imposé au constructeur par la législation de l’urbanisme pour que l’acheteur soit protégé.

Me Patrick Durand :
C’est le Code de l’Urbanisme qui prévoit des garanties. Ce n’est pas le Code de la Consommation ou le Code de la Construction. Et là, le Code de l’Urbanisme ne prévoit aucune garantie.
La garantie, telle qu’elle est conçue par le Code de l’Urbanisme, c’est la nature même et l’objet même, indissociable, du permis de construire valant division. Ce qui en terme d’exécution créé un problème que l’on a dans également le cas d’une opération en VEFA … il me semble qu’il arrive assez régulièrement que se posent quelques problèmes en la matière, et quelques promoteurs défaillants, qui ne font pas partie de ma clientèle, bien entendu, mais il me semble avoir eu connaissance de quelques difficultés, néanmoins.

Emmanuel Wormser :
Ta clientèle est très bien conseillée. Mais…

Echanges divers:
Ce sont des gens très sérieux.

C’est la nature de la garantie, si elle est extrinsèque ou intrinsèque.

C’est la nature de la garantie qui importe.

Emmanuel Wormser :
La protection des acheteurs va clairement être au cœur des discussions de cet après-midi puisque c’est un peu l’intérêt de la table que l’on a un petit peu préparée avec nos invités d’aujourd’hui, avec un représentant des notaires, un élu, des représentants des services instructeurs…
Parce que les problèmes arrivent sur ce type de projet avec l’acheteur, et c’est là que vos expériences seront intéressantes.
Donc, ce que je vous propose, c’est qu’on reste encore pour l’instant sur la question de la légalité de l’autorisation elle-même, c'est-à-dire le PCVD tout seul et on verra la question de l’acheteur final, qui en fait est complètement exclu de la procédure de PCVD.
Il n’existe pas dans le PCVD, ce que vient de dire Patrick.
Donc, on le verra cet après-midi parce que c’est là que je pense vos échanges et votre vécu et vos difficultés au quotidien sont les plus prégnants.

Jean-Michel Lugherini :
Avant de poursuivre, on est passé peut-être un peu vite sur les questions de divisions primaires ...
… sur les divisions primaires, et mon confrère de Grenoble nous a posé une question sur le forum OGE, et nous avions eu l’occasion de travailler dessus avec Vincent Guinot.
Une récente réponse ministérielle que Maître Durand a été reprise sur son blog et commentée, pour laquelle, nous sommes nombreux à avoir rebondi très rapidement
Dans le cadre de cette réponse ministérielle, le ministère revient sur quelque chose que l’on a peut-être oublié, c’est qu’un permis de construire, en théorie, devrait se déposer sur l’ensemble de l’unité foncière du vendeur.
Ce qui remet en cause l’espèce de doctrine qui s’est faite pendant des années, à savoir d’anticiper sur la future unité foncière d’un acquéreur à la suite d’une division, pour d’ores et déjà délivrer ce permis sur la future UF.
Il y a des JP, un peu dans les deux sens, mais surtout dans le premier sens qui dit : un permis se doit d’être déposé sur l’ unité foncière y compris dans le cadre de la division primaire.
Le ministère vient, de surcroît, de le rappeler.
A l’évidence, cela met une certaine panique chez ceux qui s’y sont intéressés, dont mon confrère, Patrick.
Je me suis dévoué pour rappeler cette problématique, et qui remet à néant, comme tu l’as très bien dit dans notre forum, le principe même de cette division primaire, si on écoute la réponse ministérielle.
Division primaire, c’était pour faire un permis sur une partie d’une propriété.
Le PCVD, tel qu’il est conçu, fait avec le R.442-1-1, c’est faire une opération sur une partie d’une propriété, qu’elle soit exclue ou pas du lotissement, c’est un autre débat.
Mais, la notion « permis de départ », le ministère nous demande de le faire sur l’ensemble de l’unité foncière du vendeur, et là, secousse est sismique pour beaucoup.


Me Patrick Durand :
Alors, moi j’ai évolué sur la question parce que, en fait, c’est un problème qu’on a toujours eu. Mais la réforme de 2007 nous a amené l’article R.123-10-1 qui indique comment on doit appliquer les règles d’urbanisme en cas de division et qui vise le permis de construire valant division, le permis groupé et les lotissements mais qui ne vise, sur ce point, que les lotissements.
Or par définition, la division primaire n’est pas un lotissement.
Donc, quand je fais une division primaire, je ne peux pas me rattacher au R.123-10-1 puisque ce n’est pas un lotissement.
Partant de ce constat, on pourrait penser que la logique voudrait qu’on l’applique les règles d’urbanisme à l’échelon de l’assiette de la demande donc en considération de la future unité foncière ; qui n’est d’abord pas toujours une future unité foncière parce que la division primaire, ça peut juste faire un bail à construction, donc on n’a pas forcément la constitution d’une future unité foncière.
Mais après, ça ne me choque pas de s’en tenir à l’unité foncière actuelle dans la mesure où c’est la logique dès lors que rien n’est prévu pour contrôler la division. On n’a pas à produire un plan de division.
Ou alors je dois spontanément produire un plan de division ou considérer que je dois présenter ce qui en fait n’est pas une unité foncière, qui est juste une parcelle mais comme étant ultérieurement destinée à former unité foncière.
J’ai un doute sur la question mais au final, j’aurais plutôt tendance à adhérer à cette réponse ministérielle. J’aurais tendance à retenir l’unité foncière d’origine.

Kada Yahya Mansour :
C'est-à-dire, que pour vous, on dépose le permis sur la globalité de l’unité foncière et dans le cadre du permis on fait apparaître en pointillés, la future division primaire qui compte pour l’opération.

Me Patrick Durand :
C’est un peu ça.

Kada Yahya Mansour :
Alors, comment vous gérez les règles d’urbanisme par rapport à cette future division ?

Me Patrick Durand :
S’il y a un problème après. Mais le R.123-10-1 aussi.

Kada Yahya Mansour :
Voilà. Je pose la question sur la partie du propriétaire qui est bâtie.
Est-ce qu’il y a une minoration des droits à construire, si elle était en surdensité, fatalement ?
Alors, il y a une autre théorie que certains défendent, c’est de faire, de déposer effectivement sur l’unité foncière complète puisque tant que le terrain n’est pas divisé au moment où on statue, c’est sur la globalité, Monsieur Baffert l’avait rappelé au Congrès des notaires en 97 à Lyon, la question lui avait été posée.
Il avait répondu, c’est dans le rapport de conclusions du colloque, mais est-ce qu’aussi on peut considérer, certains ont cette théorie, que le permis soit déposé sur la totalité de l’unité foncière mais que les droits à construire ne soient simplement calculés que sur la partie qui confère un droit à construire au demandeur.

Franck Bourdon :
Dans ces cas là, il faut faire une DP au préalable.
S’il y a eu DP avant, là, on retrouvera une « nouvelle jeunesse » en n’appliquant le COS que sur la seule partie à bâtir.

Kada Yahya Mansour :
C’est le risque.
Alors, si c’est un permis valant division parcellaire, du moins si c’est un permis valant division, on peut peut-être se prévaloir des dispositions du R.442-1 qui ne le considère pas comme une division mais par contre, dans le cas d’une division primaire, on doit relever d’une DP à mon sens.

Jean-Michel Lughérini :
Je ne vois pas en quoi la DP va changer quelque chose, ce n’est pas une mutation, la DP.
L’unité foncière reste la même.

??? :
Sauf si le L.123.1.1 s’applique ?

Franck Bourdon :
Si il y a application du L123.1.1 cela ne résoudra pas, effectivement, le problème.
En l’absence de L123-1-1, si on fait une déclaration préalable avant de déposer le permis de construire, celui-ci pourra ne porter que sur le terrain détaché, sans tenir compte de la SHON existante sur le reliquat bâti.


Jean-Michel Lughérini :
Je ne suis pas persuadé.
Pour moi, une DP, c’est l’autorisation, tant qu'elle n’a pas été mise en œuvre par la division et la mutation, ça ne vaut pas grand-chose.

Me Patrick Durand :
Franck, je ne comprends pas. C'est-à-dire que tu considères qu’elle est exigible ou tu t‘auto-assujettis à la déclaration par sécurité ?

Franck Bourdon :
Deux cas de figure sont possibles en fonction de la densité future des lots bâtis conservés.
-Soit le bâti existant n’est pas surdensitaire sur la fraction que l’on va lui laisser, dès lors, on peut déposer une division primaire sur la totalité de l’unité foncière d’origine, et on bénéficiera du COS qui nous intéresse sur la partie détachée en vue de construire (puisqu’il n’y a pas de surdensité) et tout ira bien. Préalablement à la vente de ce terrain à bâtir, en application de l’article, on n’ aura pas à faire de DP. Puisque c’est une division primaire, ayant obtenu un permis de construire sur une fraction que l’on cèdera ultérieurement.
- Par contre, si le bâti devient surdensitaire sur la partie qui lui sera laissée, et en gardant le principe que le terrain d’assiette du PC doit porter sur la totalité du terrain d’origine, fatalement on est tenu de tenir compte des constructions existantes. Et donc, d’avoir une minoration des droits à construire sur la partie détachée.
Le seul moyen d’y échapper, à mon sens, mais je peux me tromper, c’est l’obtention d’une non opposition à DP préalablement au dépôt de PC, qui remettra les compteurs à 0 sur la fraction détachée en vue de construire, sauf si on est soumis au L.123-1-1, (ce qui, dans ce cas, ne permettra pas de résoudre ce problème ni d’échapper à la minoration de droits à bâtir résiduels au moins sur une période dix ans)



Echanges divers:

Oui, une DP achevée. Mais la division primaire, mais attends, …

Donc je lis…

Ce n’est pas tellement un choix.
La division primaire, c’est effectivement, ce n’est pas : je fais une division primaire ou je ne fais pas une division primaire, c’est j’ai un mode opératoire qui constitue une division primaire.

C'est-à-dire… Ben oui !

Oui, mais…

La division primaire que tu fais, c’est que tu t’auto assujetti à une déclaration qui n’est pas exigible. Pourquoi ?

Pour obtenir plus !

Ben oui, puisque la loi, depuis la loi SRU, quand je divis,e sauf si on a opté pour le L123.1, depuis la loi SRU, quand je divise, je me retrouve une nouvelle jeunesse.

Auprès de qui tu fais une déclaration ? À quel titre tu fais une déclaration ?

Parce que je vais vendre à mon acquéreur.

La division primaire n’est pas constitutive d’un lotissement.
Non, mais dans ces cas là, je ne fais pas de division primaire !
Dans ces cas là, je dis à mon acquéreur, si vous voulez bénéficier de la totalité du COS sur votre terrain et bien je vous vends un terrain à bâtir.
C’est tout. Ce n’est pas une division primaire.

Il achète sans condition suspensive.

Ben oui ! C’est le seul moyen !

Bon d’accord.

Jean-Michel Lugherini :
La question de Vincent Guinot à Maître Durand !
« Le terrain d’assiette d’un PCVD déposé sur une parcelle à détacher d’une unité foncière plus vaste (le détachement s’opérant après la purge du PCVD, lors de la signature de l’acte), serait le futur terrain à bâtir, et non pas l’ensemble de l’unité foncière.
Pourquoi ? Parce que, un plan de division doit être fourni par le pétitionnaire, lequel plan doit faire apparaître, non seulement les divisions internes à l’opération mais aussi ses limites périmétrales.
Cyril Pérignon est en revanche plus sceptique s’agissant du dépôt d’une demande de permis de construire normale sur une parcelle à détacher dans le cadre d’une division primaire. »

Ces interrogations ont été reprises sur votre blog.

C’est ce qu’a confirmé une réponse ministérielle, celle dont on vient de parler et qui met le doute. Qu’en pense donc Monsieur Durand, sachant que dans la pratique, l’immense majorité des services instructeurs anticipent la future division et instruisent en considérant que l’assiette de l’opération est la future parcelle créée.
Mais cette réponse ministérielle, est-elle bonne ou mauvaise ?

Le tout, c'est qu’on le sache……. !

Emmanuel Wormser :
Alors je vais enrichir la question par une réaction d’un des vôtres.
Tiens, je vais te laisser la parole, n’oublie pas de te présenter.

Frédéric Rougier :
Donc, sur la notion de déclaration préalable, moi je voudrais quand même qu’on m’explique en quoi consiste le périmètre de l’opération d’aménagement.
Parce que, si le périmètre de l’opération d’aménagement de la déclaration préalable, c’est l’ensemble du terrain, puisqu’il y a une division, à ce moment là, on prend la SHON du bâti existant.
Si le périmètre de l’opération d’aménagement exclu le bâti, où est la division dans le périmètre ?
Il n’y a pas de division, pas de lotissement !
Et d’ailleurs, je reviens sur un arrêt du TA de Marseille de mai, ou il y en a eu un à Melun aussi, qui dit que la division d’une propriété bâtie n’est pas un lotissement.
Donc, moi, je suis désolé, si on fait une DP où on inclus deux lots, le terrain à bâtir, parce que s’il y a une DP, il y a forcément au moins deux lots, si le terrain à bâtir est le terrain bâti dans la DP, je compte la SHON du terrain bâti, basta.

Emmanuel Wormser :
Alors, Frédéric, là je coupe un peu. Dans l’introduction de ce matin, on a choisi un a priori qu'on pourrait discuter pendant des semaines, on en a déjà discuté tous les deux un certains nombres de fois, donc l’apriori de Patrick Durand, que je partage, tu le sais, c’est qu’au premier lot, il y a division et il y a lotissement, point !
Alors, après… Enfin, en gros, ce n’est pas le sujet de la journée d’aujourd’hui.
On pourrait en parler très longuement mais on estime, et c’est le postulat de départ d’aujourd’hui. Pour les matheux, ce serait un lemme.
C'est-à-dire que vous l’admettez point barre ! Aujourd’hui !
Après, on pourra en discuter dans une autre instance, mais aujourd’hui, on dit que dès création d'un premier lot à bâtir, on fait un lotissement.

Me Patrick Durand :
Et de toute façon, si vous ne le faites pas, vous vous faites « retoquer » par les services instructeurs. Je suis toujours content d’avoir raison 6 ans après devant le Conseil d’État, mais mon métier c’est de garantir rapidement la réalisation d’une opération viable …

Echanges divers:

Oui mais alors là…

J’ai mon plan de division, j’ai ma DP…

Frédéric Rougier ??? :
Je sors de la DP ou du PA, ce n’est pas le problème de la procédure, c’est le problème de la définition du lotissement.

Franck Bourdon :
Le problème est que: « constitue un lotissement tout détachement en vue de construire ».
Prenons l’exemple d’une propriété bâtie divisée en deux : Terrain A : supportant la construction existante et conservée, et terrain B à bâtir. Il s’agit d’une division en deux terrains A et B dont un seul d’entre eux , le terrain B, est un lot de lotissement. C’est un lotissement « UNILOT »
On est d’accord, le détachement d’un lot bâti n’est pas listé au R.442-1, il l’est au R.442-2, mais, une fois encore, cela va changer.
Nous faisons bien dans ce cas une opération de division ayant pour effet de créer un lot unique de lotissement. C’est la raison pour laquelle nous devons déclarer page 1 du formulaire la totalité de l’unité foncière d’origine (au sens de l’arrêt de Chambery), puis, plus loin, la seule superficie correspondant au périmètre du lotissement, (donc déduction faite des fractions bâties).
Je ne sais pas comment tu fais, mais personnellement je déclare en superficie du lotissement l’emprise du seul terrain à bâtir que je détache, considérant que c’est un lotissement unilot.

Frédéric Rougier ??? :
Eh bien moi, je vais te dire, depuis le mois de mai, je joins l’arrêt du TA de Marseille, et je dis que je n’ai pas besoin de DP.

Echanges divers:

Oui, mais alors…

Mais on se ressert du cas de Marseille là, donc vous êtes à peu près tranquille.

Moi, si je me sers du jugement du cas de Marseille, je ne suis pas sûr d’être bien reçu.

Je n’ai pas besoin de DP.
Ils ont jugé que la division d’une propriété bâtie en vue de l’implantation d’un bâtiment dans un seul lot, ce n’était pas un lotissement.
Pas de lotissement, pas de DP



Emmanuel Wormser :
C’était la remarque de Mansour.
Il veut dire que derrière, les services instructeurs font la gueule quand tu présentes ta division sans DP mais ils t’accordent le permis. Effectivement, tu as tout gagné. OK.
Sauf que moi, je vous alerte sur une question toute bête -et là pour le coup je le dis dans le cadre du conseil que je peux donner à votre profession- : quel risque, quel intérêt de ne pas faire cette DP ?

Echanges divers:

Moi, mon seul problème, c’est la gestion de la SHON.

Non mais après, le problème c’est également d’avoir fait une construction dans un lotissement de fait.

D’accord.

Parce que là, vous avez le TA de Marseille… OK
Vous ne savez pas du tout ce qui va se passer derrière. Alors, dans ce que vous faites, ce que vous conseillez, ce que vous montez, c’est, le risque, alors peut-être qu’il ne s’en surviendra pas, et je vous le souhaite, c’est que vous avez fait des montages, vous avez conseillé des constructions, fait réaliser des constructions dans des lotissements de fait et ce qui va avec.

Moi je pense que le risque…

Tout ça pour ne pas faire une déclaration.

Mais, ce n’est pas parce que je ne veux pas la faire, ça ne me dérange pas de faire la déclaration préalable, d’ailleurs avec les services instructeurs, je leur fais une déclaration préalable où je coche « autre division » éventuellement.
Mais, ceci étant, le vrai problème pour moi, c’est que personne n’est capable de me répondre sur la gestion de la SHON de l’unité foncière avant division.
Est-ce que je dois compter le bâti ou est-ce que je ne dois pas le compter ?

Dans votre cas…

Si vous ne faites pas de DP fatalement vous le comptez !

Si je ne gère pas le L.123-1-1, je n’ai pas de problème.

Kada Yahya Mansour :
Dans votre cas, il faut le compter puis qu’il n’y a pas eu division, donc vous devez compter la SHON du bâti existant et le fait de proposer des montages comme ça, on attire votre attention, mais Maître Durand vous l’a dit, sur toute la responsabilité d’annulation qu’il peut y avoir en terme de lotissement de fait.
Et…


Me Patrick Durand :
Et dans la gestion de l’ouvrage derrière. Dans les travaux de construction, rénovation, vous risquez d’être bloqué!

Kada Yahya Mansour :
Ne déposez pas sur Aix-en-Provence !

Emmanuel Wormser :
Je vais rajouter une chose, après je vous repasse le micro.
Juste une chose, le lotissement de fait ça a une conséquence pénale qui m’a été soufflée par Franck sur le fait de vendre un lot de lotissement qui n’a pas subi, enfin qui n’a pas respecté sa procédure puisqu’on a une L.480-4-1.
Maintenant, il y a une deuxième chose sur le lotissement de fait qui pour moi est autrement plus grave à terme, parce que le risque pénal, je suis désolé, pour l’instant le pénal de l’urbanisme… faible. Faible.

Me Patrick Durand :
Non, le pénal de la division foncière en tant que tel…

Emmanuel Wormser :
Est à naître ! En revanche, pour moi, il y a risque autrement plus élevé sur le lotissement de fait qui est la vie du lotissement, plus tard. Sur les 10 prochaines années, sur les 30 prochaines années, oui, mais, j’ai un lotissement et donc j’ai des co-lotis.
Et je n’ai pas gérer. Mais non, j’en ai deux !
Oui, mais, j’ai deux co-lotis dont je n’ai pas géré les relations.
Pour moi, c’est un risque maximal. Voilà.

Franck Bourdon :
Pour moi, un lot bâti ne peut pas être un lot de lotissement.

Emmanuel Wormser :
Très bien, la question concerne bien demain : comment pourrai-je diviser, rediviser ces terrains, sachant que j’ai constituer un lotissement de fait.

Hélèna Sapira :
Frédéric ROUGIER, je me permets d’intervenir pour défendre un peu ta position.
Il y a effectivement plusieurs décisions de justice qui ont jugé que le détachement d’un seul lot à bâtir n’est pas constitutif d’un lotissement, et n’implique donc aucune procédure de lotissement (la première décision en ce sens est une ordonnance de référé du tribunal administratif de Melun).
Le droit positif français n’est donc manifestement ni clair ni bien établi sur la question du champ d’application du lotissement, sauf à considérer qu’une décision d’un tribunal ou d’une cour administrative d’appel n’aurait aucune valeur, ce qui n’est pas ma position personnelle.
On pourrait donc effectivement considérer, et donc conseiller, de ne pas faire de DP ou de PA en cas de détachement d’un terrain à bâtir, en mettant en avant cette jurisprudence.
Car rappelons le, ce sont les Tribunaux, et non l’administration, qui sont chargés par la Constitution d’interpréter la loi.
Mais en pratique, le risque est grand, et porte avant tout sur la délivrance ultérieure du ou des permis de construire sur le ou les terrains issus de l’opération, et sur les responsabilités encourues.
Il semblerait donc qu’il y ait moins de risques pour tout le monde, opérateur et professionnels, à faire une DP inutile, superfétatoire, qu’à ne pas en faire. Dans le doute, ne pas s’abstenir …

Emmanuel Wormser :
On est d’accord que le vrai problème, c’est la SHON. J’ai bien compris.
C’est une discussion sans fin, on espère que ce sera tranché.
Vous nous le direz tout à l’heure, Franck et Patrick, on espère que ce sera au moins en partie tranché par la réforme de la réforme qui devrait arriver dans les mois qui viennent.
Vous avez de la chance, on ne parle pas de planification aujourd’hui, pas de planification urbaine parce que là on réforme tous les mois en ce moment. Donc, on va poursuivre.
On part du postulat, aujourd’hui, et c’est donc bien un postulat, que le lotissement existe au premier lot.

Jean-Luc Roux :
Oui, je voudrais revenir sur les divisions primaires et les propos qui ont été tenus, notamment sur le fait de déposer un permis sur l’ensemble de l’unité foncière.
Alors, je vais faire état de nos pratiques «grenobloises», notamment ce qu’on avait vu avec Pierre Janin que beaucoup de gens connaissent, et c’est vrai, on applique régulièrement des divisions primaires où on joint au permis un plan de division de principe.
Et aujourd’hui, on en a encore, suite à Montsavac, ça m’a un petit peu paniqué cette histoire, parce qu’on a monté X opérations selon cette formule.
Aujourd’hui, on en a reparlé notamment avec Pierre Janin, et lui sa position c’est de dire : mais on ne va pas l’écrire non plus mais qu’elle « « connerie que cette réponse » du secrétaire d’état ! Et son conseil, il dit : je vous demande de continuer comme avant.

Me Patrick Durand :
Pour moi, ce n’est pas forcément sur les mêmes points, mais fondamentalement, le R.123-10-1 me pose exactement le même problème.
Selon cette règle, dans les lotissements ou en cas de permis de construire groupé, je fais abstraction au stade de la délivrance des divisions à venir. On me dit de le faire. C'est-à-dire, j’instruis sans tenir compte des divisions. Ce qui pose à terme le même problème. Je vais me retrouver dès l’achèvement avec des constructions totalement non conformes.
C’est la même question.

??? :
La technique, elle est très claire, c’est : on applique un plan de division et sur ce plan de division, on respecte toutes nos règles du PLU, point.
On ne parle pas du R.123-10-1, on respecte les règles sur la division qui est établie, la division primaire. Je ne vois pas où entre le R.123-10-1 là-dedans !
Je voudrais savoir maintenant comment on va interpréter cet article R.442-1doù on parle d’une partie de propriété ?
C’est la division primaire.

Me Patrick Durand :
Oui, c’est la division donc forcément c’est mon permis de construire, mon permis de construire est lié à une division primaire, il l’emporte ou il est lié à une division primaire comme vous voulez. Donc, j’ai une division, donc par définition, mon permis de construire ne porte que sur une partie du terrain.
Mais moi, je n’ai aucune difficulté avec un permis de construire qui ne porte que sur une partie du terrain. Dans mon formulaire CERFA, je vise toute l’unité foncière, mais après mon projet, et donc fondamentalement, l’objet même de mon PC, et bien il ne peut porter que sur une partie du terrain. Et l’article R.442-1 d sur la division primaire l’induit nécessairement.

Echanges divers:

Mais tu appliques les règles…

Mais j’applique les règles mais ce n’est pas parce qu’il y a une division… mais j’applique sur la totalité.

D’accord.

Me Patrick Durand :
Ce n’est pas pour ça parce que c’est nécessairement ce qui se passe, parce que déjà, il y a un « s » au R442.1d. D’ailleurs, est-ce qu’une division primaire peut se faire au profit d’une seule personne, est-ce que c’est possible ? Je ne le sais pas.
À priori, ce qui est en tout cas envisageable, c’est qu’on le fasse à plusieurs.
Concrètement, tous mes PC ne vont pas avoir tous la même emprise. Tous mes projets ne vont pas avoir la même emprise. Ils vont se juxtaposer les uns aux autres sur l’unité foncière.
Mon projet ne porte que sur une partie de l’unité foncière concrètement, mon permis de construire ne porte que sur une partie de l’unité foncière. Mais après ce qu’on demande à la rubrique n° 3 du fomlaire, c’est des précisions sur l’unité foncière, et j’applique sur l’unité foncière.
Et je ne vois pas pourquoi je devrais faire autrement.
En plus à partir du moment où de toute façon, pour les lotissements, le R.123-10-1 me dit que je ne tiens pas compte de la division. Moi, ça ne me choque pas, ça ne me gêne pas. Ça me gêne dans les conséquences.
Pourquoi est-ce que dans un lotissement, je devrais, sous réserve du PLU, appliquer les règles à l’échelle de l’ensemble du projet, le cas échéant qui peut correspondre à l’ensemble de l’unité foncière alors que dans le cas d’une division primaire, qui est une division en vue de l’implantation d’un bâtiment mais pour laquelle un article du code précise que ce n’est pas un lotissement, je devrais prendre en compte la division ? Qu’est-ce qui le justifie ?



Me Patrick Durand :
Non, mais ça c’est une considération qui n’existe pas en… Non, non, attendez, laissez-moi finir.
En droit de l’urbanisme, dans la légalité du permis de construire, l’histoire de l’indépendance du permis de construire ou d’appréciation globale, ça n’existe pas.
La règle c’est : je me positionne à une date, la date de délivrance du PC pour appliquer une règle, que j’applique à l’échelle de l’unité foncière, ou le cas échéant à l’échelon du lot. Mais après ça, savoir si c’est ou non opportun dans la cadre de la conception et de l’exécution du projet, ce n’est pas le sujet.
C’est la légalité de l’autorisation qui est en cause et ce n’est pas son problème. Que se soit global ou non, qu’il y ait des liens ou non entre eux. Donc, ça, juridiquement, ce n’est pas une réponse.

Emmanuel Wormser :
Bon, on va passer à une autre question.

Michel Casauco:
En fait, juste pour sortir de ce débat, je ne vois pas très bien l’intérêt de vouloir absolument échapper à la DP, dans la mesure où, nous, en terme de conseil, vis-à-vis de nos clients, à deux niveaux, on va pouvoir, en général, optimiser le calcul de la SHON grâce à la DP, et ensuite, dans la vie de ce terrain qui aura été issu d’une plus grande propriété et qui risque de se voir qualifier de lotissement, nous risquons d’avoir des divisions ultérieures ou d’autres choses qui se passent sur ce terrain, lequel, étant l’assiette d’un lotissement, risque de devoir par la suite être annulé parce que finalement il aura été considéré comme un lotissement qu’on aurait ignoré.

Emmanuel Wormser :
Moi qui suis un requérant d’habitude, comme on a tendance à les qualifier, c’est à dire, un emmerdeur local qui essaie de bloquer les projets, oui, je suis complètement d’accord.
Pour sécuriser un projet, autant prendre des procédures et éviter de les contourner. Mais là…

Michel Casauco:
Je ne voyais pas trop l’intérêt qu’il y avait à essayer d’y échapper.

Franck Bourdon :
En sortant du régime du lotissement, on échappe au recours potentiel contre une DP (mais pas à celui contre le PC), et puis les dispositions à caractère obligatoire de l’article L111-5-3 au regard du bornage obligatoire ne sont pas applicables, même si elles restent conseillées…. On écarte en effet ainsi le problème éventuel du voisin qui ferait du chantage à la signature d’un bornage pour tenter d’empêcher ou de retarder la vente du terrain d’assiette de l’opération. Je reste néanmoins partisan du bornage préalable, même si il doit aller au judiciaire, afin d’éviter tout arrêt éventuel de chantier pour cause d’empiétement potentiel (voir la démolition ultérieure d’un bâtiment achevé si cet empiétement est avéré)

Jean-Michel Lugherini :
Avant, avant de passer à la question suivante…

Kada Yahya Mansour :
Et le troisième cas, c’est si le POS interdit le lotissement.

Jean-Michel Lugherini :
Ce qui nous a vraiment perturbé dans cette réponse ministérielle, c’est qu’il est vraiment cité l’article R.442-1 alinéa d, où l’on parle bien, d’un futur propriétaire dûment habilité etc. par le propriétaire en titre qui dépose une opération autre qu’une villa individuelle sur une partie de l’unité foncière.
A cette réponse là le ministère se prononce de façon très claire en disant vous déposez sur la totalité de la propriété du vendeur. Ça nous perturbe. Ce n’est pas du tout ce que nous avions compris. Autant, c’est très clair en ce qui concerne le lotissement, on autorise le permis d’aménager partiel, autant ce qualitatif de permis de construire partiel qui existe depuis pas mal d’années aurait été illégal, d’après les jurisprudences.

Emmanuel Wormser :
Il faut quand même distinguer, si je comprends un peu, l’unité que l’on décrit et l’assiette du permis.

Echanges divers :

Oui, l’assiette du permis, c’est l’assiette du permis !

Avec son COS, avec tout.

Emmanuel Wormser :
Le Ministre nous rappelle que quand vous décrivez l’unité foncière à l’alinéa je ne sais plus combien du CERFA, vous décrivez l’unité foncière telle qu’elle existe, complète.
En revanche, l’assiette sur laquelle on va calculer les règles du PLU, enfin sur laquelle on va appliquer la règle du PLU, ça reste l’assiette du projet qui peut être plus petite que l’assiette, que l’unité décrite au départ.
C’est ça, Patrick ?

Me Patrick Durand :
Mais c’est une conclusion qui est on ne peut plus orthodoxe. C’est la base même de l'appréciation de la légalité du permis de construire.
Je me place à sa date de délivrance. La Cour Administrative d’Appel de Marseille, notamment, l’a rappelé : l’unité foncière s’apprécie telle qu’elle est constituée à la date à laquelle l’administration statue sur la demande.

Kada Yahya Mansour :
De toute façon, ça vous oblige dans l’imprimé de demande, à remplir au tableau la SHON existante. Et à partir de là, vous connaissez la SHON résiduelle. Alors, si on veut, et je partage votre sentiment, on peut recréer des droits à construire plus importants, pour cela il faut faire une DP.

Me Patrick Durand:
Une discussion qu’on a eu récemment. Mais on pourrait aussi dire, dans ces cas-là, que lorsque l’on fait une déclaration préalable, et que l’acquéreur achète sous condition suspensive d’un permis de construire, que la division n’est pas faite au moment où vous délivrez le permis de construire.

Franck Bourdon :
C’est bien le problème…
Et pourtant, cela se fait tous les jours, sinon on ne ferait jamais la vente d’un terrain à bâtir sous condition suspensive d’un permis de construire.

Me Patrick Durand :
Mais oui, c’est très orthodoxe.
C'est-à-dire, effectivement dans la division primaire, la division n’est pas intervenue à la date de délivrance du permis de construire, elle n’est pas intervenue à la date où je dois me placer pour apprécier la légalité de mon permis de construire et à la date à laquelle je dois apprécier la consistance de l’unité foncière.

Franck Bourdon :
Moi, je pense que le fait de fixer la limite sur le permis de construire d’une division primaire, n’a pour raison que d’informer les services instructeurs sur la fraction de terrain qui sera vendue à l’acquéreur comme terrain à bâtir échappant au régime du lotissement et non de préciser un périmètre d’instruction de l’opération.

Emmanuel Wormser :
Je coupe un peu court, j’ai une question là-bas.

Nicolas Ficker :

Je voudrais, suite à ces discussions là, toujours dans le cadre des divisions primaires, savoir ce qu’on conseille à nos partenaires architectes quand ils déposent un permis en division primaire, dans ce qu’ils doivent mettre dans leur dossier de permis, puisque dans le formulaire, il n’y a rien de prévu, pour la division, il n’y a pas l’obligation de joindre un plan de division, il n’y a rien pour les surfaces des terrains, il n’y a rien pour… à part la SHON, mais la SHON ça ne gère pas la globalité du permis, donc comment ils font pour avertir l’administration qu’ils font de la division primaire ?
Qu’est-ce qu’on leur donne comme conseil ? Parce que les dossiers, ils arrivent ensuite en fin de parcours au moment de faire les ventes chez le notaire et il n’y a rien de prévu dans les dossiers de permis de construire.
Est-ce qu’on peut diviser, faire des divisions primaires quand même ?
Je ne sais pas si j’ai été clair…



Franck Bourdon :
On ne demande pas de produire un plan de division.

Nicolas Ficker :
Voilà.
Comment ils font pour avertir de l’administration qu’on fait la division foncière et en fin de parcours, comment avec le notaire on gère ce dossier là avec un permis qui a été déposé sur la totalité de l’unité foncière, sans plan de division.
Est-ce qu’on peut diviser comme on veut, est-ce qu’on peut faire de la copropriété, est-ce qu’on peut tout faire ?

Me Patrick Durand :
Alors, là, c’est une question où vous induisez une certaine réponse.
Si, si parce que moi, à partir du moment, par rapport à ce que je viens de dire, où l’on suit la réponse ministérielle en partant du principe qu’on se place à la date de délivrance du permis de construire et que c’est à cette date que j’apprécie l’unité foncière, je n’ai aucune raison d’informer l’administration de la division. Vu que ce n’est pas une considération qui n’intéresse pas la légalité du PC.
Je suis hors lotissement, je suis hors PCVD. Je dépose sur l’unité foncière, j’applique mes règles de limites à l’échelle de l’unité foncière à la date de délivrance.
Pourquoi voulez-vous informer l’administration puisque précisément, elle n’a rien à contrôler !
C’est une forme de division qui échappe aux contrôles, à tous contrôles, ce qui est un problème parce que derrière ça pose des problèmes de conformité.
Mais là, il y a deux choses à distinguer, je le répète, il y’a une distinction entre la légalité de l’autorisation, l’exécution et le résultat et la gestion de l’ouvrage existant.
Mais c’est tout le problème de cette réforme. On est très content d’avoir le R.123-10-1 qui explique comment appliquer les règles au stade de l’instruction de la demande mais une fois le projet achevé les ouvrages seront le plus souvent non conformes.
Là, c’est un problème, parce qu’au final, je vais avoir une unité foncière qui ne correspond pas à celle au regard de laquelle le permis de construire a été instruit.
Mais pour moi, même si ça pose des problèmes ultérieurs, je trouve que juridiquement ça se tient tout à fait au regard des principes de base du droit de l’urbanisme et de l’appréciation de la légalité du permis de construire.
Je ne vois pas pourquoi l’article R.123-10-1 me permettrait d’apprécier le projet dans la globalité en faisant abstraction des divisions et pourquoi dans le cas de divisions primaires, formes de divisions non contrôlées, je devrais en revanche appliquer les règles à l’échelon du terrain à créer…

Echanges divers :

Ce n’est pas le côté choquant, mais c’est le côté, si on ne joint pas de plan de division, l’administration n’aura jamais été informée qu’il y aurait éventuellement une division.

On ne l’a pas soumise à contrôle pourquoi voulez-vous…

Effectivement, si on ce dit, effectivement si on se dit…

Me Patrick Durand :
Non, mais moi, je peux vous présenter les choses de la façon inverse. On ne me demande pas quand je suis en division primaire, un plan de division. C’est donc qu’il n’y a rien à contrôler et donc que je reste sur l’unité foncière.

Nicolas Ficker :
Donc, on ne prévient pas qu’il y a une division…

Me Patrick Durand :
Mais non, c’est une division non contrôlée…
Si j’adopte la position inverse alors oui, bien sûr, il faut préciser l’assiette foncière du permis de construire et l’unité foncière telle qu’elle sera après, et donc il faut produire un plan de division.
J’ai eu des doutes sur le sujet, et d’ailleurs Franck le sait très bien, parce qu’en fait, on a eu un dossier ensemble sur cette question, où je n’avais pas la même position mais où après j’ai évolué. Et la réponse ministérielle à cette question me va parfaitement d’un point de vue juridique.
C’est parfaitement conforme aux principes de base du droit de l’urbanisme.
A partir du moment où je me fonde sur l’unité foncière telle qu’elle est à la date de délivrance, sans anticiper la future, et où par ailleurs les divisions primaires ne sont pas constitutives de lotissements et par définition, échappent à tout contrôle, je n’ai pas à informer l’administration de cette division ; je n’ai pas à produire un plan de division pour qu’elle apprécie ce que je fais et détermine les règles de l’urbanisme en tenant compte de la future unité foncière.
Si on adopte le postulat inverse, dans ce cas-là, évidemment je l’indique quelque part, et je produis un plan de division, oui. Mais précisément, on ne m’en demande pas.

Echanges divers :

Bon, alors, sur la division primaire, c’est une division sans contrôle, l’administration n’a pas à la connaître. Je crois que c’est un peu la conclusion.

Pas à la contrôler en tout cas.



Emmanuel Wormser :
Non, elle intervient après le permis de construire.
La question qu’on se pose ce matin, ce n’est pas « qu’est-ce qu’on fait du PCVD une fois qu'on l'a obtenu », la question que l’on ce pose c’est « au moment où mon PCVD est accordé, est-ce qu’il est ou pas réglementaire ».
On en est encore au jour où il est accordé. Ce qu’on va en faire après, c’est une autre question, que l’on va traiter maintenant d’ailleurs.
Je propose qu’il y ait une dernière question sur ce thème. Ce sera la dernière parce que sinon on va… on peut y passer la journée sur la division primaire.
On pourra faire si vous voulez une journée « Division primaire », vous serez 130 aussi.

François :
François, géomètre, Bouches du Rhône.
Des fois, moi, je suis un petit peu étonné, parce que je me dis où est le bon sens là-dedans, donc on peut beaucoup discuter mais pour moi, un permis de construire, ça reste : est-ce que la construction que je ferai, sur un certain terrain sera réglementaire par rapport aux dispositions du PLU par exemple.
Je ne vois pas en quoi on ramène ça sur l’unité foncière totale avant division sachant que c’est pour moi la réponse de l’administration à une question par rapport à une future propriété. Donc, tant que la personne n’est pas propriétaire, ce n’est qu’un droit virtuel, dont elle est certes titulaire, mais ce n’est qu’un droit virtuel qu’elle n’exercera que lorsqu’elle le deviendra. Si elle n’acquiert pas le terrain, elle a un permis de construire…

Me Patrick Durand :
Là, vous êtes dans une considération liée à l’exécution des travaux, pas à la légalité du permis de construire. Ça n’a aucune incidence.
Mais oui, mais c’est une bonne question, sauf que ce sont deux questions totalement dissociées. C'est-à-dire qu’au stade de la demande d’autorisation, ma préoccupation est de l’obtenir et de faire en sorte qu’elle soit le moins illégale possible.
Pour le reste, je suis tout prêt à regretter les conséquences que ça peut avoir sur l’exécution du projet. Mais toutes les considérations qui sont liées à l’exécution du permis de construire n’ont aucune incidence sur sa légalité ! Parce que, juridiquement, on me demande d’en faire abstraction.
Alors, je suis d’accord sur les problèmes que cela pose mais, pareillement, avec l’article R.123-10-1, je le répète, on a la même difficulté : je retiens l’assiette globale, je ne tiens pas compte des divisions pour apprécier la légalité du permis de construire ; ces dans conditions que je dois obtenir mon permis de construire.
Ce sont dans ces conditions qu’il sera légal, y compris si au final, il m’autorise un projet qui après la réalisation, après l’exécution, après la conformité, deviendra non conforme au PLU.
Je vous comprends, ça peut vous paraître absurde, sauf que juridiquement c’est la règle…



Emmanuel Wormser :
On y reviendra cet après-midi parce qu’en fait, cette question sur « le bon sens » du projet va se poser quand il faudra s'interroger sur ce que l'on fait de notre PCVD ? Et nous reviendrons alors sur le rapport entre PCVD et acheteur final qui se retrouve parfois dans la « mouise »: certes, le PCVD était légal quand il a été accordé, la légalité de l’autorisation était totale et un voisin pénible aurait bien inutilement essayé d’attaquer au tribunal. Je vous rappelle quand même que, quand on attaque un PCVD, on n’attaque pas le constructeur, on attaque la commune, sur la légalité de l’autorisation qu’elle a accordée : dans le cas présenté donc, je n’ai pas de motif d’annulation du PCVD sur la base des questions de divisions primaires, de périmètres de l'opération, etc…
En revanche, après, est-ce que c’est vivable à l’intérieur, est-ce que j’ai protégé mes acheteurs, est-ce que moi, en tant que géomètre, j’ai donné le bon conseil au constructeur pour qu’il évite de se prendre dans les dents les acheteurs, là la question est différente.
Est-ce qu’à terme j’ai vendu un lot, est-ce qu’à terme j’ai vendu une construction vivable, où mes acheteurs pourront faire la niche du chien, là je n’ai pas répondu à la question.
On est encore au stade de : je demande une autorisation, on me l’accorde ; est-ce qu’en tant que telle, au moment où elle est accordée, elle est contestable et la réponse apportée aujourd’hui est clairement non.

Me Patrick Durand :
Oui, c’est le problème et c’est même, ai-je envie de dire, l’objet de cette journée puisque effectivement, il y a une distorsion entre la légalité de l’autorisation et les considérations liées à la conformité du produit final de ce qui va être fait. Ce qui est tout le problème ! Et c’est le problème de ce type de PCVD conjoint, c’est un PC parfaitement légal mais qui pose de réelles problématiques et génère de sérieux risques au stade de son exécution …



Me Patrick Durand :
Oui, mais à contrario le réalisme ne vous garantit pas d’obtenir une autorisation légale.
Mais attendez, si je tiens compte de la réalité du projet, c’est bien j’ai anticipé l’unité foncière future, je tiens compte des divisions, j’applique la règle en tenant compte des divisions des terrains à créer ; sauf que le l’article R.123-10-1 vous demande de retenir l’assiette foncière globale du projet. Aussi logique que soit votre démarche, aussi qualitative qu’elle soit, vous vous retrouvez avec une autorisation illégale.

Nicolas Ficker :
J’espère que mon cas intéresse d’autres personnes que moi.
J’ai l’impression de ne pas bien comprendre.
Vous avez une unité foncière qui fait un hectare, vous vendez, le propriétaire vend 5 000 m² pour une opération d’ensemble, division primaire, PCVD, ok.
L’unité foncière dont on parle sur le permis, vous me dites, pour que ce soit légal, c’est la totalité de l’emprise soit un hectare…


Me Patrick Durand :
Mais c’est toute la différence, il n’y a pas de règle unique aujourd’hui.
Il peut y avoir plein de variantes dans les modalités d’application de la règle : l’article R.123-10-1, les exceptions du PLU, l’exclusion des divisions primaires du R.123-10-1, et cette réponse ministérielle, vous n’avez pas une façon unique d’appliquer la règle de l’urbanisme.
Dans le cas de la division primaire, je pense, l’administration centrale pense et plusieurs autres personnes pensent qu’il faut tenir compte de l’unité foncière telle qu’elle est à la date de délivrance du permis.
Dans d’autres cas, vous allez faire un projet dans une commune en mettant en œuvre l’article R.123-10-1 et donc en prenant en compte l’assiette globale du projet ; vous ne tenez pas compte des divisions qui ont été pratiquées ou de celles à réaliser.
Puis vous allez faire exactement le même projet dans la commune d’à-côté, mais là avec un PLU qui s’oppose à l’article R.123-10-1 : vous allez tenir compte des divisions !
On peut discuter de l’opportunité de ce dispositif, de sa logique, des problèmes que ça pose, mais vous ne pouvez pas l’ignorer au stade de l’autorisation !

Kada Yahya Mansour :
Juste une petite précision, parce que vous pensiez que ça concernait que le permis valant division parcellaire, c’est que la confusion vient que la rédaction de l’article R.123-10-1 reprend exactement les mêmes termes que le permis valant division parcellaire R431-24, à la seule différence qu’il a ôté « avant l’achèvement des constructions », c’est l’une des raisons qui fait qu’il peut prêter souvent à confusion. L’article est pratiquement le même. Il manque deux mots. Mais ça change tout.

Me Patrick Durand :
Oui, oui parce que sur certains projets, je sais nécessairement, par sa conception même, que j’ai forcément une division foncière. Mais il se peut qu’elle soit postérieure. Néanmoins, en regardant le plan de masse l’administration ne peut que comprendre qu’il y aura division. Alors effectivement, on peut se demander s’il faut en tenir compte ou non. C’est pour ça que l’article R.123-10-1 vise le lotissement, les permis de construire dans le lotissement, le PCVD et le permis groupé ne valant pas division.

Echanges divers :

Intervention inaudible

Et bien non, justement, en tant que tel ils ne le visent pas.

Il s’applique quand même le permis primaire ?

Non, vous ne pouvez pas appliquer le R.123-10-1 à une division, un permis de construire qui n’est ni un permis de construire groupé ni un permis de construire valant division et qui est lié à une division qui n’est pas consécutive à un lotissement.
Ce qui est le problème. Sinon, on aurait la réponse.

La règle s’applique …

C’est un peu la même logique, sauf que le R.123-10-1 nous parle de l’assiette, du projet, du projet d’ensemble, qui n’est pas forcément l’unité foncière.
C’est dans la division primaire qu’on a comme référence l’unité foncière.

La référence, c’est quand même le projet…

Emmanuel Wormser :
Projet d’ensemble, qui n’est ni l'unité foncière et pas l’unité de propriété…
C’est le problème.
Bon, on passe à la suite Patrick.


Me Patrick Durand:
On va donc revenir en arrière, et reprendre sur le permis de construire valant division conjoint, obtenu en co-titularité par les acquéreurs des bâtiments à construire, avec ou sans le propriétaire du terrain qui peut s’associer au permis de construire, en être co-titulaire ou le cas échéant, ne pas en être.
En l’état, j’ai peu de doutes sur la légalité de ce permis de construire.
A mon sens, il est parfaitement légal ou du moins je ne sais pas dire qu’il est illégal !
En effet, on a supprimé la condition dite de la maîtrise d’ouvrage unique, sans la remplacer par quoique ce soit : on a un article qui ne régit aucunement la cause de la division. On ne peut pas dire que le PCVD aujourd’hui c’est toujours et nécessairement pour le promoteur qui va construire et qui va commercialiser et, par voie de conséquence, que les divisions qui relèvent PCVD sont seulement les divisions liées à la commercialisation des bâtiments.
Je n’ai rien sur la cause de la division. Ça peut très bien être les co-titulaires qui vont diviser ou le propriétaire qui va diviser pour que les co-titulaires construisent sur leur terrain.
D’une façon générale, le permis de construire a un caractère réel et non pas personnel.
C'est-à-dire qu’en fait, il autorise un projet. Il n’autorise jamais une personne, une ou plusieurs personnes à faire un projet ou une partie d’un projet. Je peux parfaitement exécuter un permis de construire d’un tiers sans en avoir obtenu le transfert. Ce n’est pas constitutif d’une infraction. Ça va interrompre mon délai de validité. Le régime du permis de construire ne se préoccupe pas de qui fait quoi.
Alors, oui c’est très gênant, en fait ce sont les acquéreurs qui construisent pour eux-mêmes et le propriétaire qui divise. Mais même compte-tenu du caractère réel de l’autorisation ça n’a pas nécessairement d’incidence.
Il y’a dans la réglementation sur le lotissement et notamment sur le permis d’aménager, certaines dispositions qui vise expressément la personne titulaire du permis d’aménager, le bénéficiaire de l’autorisation. De même, l’article R.442-1 d) vise les divisions réalisées au profit de personnes qui ont « elles-mêmes » obtenu un permis de construire. De même l’alinéa a) de cet article vise les divisions réalisées par l’aménageur.
Or, les dispositions de l’article R.431-24 et R.442-1 d) n’ont aucune dimension personnelle. Le permis groupé se borne donc à autoriser des bâtiments, des équipements et des divisions et non pas telle ou telle personne déterminée à les réaliser. Chacun des co-titulaires d’un permis groupé est donc réputé pouvoir l’exécuter dans son ensemble.
La réserve que l’on rencontre le plus souvent sur ce point, c’est au sujet d’un permis de construire valant division portant sur des maisons individuelles puisque certains considèrent que le d) de l’article R.442-1 prime son alinéa c).
Mais non cet article n’introduit pas une telle hiérarchie mais en outre les garde-fous qu’il avait été envisagé d’introduire dans le projet du décret de 2007 n’ont pas été retenus.
Donc, pour moi, il n’y a pas de hiérarchie entre ces deux alinéas. Et dès lors que le permis de construire valant division est une autorisation réelle et indissociable, il porte sur un groupe de bâtiments et non pas sur des maisons individuelles à considérer isolément au sens du R.442-1d.

Franck Bourdon :
Et là, nous sommes face au désengagement de l’administration au moment de la réforme où tous ces problèmes se gèrent dorénavant au civil, à l’aide des notaires qui doivent faire des conventions adaptées sur la relation des co-titulaires entre eux, sur la relation des co-titulaires avec des tiers, sur la relation des co-titulaires avec l’administration, sur les défaillances, sur les manquements, etc.
Seule cette convention d’ordre privé doit gérer ces types de problèmes éventuels, dans lesquels l’administration ne souhaite plus avoir à intervenir.

Me Patrick Durand :
Voilà. Dans le cadre de l’autorisation initiale puisqu’en cas de transferts partiels, là miraculeusement, elle a une autre analyse. Mais je le répète, il n’y a aucun problème de légalité au stade de l’autorisation.
Après, effectivement, en termes d’exécution, ce qui est totalement étranger à la légalité de l’autorisation, il y a un vrai problème de responsabilité. Mais je n’ai jamais vu un permis de construire conjoint, valant division ou non, qui se fasse sans convention de co-titularité, sans contrat. Mais c’est évident que lorsque l’on ne le fait pas, ça ne peut que mal se finir.

Echanges divers :

C’est la responsabilité du professionnel qui est intervenu dans le dossier.

Oui, ça sera le sujet de cet après-midi.

Voilà, moi ma responsabilité c’est de dire qu’il faut le faire, après celle des notaires notamment, c’est de mettre tout ça en musique.

Me Patrick Durand :
Par ailleurs, il y a R.442-21 qui est l’article qui régit les subdivisions et qui nous dit que les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager, sont soumis aux modifications de lotissement prévues par les articles R.442-10 et R.442-11. Sauf lorsqu’elle consiste à détacher une partie d’un lot pour la rattacher à un lot contiguë. Or, le permis de construire valant division est de nature à emporter une subdivision d’un lot d’un lotissement.
A l’été 2008, je crois, j’ai un coup de fil d’un de mes clients qui me dit : Patrick, on a obtenu un permis d’aménager et maintenant on prévoit d’obtenir une permis de construire valant division sur l’un des lots mais selon le notaire, ce ne serait pas possible !
Le notaire, je le connais bien, donc je l’appelle et il m’envoie effectivement la doctrine notariale disant qu’effectivement l’article R.442-21 s’oppose à la délivrance d’un permis de construire valant division dans un lotissement soumis à permis d’aménager.
C'est-à-dire que dans le régime déclaratif, il n’y a pas de problème. Je peux commencer par une déclaration puis y ajouter un permis de construire valant division, ça, ça ne pose aucun problème, il n’y a aucun risque de contournement du permis d’aménager…
Mais en revanche quand je suis déjà dans le permis d’aménager, il ne faut surtout pas que je fasse un permis de construire valant division dans le lot d’un lotissement soumis à permis d’aménager…
Moi, là déjà il y a quelque chose qui me choque parce que pour moi, le vrai risque de contournement tel que je l’ai tout de suite vu, c’est dans l’autre sens : je commence par faire une DP et je fais un permis de construire valant division et en fait au final je fais une opération pour laquelle j’aurai dû faire un permis d’aménager.
En revanche, dans le cas contraire, où je suis sur un permis d’aménager avec tout ce qui va avec, tout le régime qui va avec, je dois avoir l’accord des co-lotis, mais à partir du moment où je l’ai, je ne vois pas où est le problème.



Me Patrick Durand :
Non, non. Le PCVD sur un lot à construire opère forcément une subdivision du lotissement. Donc, si je veux le faire il me faut l’accord des co-lotis mais il ne me faut que l’accord des co-lotis.
Moi, ce qu’on m’ont opposé plusieurs notaires parisiens, de plusieurs d’études différentes, c’est qu’il n’est pas légal d’obtenir de permis de construire valant division sur un lotissement soumis à permis d’aménager et m’expliquant que le R.442-21 était la consécration, la reconnaissance de la jurisprudence de la CAA de Nantes notamment qui sous l’ancien dispositif avait considéré sur le fondement d’un texte qui était totalement différent, et avec une lecture d’ailleurs très particulière de ce texte, qu’il fallait une nouvelle autorisation de lotir.

Echanges divers :

Ha non, il y avait déjà eu. Il me semble qu’il y avait déjà eu et il en fallait une nouvelle.

Il en fallait une nouvelle.

Emmanuel Wormser :
La conclusion de cette diapo, c’est qu’à priori un tel projet est possible avec l’accord des co-lotis...En tous cas, le notaire présent aujourd’hui et toi semblaient d’accord sur ce sujet.
Une fois qu’on a l’accord des co-lotis on peut faire un PCVD dans un lotissement.

Tu n’as jamais eu le problème Franck ?

Claudine Issoud:
Bonjour, Claudine Issoud, DDTM du Var.
Je m’interrogeais : pourquoi fallait-il l’accord des co-lotis parce qu’un PCVD dans un lot de lotissement, c’est un PCVD qui va intervenir sur un lot de lotissement. Sur le lot lui-même. Donc, est-ce qu’il y a subdivision de lot, là ?

Me Patrick Durand :
Ha oui !
Alors, il le faut pour une raison simple, c’est que cet article le précise. Il vise toutes les subdivisions, sans aucune exclusion y compris donc celles résultant d’un PCVD.


Xavier Prigent :
Est-ce qu’il y a pas aussi une pratique professionnelle qui fait que dans le permis d’aménager, on a effectivement un lot et on va prévoir qu’il y aura une subdivision à terme, de ce lot là, on fixe un macro lot avec un maximum de lots à venir et donc on n’a pas besoin… on anticipe…

………….interventions diverses

Emmanuel Wormser :
S’il vous plaît, on est complètement hors PCVD parce qu’on est sur une question de lotissement dans le lotissement. Et donc de division dans un lot.
Ce que je vous propose, c’est qu'on reporte cette question légèrement hors sujet ! Une autre question là…

Inaudible

Me Patrick Durand :
Oui, mais la question, c’est quand même le PCVD.

Emmanuel Wormser :
La question qui se pose là c’est comment est-ce qu’on peut subdiviser un macro lot.
Et si on répond à cette question là, on a une partie de la réponse sur le PCVD.
Aujourd’hui, si ce n’est pas prévu par le PA initial, il faut l’accord des co-lotis, point !




Me Patrick Durand :
Pour finir, le permis conjoint présente deux particularités.
D’abord, chacun des co-titulaires doit disposer d’un titre habilitant à construire sur l’ensemble du terrain puisque chacun est en droit d’exécuter l’ensemble du projet compte tenu du caractère réel d’un permis de construire.
Ensuite, et par voie de conséquence, chacun est théoriquement responsable de l’exécution de l’ensemble des travaux.
Il peut y avoir une convention organisant ces responsabilités mais elle n’est pas opposable à l’administration et en outre la responsabilité pénale ne se contractualise pas.


Emmanuel Wormser :
C'est-à-dire que si Monsieur Z à l’autre bout du projet a construit en violation du permis accordé, et bien Monsieur X sera poursuivi.

Me Patrick Durand :
Oui, ce n’est pas à exclure.

Emmanuel Wormser :
Et ça, les plus belles conventions du monde ne peuvent pas le couvrir puisque c’est du pénal.



Me David-Faure Bonnacorsi:
Juste pour dire, effectivement le droit pénal, et surtout le droit pénal de l’urbanisme, n’obéit pas du tout à la même logique que le droit administratif.
C'est-à-dire que les personnes qui peuvent être poursuivies sont tant le constructeur lui-même, le pétitionnaire le cas échéant, le bénéficiaire des travaux qui est une notion extrêmement large et qui englobe y compris un nouvel acquéreur. C'est-à-dire que vous avez quelqu’un qui entre dans votre cabinet et qui vous dit j’ai acheté une maison et aujourd’hui je reçois un procès verbal d’infraction, je suis poursuivi mais moi j’ai acheté la maison comme elle était, ce n’est pas moi qui est construit, ce n’est pas moi qui est obtenu ou sollicité une autorisation, donc et effectivement…

??? :
Archi, maître d’œuvre, tout le monde !

Me David-Faure Bonnacorsi :
… et aucun contrat que ce soit…
Vous pouvez avoir des contrats qui vont régler le problème des responsabilités en cas de co-titulaires etc. mais le contrat ne pourra pas régler légalement la question d’éventuelles poursuites pénales.

Echanges divers :

Et dans un premier temps, il ne sera même pas opposable à l’administration.

Exactement.

C'est-à-dire que le cas échéant, l’administration, si elle veut, elle peut faire une demande de régularisation des dépôts modificatifs à qui elle veut, donc à Monsieur X pour qu’il fasse tout ce que les autres n’ont pas fait.



Emmanuel Wormser :
Donc on se donne encore cinq minutes pour avancer un petit peu mais on ne pourra pas finir ce matin l’exposé ; nous reprendrons à deux heures précises : donc pour les nombreux fumeurs dont je suis, respectons l’horaire.

Me Patrick Durand :
Alors, un point plus important, peut-être plus intéressant. L’article R.431-24 vise un permis de construire qui porte sur un même terrain.
L’ancien R.421-7-1 le prévoyait déjà et c’était cohérent avec la condition dite de la maîtrise d’ouvrage unique. Or, aujourd’hui, on a supprimé la maîtrise d’ouvrage unique, mais on a toujours les termes « le même terrain ».
Or, il y a un arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Paris, dont on peut penser beaucoup de choses, qui est à mon sens discutable mais qui est, à ma connaissance, la seule jurisprudence significative sur le sujet, qui a jugé qu’un permis de construire valant division devait porter sur un seul et même terrain, donc une seule et même unité foncière.
Alors certes, aujourd’hui, ce n’est plus cohérent avec la la possibilité de l’obtenir un PCVD à plusieurs mais toujours est-il que le R.431-24 conserve les termes « le même terrain » alors que l’article L.442-1 précise que le lotissement peut porter une ou plusieurs propriétés foncières. Donc…

Franck Bourdon :
Je pense qu’il faut faire attention à la notion de « terrain » et à la notion « d’unité foncière ».
Alors, je sais, ce n’est que par rapport au formulaire...
Dans celui-ci, ou sa notice, il est précisé que le terrain est l’ensemble des propriétés sur lesquelles la demande d’autorisation est déposée. (il est possible de déposer dorénavant sur un périmètre correspondant à une réunion de plusieurs unités foncières distinctes et contiguës)
C’est cette notion de terrain, sauf si je me trompe, qui est mentionnée au niveau du formulaire.
Dans le formulaire, on ne parle pas « d’unité foncière », mais on parle de « terrain »

Me Patrick Durand :
Non. Le terrain c’est toujours l’unité foncière. La Cour Administrative d’Appel de Paris nous parle d’unité foncière, tu prends toutes les jurisprudences sur le permis de construire valant division, on n’utilise pas le mot « terrain », on utilise le mot « unité foncière ».

Franck Bourdon :
Oui, mais depuis la réforme on a voulu sacraliser la jurisprudence « LOGIS CENTRE LIMOUSIN" qui accordait la possibilité d’obtenir un permis de construire sur deux unités foncières contigues, (cas d’une demande conjointe des deux propriétaires qui ont obtenus un permis de construire unique dont le terrain d’assiette correspondait à leur deux unités foncières réunies)
Suite aux observations de la commission Pelletier à ce sujet, et à la demande de nombreux professionnels de la construction, la réforme a permis de déposer dorénavant une demande d’ADS par plusieurs propriétaires d’unités foncières contiguës.
D’où la question que je me pose : Un promoteur titulaire de plusieurs promesses de vente de terrains contigus peut il déposer un PC sur le périmètre correspondant à leur réunion future ?

Me Patrick Durand :
Mais la promesse de vente, ce n’est pas un simple titre habilitant à construire à proprement parler. Elle donne en fait la qualité de propriétaire apparent. Donc la réunion des parcelles sur lesquelles j’ai une plusieurs promesses de vente forme en fait une sorte d’unité foncière apparente. Lorsqu’il y a une pluralité de promesses de vente le juge traite les parcelles concernées comme une seule unité foncière.

Franck Bourdon :
Oui, je suis d’accord.

Me Patrick Durand:
Comme sur d’autres arrêts sur des « titres » beaucoup plus spécifiques. Notamment, dans l’arrêt « Ville de Lille » où le terrain dont le pétitionnaire est propriétaire avec la parcelle voisine sur laquelle il dispose d’un BEA sont considérés comme une unité foncière pour le calcul de l’emprise au sol du projet.

Franck Bourdon :
D’accord, il est inscrit « sur le même terrain ». Néanmoins, nous sommes bien d’accord sur le fait qu’un PC unique puisse être déposé et obtenu par deux propriétaires dont les unités foncières sont contiguës et en constituent le terrain d’assiette ?


Me Patrick Durand:
Un PCVD ?

Franck Bourdon :
Non, un permis normal.

Me Patrick Durand:
Oui.

Franck Bourdon :
Alors pourquoi on ne pourrait pas l’obtenir avec le PCVD ?

Me Patrick Durand:
Mais alors pourquoi, dans le R.423-1 sur le régime général on vise expressément plusieurs personnes, un ou plusieurs propriétaires, une ou plusieurs propriétés ? Et pourquoi le L.442.1 vise une ou plusieurs propriétés foncières alors que le R.431-24 ne vise qu’un même terrain ?

Echanges divers :

Ce doit être un reliquat du R.421…

Comme le délai de 10 ans. C’est encore une boulette !

Très rapidement…

Oui, mais ça, ça a des limites : c’est des boulettes, c’est des boulettes…

Kada Yahya Mansour :
Très rapidement, c’est vrai que on a des, dans d’autres articles, des précisions précises sur une partie du terrain foncier par exemple pour le permis d’aménager, R.441-1.
C’est vrai qu’on aurait voulu dans l’esprit, et je pense que la réforme a été faite pour ça, vous l’avez souligné, permettre à plusieurs personnes de déposer un permis global sur la totalité, il n’empêche, moi je penche plutôt côté théorique depuis longtemps, et je dis que, « sur le même terrain », on peut regretter qu’il ne soit pas marquer, « sur le même terrain de la demande ».
Et, là, dans ce cas-là, on aurait été moins hésitant.
Alors, là où je dis sur le même terrain et que ça ne porte que sur un seul propriétaire, c’est parce que le législateur a été précis dans d’autres articles et je me dis pourquoi dans celui-ci il n’a pas été précis. Je vous rappelle également que sur cette notion de « sur un même terrain » est reprise mot à mot dans l’article R.123-10-1.
Et donc, toute la difficulté se pose de savoir qu’on n’a pas réussi à traduire la volonté de ce qu’on a souhaité obtenir avec le texte. Ce qui fait que pour moi le permis valant division ne peut porter que sur un terrain appartenant à un même propriétaire, même division.
Toute la difficulté vient mais on en reparlera cet après-midi, c’est lorsque le permis est délivré et qu’il est mis en œuvre et que certaines constructions sont achevées mais pas toutes, et qu’il y a besoin d’un permis modificatif.

Et là, on a 4 ou 5 unités foncières, comment fait-on pour délivrer le permis modificatif d’un PCVD ?
Jean-Michel Lugherini :
Bien, je voudrais saluer Madame Nissou qui est arrivée en cours de matinée.
Elle interviendra cet après-midi.

Pour meubler votre repas, parce que je pense que vous avez tout compris, je voudrais attirer votre attention sur au moins deux questions d’actualité.
C’est la fameuse question du PC sur les cessions gratuites sur lequel le Conseil Constitutionnel vient de se prononcer. Et la mort « provisoire ? » de la cession gratuite des 10%.
Vous pouvez être certains que autant, l’État que les communes ont reçu un choc sismique pire que les poussières islandaiseset qu’il va certainement y avoir des réactions auprès de nos sénateurs et de nos députés et je laisserais les juristes discourir sur les retombées.
Nous, dans notre quotidien, dans notre pratique, il y aura certainement des conséquences.

Deuxième point concernant l’actualité, il date de ce matin : deux réponses ministérielles au Sénat.
Là encore, les communes se préoccupent en permanence de quelque chose qui est récurrent chez elles, c’est le problème du logement et du stationnement et de la création de logements. Il faut bien accepter qu’il y a une raison louable : le problème de stationnement dans nos centres urbains et une seconde, certainement aussi louable, reste de faire rentrer de l’argent.
.
On a parlé de VEFA tout à l’heure, on parle de copropriétés dans nos livres écoles. La copropriété, il y a un postulat, la copropriété, ça suppose que les immeubles soient bâtis, c’est un des critères de la définition de la copropriété.
En VEFA, ce n’est pas bâti. C’est en cours.
Or l’on demande de rédiger un état descriptif de alors que cette « copropriété » n’existe pas encore !
Donc, dès que vous vendez le premier lot, on vend quoi ?

Si vous pouvez réfléchir à midi…
Bon appétit à tous !


Après-midi

Jean-Michel Lugherini :
En attendant que tout le monde s’installe…
On a parfaitement conscience, moi le premier en tant que géomètre, qu’on a du mal à apporter des réponses. On apporte beaucoup plus de questions que de réponses.
On n’a pas le choix, que ce soient les services instructeurs, que ce soient les notaires, que ce soient les géomètres, on est tous dépendants d’une réforme écrite, peut être un peu vite,( ce n’est pas une critique), en tout cas encore jeune, qui va être recadrée.
Donc forcément, tous les juristes qu’on peut faire venir ne sont pas forcément d’accord entre eux, comme nous, on n’est pas d’accord entre nous sur l’interprétation de telle ou telle chose.
Le message que nous souhaitons faire passer, reste que vous preniez justement, que nous prenions, conscience que l’on ne peut pas donner de réponse.
Alors, on nous pose la question : est-ce que nous pourrions donner la moins mauvaise des solutions ? Pourquoi pas ! Mais cela dépendrait plus de notre ordre professionnel, et mettez-vous à la place de notre ordre professionnel, comme celui des notaires ou comme les chefs de services instructeurs, on ne sait pas quelle est la meilleure des solutions.
Quand on peut, l’ordre le dit à travers sa doctrine des positions sécuritaires, mais l’exercice est difficile.
Le but est que vous ayez conscience que rien n’est cadré. Voilà.

Emmanuel Wormser :
Il y a quand même des choses qui sont cadrées, heureusement.
Jean-Michel, je me permets quand même de moduler un petit peu ce que tu dis.
En revanche, ce qui est clair, ce qui ressort des discussions qu’on a pu avoir ce matin, c’est que, effectivement on n’a pas de réponse à tout et que, quand on n’a pas de réponse, le risque est maximal.
Puisqu’il n’y a pas de réponse, ça veut dire que vous avez un risque, nous avons tous, un risque en tant que professionnels de se voir engagés par un client qui dit « vous m’avez conseillé mal parce que vous avez juste oublié de me prévenir du risque. »
Il y a un point que vous connaissez parfaitement en matière de prévention des risques naturels et des risques incendies de forêts dans la région : il faut prévenir le risque. Après, savoir si les mesures qu’on prend sont les bonnes est une autre histoire, on aura pris les moins mauvaises. Donc, prenez conscience de ça : quand on n’a pas la réponse, c’est que le risque est maximal, c’est qu’on ne sait pas le mesurer.
Ce qu’on va faire cet après-midi, ce que je vous propose, c’est que l'on finisse très rapidement l’exposé, sans question, je suis désolé, pour l’instant sur le PCVD.
Donc, Patrick va reprendre la parole, il va finir son exposé. Ensuite, on va attaquer tout de suite les questions sur le PCVD pour qu’on puisse profiter de nos invités et pour que vous puissiez, vous, faire part de vos problèmes au quotidien. Et après, si on a le temps, selon l’heure qu’il est, on traitera ou pas les questions relatives à la reconstruction sans dommage, sans sinistre qui était prévue au programme.
Mais je pense que le sujet PCVD mérite qu’on s’y étende
Voilà, est-ce que ça va à tout le monde ? Oui ? Merci.

Me Patrick Durand :
On va passer aux règles d’urbanisme.
Première question, les POS ou PLU peuvent-ils interdire les opérations groupées, c'est-à-dire ce qui traditionnellement, la plupart du temps, va pouvoir relever d’un permis de construire valant division ? Là-dessus vous avez la doctrine administrative, la doctrine de l’administration centrale, qui ne repose sur rien, qui cite des jurisprudences mais qui ne sont pas vraiment en rapport et qui vous explique qu’un POS ou un PLU ne peut pas interdire un lotissement ou ne peut pas interdire une opération groupée.
La jurisprudence s’est prononcée dans le sens contraire.
Donc un POS, et c’est une analyse qu’en tout cas moi je partage, le lotissement ou l’opération groupée, ce ne sont pas des procédures à mon sens, ce sont des autorisations des formes d’utilisation d’occupation du sol et en tout cas, pour le juge administratif, il s’est déjà prononcé là-dessus, il y a eu un arrêt assez récent, enfin il a deux ans maintenant, les règles du POS ou du PLU qui interdisent les lotissements et qui interdisent les opérations groupées, n’interdisent pas une procédure.
Ils réglementent une forme d’utilisation du sol et ils sont donc parfaitement légaux. Le lotissement est une notion de fond, c’est une forme d’utilisation du sol, la procédure, c’est le permis d’aménager ou la déclaration de lotissement ou le permis de construire en indivision.
Donc, là-dessus, l’administration répète, encore assez récemment il y a eu une réponse ministérielle dans ce sens, elle occulte systématiquement la jurisprudence rendue en la matière. Vous avez des dizaines de jurisprudences qui font application de PLU et POS qui interdisent les lotissements et/ou les opérations groupées et vous en avez qui consacrent, qui expressément disent, qu’un POS ou un PLU peut parfaitement interdire un lotissement ou une opération groupée.
Il y a encore un arrêt, ça c’est sur le lotissement Versailles où encore très récemment, très, très récemment, il y a de ça quelques semaines, également Versailles qui a jugé qu’un règlement de PLU pouvait parfaitement réglementer notamment le nombre de logements, le nombre de constructions par unité foncière, ce qui est une forme de réglementation et d’interdiction de l’opération groupée.
Alors le R.123.10.1 ….

Intervention inaudible

Non, non, il ne s'est pas prononcé.
Ce n’était pas le sujet, c’était uniquement le nombre de constructions. Alors cela étant, ce n’est pas Versailles effectivement, mais on a des jurisprudences qui en font application.
Ce qui est censuré, c’est réglementer la taille, par exemple la taille minimale ou la configuration des logements, le nombre de logements par unité foncière ou par bâtiment.
Il y a plein de jurisprudences qui en font application, alors, effectivement, la question n’a pas forcément été posée en terme de légalité mais…

Emmanuel Wormser :
Ne te laisse pas embarquer par les invités, on reparlera après…

Me Patrick Durand :
Comment s’appliquent les règles de PLU?
C’est à mon sens une des principales problématiques pour vous.
L’article R.123.10.1 qui pose le principe selon lequel, au stade de la légalité du permis de construire -et uniquement au niveau de la légalité du permis de construire- je dois, en principe, appliquer les règles du PLU en faisant abstraction des divisions foncières induites par mon projet.
Le point important à mon sens, est le suivant. Quand on présente le R.123.10.1 beaucoup le résume en expliquant qu’il implique de raisonner à l’échelle de l’unité foncière d’origine.
Ce n’est pas le cas. Je raisonne à l’échelle du projet d’ensemble, de l’ensemble du projet dont l’assiette ne correspond pas forcément à l’assiette de l’unité foncière.
Donc je ne retiens pas l’unité foncière en tant que telle, je retiens l’assiette foncière de mon projet.
Mais ce qui génère énormément de difficultés et notamment pour ce qui nous intéresse, c’est l’application des règles du PLU et la mise en œuvre de R.123.10.1 dans le cadre d’un permis de construire valant division qui va porter sur le lot d’un lotissement puisque j’ai deux échelles d’application.
La question est de savoir si je retiens l’assiette du lotissement ou l’assiette de mon permis de construire valant division. A mon sens la logique, puisque ce sont deux projets distincts. C’est de retenir l’assiette du permis de construire valant division et non pas celle de l’ensemble du lotissement.
Mais par ailleurs les PLU peuvent au R.123-10-1 et s’y opposer de différentes façons.
Par exemple dans les dispositions générales du PLU de Paris s’y opposent pour toutes les règles du PLU mais uniquement pour les lotissements.
D’autres PLU vont moduler.
Certaines règles vont s’appliquer lot par lot et certaines règles vont s’appliquer au regard de l’assiette foncière d’ensemble du projet.
La difficulté s’est effectivement celle que l’on a abordé ce matin puisque c’est une règle qui ne qu’au stade de la légalité de l’autorisation de l’urbanisme. Or, une fois exécuté, je vais apprécier la conformité de mes ouvrages, unité foncière par unité foncière et en oubliant l’unité foncière d’origine.
Le plus souvent, les constructions seront donc non conformes à certaines règles. Ultérieurement, ces ouvrages ne pourront donc faire l’objet que de travaux étrangers à la règle méconnue ou de travaux atténuant cette non-conformité.
Je ne devrais pas régulariser, je devrais simplement atténuer la non-conformité. Ce qui est évidement la difficulté principale de cette règle qui autorise des projets qui dès leur réalisation deviendront non conformes.

Emmanuel Wormser :
A la règle, à la règle de l’urbanisme…

Me Patrick Durand :
Non, elle sera conforme au permis de construire, les travaux ont été faits conformément au permis de construire mais ultérieurement, dans la gestion de l’immeuble, l’il y aura un problème quand il faudra faire de nouveaux travaux.

Intervention inaudible

Emmanuel Wormser :
Oui, c’est le cas pour les lotissements… enfin toute opération où on fait application du R.123.10.

Intervention inaudible

Me Patrick Durand :
Précédemment, la jurisprudence avait tendance à tenir compte et à anticiper les divisions pour appréciation de la légalité du permis de construire ; ce qui était cohérent et permettait d’avoir un projet qui une fois réalisé était conforme aux normes applicables. Maintenant, on a dès l’origine un permis qui autorise un projet qui dans la plus part des cas ne sera pas conforme une fois qu’il aura été réalisé…

On passe maintenant à la question du permis de construire valant division et du permis de construire modificatif.
Il y avait auparavant un arrêt du Conseil d’Etat qui avait plutôt tendance à limiter fortement les possibilités de « modificatif » parce qu’en fait il tenait justement compte de l’impact des divisions parcellaires sur l’application de la règle d’urbanisme et leur impact sur la conformité de l’opération. Une modification du parcellaire d’origine avait donc une incidence substantielle sur les modalités selon lesquelles les services instructeurs avaient apprécié la conformité du projet initial.
Mais aujourd’hui, lorsque le PLU qui ne fait pas exception au R.123.10.1, le fait de modifier les divisions prévues par le permis de construire valant division initial, voire même le fait de transformer le permis de construire initial en permis de construire valant division ne semble plus poser de problème puisque ça ne modifie en rien les conditions selon lesquelles le permis d’origine aura été instruit puisqu’il n’y a plus lieu de tenir compte des divisions foncières.

En matière de transfert, la problématique c’est le transfert partiel qui en matière du permis de construire valant indivision est aujourd’hui possible sans discussion possible.
C’est possible mais avec certaines limites. D’abord, il y a une condition de fond, qui est propre de toute façon au transfert partiel du permis de construire qu’il vaille ou non division : les constructions doivent être dissociables. A défaut, le transfert partiel est illégal.
Le problème est de savoir si des équipements communs rendent le projet indissociable.
Aujourd’hui, plus forcément si on s’en tient à un arrêt ville de Grenoble puisque, à priori, la seule présence d’équipements communs ne créer pas nécessairement un lien physique ou fonctionnel entre les constructions.
Cela étant, je ne suis pas du tout sûr de la transposition, de la possibilité de transposer cette jurisprudence à la question du permis de construire valant indivision, et je pense quand même que les équipements communs lorsqu’ils sont nécessaires à la conformité du projet d’ensemble rendent le permis indissociable.
L’autre difficulté, plus classique, c’est qu’en principe, des bâtiments accolés peuvent être considérés comme indissociables au regard du régime général du permis de construire.
Donc, théoriquement, si je suis la jurisprudence sur la question, je ne peux pas faire de transfert partiel lorsque j’ai des maisons accolées, même si fonctionnellement ce sont des constructions autonomes.

Franck Bourdon :
C’est là que les Géomètres-Experts doivent être hyper vigilants lors de mise en copropriété de certains programmes commercialisés avant achèvement. Il faut absolument contrôler le nombre de bâtiments indiqué sur le permis de construire délivré. En l’absence de pluralité de bâtiments dans le PC, il ne faut pas en créer plusieurs dans le RCP, même en présence de joints de dilatation, au risque de faire basculer l’opération dans une division en jouissance en vue de construire (un lot par bâtiment crée dans le RCP), et donc, dans le lotissement. La conformité au PC est INDISPENSABLE en pareil cas.

Question inaudible

Franck Bourdon :
Non. Mais j’attire l’attention sur le fait des problèmes des bâtiments qui sont accolés , généralement avec présence d’un beau joint de dilatation alors que permis a été déposé sous la forme d’un seul bâtiment (parce que les règles d’urbanisme applicables ne permettaient pas, par exemple, la construction de plusieurs bâtiments sur le terrain considéré).

De la salle :
Sauf que ce matin il a été dit ...

Emmanuel Wormser :
Là, on n’est pas sur une question de PCVD, on est purement sur une question de mise en copropriété d’un bâtiment unique.
C’est tout.

De la salle :
Ce matin j’ai cru entendre qu’une jurisprudence considérait que des bâtiments qui étaient joints, que des maisons qui étaient jointes, étaient considérés comme deux bâtiments quand même.
J’ai cru comprendre ça.

Franck Bourdon :
Oui, mais sont ils dissociables au sens du droit applicable et retenu pour l’instruction du permis délivré ?

De la salle :
Du fait qu’ils sont accolés, on ne peut pas mettre la frontière …

Franck Bourdon :
On peut se le demander.


Mme Ginette Fernandez :
On nous fait valoir une jurisprudence qu’on applique à contrario, c'est-à-dire que deux bâtiments accolés mais qui sont décalés, avec des toitures distinctes… et qu’est-ce qu’il faut… qu’ils aient, des façades distinctes, des toitures distinctes, peuvent être considérés comme deux bâtiments distincts. On accepte la jurisprudence qui nous…

Me Patrick Durand :
Il y a un terme qui est important, c’est « au sens de ». C'est-à-dire que deux bâtiments distincts au sens de l’article 8 par exemple sur l’implantation sur une même propriété, c’est une chose. Ce n’est pas pour ça que ça vaut pour tout. De toute façon, vous avez des bâtiments distincts dans le sens où ce sont effectivement deux bâtiments autonomes qui ne forment pas une construction unique et qui néanmoins peuvent être considérés comme indissociables sur une question de divisibilité du permis de construire. On peut avoir néanmoins deux bâtiments, ce n’est pas parce qu’ils sont distincts…

intervention inaudible

… parce qu’on est fonctionnellement distinct et même d’un point de vue constructif on est distinct par le fait d’un joint de dilatation ou autre que c’est forcément divisible.

Mme Ginette Fernandez :
Joint de dilatation, on sait que ce n’est pas bon, bien sûr ! Mais quelques fois, on nous fait valoir cette doctrine puisque l’article sur le PCVD parle de deux bâtiments distincts, hein de deux …

Franck Bourdon ou Me Patrick Durand :
Il parle de plusieurs bâtiments.

Mme Ginette Fernandez :
De plusieurs bâtiments…

De plusieurs bâtiments, donc il en faut au moins deux et quelque soit leur destination. Mais, par contre, certains font des PCVD sur deux bâtiments jointifs décalés avec des toitures propres et invoquent cette jurisprudence.
Est-ce que c’est bon ou est-ce que ce n’est pas bon ?

Me Patrick Durand :
Non, mais il n’y a pas de problème sur le recours au permis de construire valant division.
Ce n’est pas pour ça qu’après ce qui est construit en valant division est divisible et que donc il peut faire l’objet d’un transfert partiel, c’est totalement distinct.

Emmanuel Wormser :
On est en train de parler de choses différentes, là tous les trois. Dans un cas on parle d’un permis unique pour un bâtiment unique et d’une mise en copropriété où il ne faut pas faire 5 bâtiments. Premier cas.
Deuxième cas, on parlait du PCVD sur deux bâtiments accolés : oui on peut faire un PCVD sur deux bâtiments accolés. On doit le faire.
Et ce n’est pas, exactement, merci Gérald, ce n’est pas parce que le PCVD est accordé sur deux bâtiments accolés qu’on peut faire un transfert partiel sur le permis.
C'est-à-dire qu’il va falloir attendre la fin de la construction.

Mme Ginette Fernandez :
Alors, je ne suis pas tout à fait d’accord puisqu’un PCVD, il faut que ce soit divisible.

Me Patrick Durand :
Pardon ?

Emmanuel Wormser :
Ça ne l’est pas toujours. Justement.

Me Patrick Durand :
Ça ne l’est pas toujours. Ça ne l’est pas par nature, non.

Mme Ginette Fernandez :
Je croyais qu’il fallait que ce soit divisible.

Me Patrick Durand :
Non, c’est pour le transfert partiel que c’est une condition.
Le permis de construire valant division implique au moins deux bâtiments, le transfert partiel implique que mes deux bâtiments soient divisibles.
Ce n’est pas parce que ce sont deux bâtiments distincts qu’ils sont nécessairement divisibles notamment lorsqu’ils sont accolés

Emmanuel Wormser :
On continue.

Kada Yahya Mansour :
Juste une question. Rassurez-moi.
Dans le transfert de permis partiel d'un permis valant division, on parle bien de la divisibilité des bâtiments.

Me Patrick Durand :
Oui, oui, de la divisibilité des bâtiments. Tout à fait, des bâtiments distincts, je ne parle pas de la division du sol.

Kada Yahya Mansour :
Ça n’a pas pour effet, qu’on soit bien clair, parce que pour nous, c’est une évidence, mais peut-être pas pour tous ceux qui sont là, ça ne divise pas le terrain du permis en deux.
On a toujours un seul terrain.

Me Patrick Durand :
On va voir. On va voir ça. La division du permis c’est encore autre chose.

C’est l’effet du transfert partiel, je suis désolé, vous n’avez aucune jurisprudence dans ce sens qui vous dit que le transfert partiel maintient l’unicité du permis de construire. Ce n’est que la doctrine administrative qui l’affirme.

Intervention inaudible

Me Patrick Durand :
Elle est faite à Paris et elle suit, et on la retrouve à peu près la même dans toutes les régions.
Le problème, c’est effectivement le contournement du lotissement, ce qui pose de toute façon un vrai problème.
Juste un mot là-dessus. La thèse de l’administration centrale sur les effets du transfert partiel qui est : je maintiens une autorisation conjointe au sein de laquelle j’individualise les responsabilités, c'est-à-dire qu’effectivement quand on me transfère partiellement, je suis l’acquéreur de la maison A, on me transfère partiellement la responsabilité de la maison A, je reste titulaire du tout. En fait, je suis…, mon nom reste dans le permis de construire dont l’unicité est maintenue, mais je ne vais être que titulaire des droits sur ma maison A et que responsable de ma maison A.
Or, non seulement il n’y a aucune jurisprudence qui va dans ce sens mais en outre c’est incompatible avec toutes les caractéristiques de l’autorisation d’urbanisme à commencer par son caractère réel qu’on a vu ce matin.
On n’autorise pas une personne à faire un projet, on autorise un tout, et, juste pour la petite histoire, le transfert partiel a été consacré par l'arrêt Rayrol en 1987 au sujet d’une permis de construire deux maisons à vendre sur un même terrain avec une voie à rétrocéder à la commune. Ça s’appelle comment ? Ça s’appelle un permis de construire valant division !
Donc, si le transfert partiel maintient l’unicité du permis de construire, c’est que l’arrêt Rayrol a consacré en 87, le permis de construire valant division conjoint…

Kada Yahya Mansour :
Mais, pour nous, je veux dire, j’ai beaucoup rencontré de collectivités, et jusqu’à présent, je n’ai pas eu la position inverse, donc pour moi le permis de transfert partiel a pour effet simplement comme vous l’avez très bien répété, d’identifier éventuellement qui fait quoi dans la globalité du permis.
Et il existe aussi des décisions dans le sens où le transfert partiel n’est pas possible dès lors que l’unité foncière est modifiée. Il en existe aussi dans ce sens.

Me Patrick Durand :
Mais si, puisque le permis de construire conjoint est censé fusionner les droits à construire.

Kada Yahya Mansour :
Oui, mais dans l’esprit des gens le transfert partiel n’indique pas tout à fait cela ! Moi, j’ai des gens qui viennent me voir en me disant, on est trois : il y a le maître d’ouvrage ou celui qui vend qui a obtenu un permis pour trois maisons, on est trois acheteurs et on vient chercher notre arrêté de transfert partiel de permis. C'est-à-dire que les gens s’imaginent qu’ils vont repartir chacun avec un arrêté distinct de transfert partiel. C'est-à-dire qu’ils veulent bien construire ensemble mais ils veulent être indépendants les uns des autres. Complètement indépendant juridiquement.
Ils l'assimilent à la scission du permis qui emporte aussi bien division du terrain et attribution des droits à construire. Or, le permis de transfert, à mon sens, n’emporte pas la scission du permis.
Me Patrick Durand :
Moi, le seul point qui me paraît important, c'est que cette doctrine de l’administration ne repose sur rien. Elle est clairement incompatible avec le caractère réel d’une autorisation d’urbanisme, elle prête des vertus au transfert partiel qui est une pratique purement jurisprudentielle, qui n’existe pas dans les textes, des vertus que l’on ne reconnaît pas à l’autorisation initialement conjointe.
On ne va pas en discuter, on ne sera jamais d’accord, on ne trouvera jamais la réponse, un jour, on aura un jugement, un arrêt qui tranchera.
Simplement, l’idée à retenir, c’est que le transfert partiel n’existe pas dans les textes et on n’a aucune jurisprudence qui nous dit ce que c’est et ce que sont ses effets. Donc, par définition, pour moi, c’est une pratique dangereuse. D’autant plus, que pour moi, j’ai une scission, j’ai un démantèlement du permis de construire valant division où l’on crée des permis de construire simples et où l’on réduit le permis d’origine à une autorisation de division qui peut-être un permis d’aménager sans obligation.

Emmanuel Wormser :
Là, vous avez vu deux thèses qui s’affrontent dans une lutte que vous vivez, vous, au quotidien.
Je crois que la leçon à retenir de ça est que, quand vous êtes dans ce type de projet, réfléchissez ! Est-ce que la question va se poser ?
Est-ce que les gens qui vont acheter vont vouloir ou pas scinder vu les caractéristiques du projet ?
Est-ce qu’ils vont vouloir ou pas scinder, et si oui, qu’est-ce qu’il faut que je fasse pour blinder ?
Parce que l’administration va peut être me le refuser, je vais peut-être contester le refus, et je vais peut-être gagner. C'est-à-dire que A, B ou C va attaquer le refus de transfert partiel valant scission du permis et A va gagner et mettre B et C dans la merde.
B et C qui vont se retourner contre moi, géomètre qui avait donné un conseil.
L’idée quand même c’est quand vous voyez un projet qui est susceptible de vivre ce type de transfert partiel, interrogez-vous sur comment est-ce que je vais blinder, autant que faire se peut bien sûr, le projet pour que A, B et C ne se tirent pas dans les pattes après.

Franck Bourdon :
Sur le paiement des taxes d’urbanisme, l’administration se fiche complètement de savoir s’il y a eu des transferts partiels ou pas. Elle va demander à celui qui était sur le haut de la liste de lui verser intégralement, libre à lui de se la faire ensuite rembourser par ses cotitulaires la part qui leur incombe

Me Patrick Durand :
La jurisprudence précise qu’en cas de transfert partiel ce sont les règles du CGI relatives aux titulaires successifs qui s’appliquent.

Kada Yahya Mansour :
Exactement ! Et pire, même dans le cas d’un transfert de permis, sachez-le, si celui qui est le dernier titulaire ne paie pas, on ira rechercher, l’administration ira rechercher les propriétaires successifs, c'est-à-dire celui qui n’est plus dans le permis. A ce titre le code général des impôts le prévoit !

Me Patrick Durand :
Les titulaires successifs, ce qui veut bien dire qu’en cas de transfert partiel, on a des titulaires successifs, donc on a plus de vraie co-titularité. On n’est pas dans la co-titularité. On est dans la succession de titulaires d’un point de vue fiscal.

Franck Bourdon :
C’est pour ça qu’il ne faut jamais, nous géomètres-experts, déposer une DP au nom du cabinet. Certains confrères se sont vus débiteurs de taxes d’urbanisme qui leur étaient réclamées au juste motif qu’ils étaient titulaires de la non opposition d’une DP.

Jean-Michel Lugherini :
Pour rester géomètre, parce que vous avez vu que les débats encore une fois s’enflamment.
Cette question d’indivisibilité des équipements communs, ça par contre, il faut qu’on le retienne.
A savoir que, si vous faites un PCVD, vous conseillez un PCVD pour deux villas, si chacun a sa route, si chacun a son tuyau pour amener l’eau, l’électricité, etc., ils sont autonomes.
Là, il est fort probable que nous pourrons obtenir des transferts partiels pour A et pour B.
Si inversement, vous faites le même projet où on doit passer chez A pour arriver chez B avec une route, si A demande le transfert, il l’aura parce que son permis est autonome, il peut entrer, mais on ne pourra pas donner le transfert à B parce que la route n’est pas faite et qu’en soi, le permis n’est pas autonome.
Donc, méfions-nous et gardons cette inquiétude sur les transferts à venir quand on monte un dossier.

Héléna Sapira :
Une question terminologique sur les transferts partiels :
Que voudrait dire transfert « partiel » par rapport au transfert tout court, (donc, total), si ce n’est qu’il est divisé ?
Le transfert partiel ne serait donc pas un transfert d’une fraction de ce permis ?


Me Patrick Durand :
Bien sûr que si !

Héléna Sapira :
Et bien oui, sinon les termes n’auraient pas de sens.

Franck Bourdon :
Ce qu’on fait du transfert partiel, c’est une association globale. Ce n’est pas un transfert partiel

Emmanuel Wormser :
Je coupe cet échange.
La réponse, c’est qu’il n’y a pas de réponse.
Parce que Franck est de nouveau en train de bouillir, en train de dire non pas du tout : on reste sur un permis unique dont on a divisé certaines parties.
Mais sauf qu’on n’a pas divisé le permis, on a divisé des droits, la titularité du permis, mais on maintient un permis unique. Tu maintiens le contraire. Clairement, il n’y a pas de réponse.
Enfin, moi je ne pense pas qu’on puisse trouver une réponse aujourd’hui.

Me Patrick Durand :
En résumé, c’est on se sait pas ce que l’on fait.

Emmanuel Wormser :
Aujourd’hui, on ne sait pas donc…

Me Patrick Durand :
On ne sait pas ce qu’on fait quand on fait un transfert partiel.

Emmanuel Wormser :
On est sur de la maîtrise du risque, mesurer le risque.

Me Patrick Durand :
On passe à la déclaration d’achèvement partiel avec l’article R.462-2 du Code de l’Urbanisme qui a consacré une pratique ancienne mais sans aucune condition.
Or, en elle-même, l’inexécution partielle d’un permis de construire ne constitue pas nécessairement une infraction, il n’y a infraction que lorsque les travaux inaccomplis rendent non conformes les ouvrages réalisés.
A contrario, dès lors qu’une tranche de travaux se suffit à elle-même pour être conforme elle peut donner lieu à une déclaration d’achèvement partiel.


Interventions diverses :
Sur le CES, les espaces verts…

Oui, oui sur tout, …..



Me Patrick Durand :
Sur toutes les normes, sur toutes les normes en considération desquelles a été délivré le permis de construire. Je peux faire une déclaration partielle pour autant que ce qui correspond à une tranche soit en elle-même conforme aux règles de l’urbanisme.

Plus spécifiquement, il se peut qu’au terme du délai de validité du permis de construire, c'est-à-dire au bout d’un an d’interruption des travaux, je n’ai exécuté qu’une partie de mon permis de construire et donc je n’ai réalisé qu’une partie des divisions prévues. Le problème, c’est qu’en ne réalisant qu’une partie des divisions prévues, j’aboutis à la formation d’un reliquat qui n’est pas lié à l’exécution de mon permis de construire, puisqu’il est lié à sa caducité. Donc, ça ne relève pas à mon sens du R.442.1c.
Partant de là, l’inexécution partielle du permis de construire valant division peut dans ce cas aboutir à la formation d’un reliquat qui le cas échéant, le moment venu, pourra constituer un lot à construire et au sens de la réglementation sur les lotissements.



Emmanuel Wormser :
On n’a plus le droit du tout de transfert dessus en clair puisque le permis est caduc ou… achevé.

Me Patrick Durand :
Et moi, juste mon problème pour finir, c’est en fait que je peux au moment où dans mon montage dans mon opération, ce qui va se passer, c’est qu’au moment où mon permis de construire risque d’être caduc je vais encore être sur mon reliquat titulaire d’un bail à construction qui sera encore en validité. Donc, immédiatement, la formation de mon reliquat, dès que mon permis est caduc ou au moment que j’ai un reliquat qui fait l’objet d’un bail à construction, et qui est donc un lot à construire, à mon sens.
Je suis au moment de la caducité… Alors, il faut que j’anticipe en fait.

Echanges divers :
On a une conformité partielle

Le cas échéant. Pas toujours, ce n’est pas une règle. Mais effectivement, ça peut arriver.

Ça dépend des règles dans la commune…

Kada Yahya Mansour :
Ça dépend de la commune. Certaines communes vous pousseront à déposer.
Alors, toute la difficulté d’un permis modificatif mais, dans un pourcentage assez élevé, beaucoup de communes vous inviteront à déposer un permis modificatif pour réduction de l’opération et la conformité qui suivra derrière.
Et pour les plus pointus, ou les plus pointilleux, ils vous diront nouveau permis de construire.


Echanges divers :
Oui, je n’ai pas tout su mais je réponds oui.

Kada Yahya Mansour :
Ne construisez pas sur Aix-en-Provence !

Je vous le confirme également.


Me Patrick Durand :
Alors, l’objet des opérations de recollement. Toutes les dispositions relatives au contrôle de la conformité ne visent que les travaux et en d’autres termes ne prévoient pas le contrôle des divisions effectivement réalisées alors que lorsque le PLU a fait exception au R.123.10.1 cela peut avoir une véritable impact sur la conformité des travaux accomplis

Franck Bourdon :
Après en avoir discuté ensemble hier, et y avoir réfléchi depuis je crois qu’un moyen de contrôle réside dans la DIA lorsque le bien sera soumis au DPU, ou bien lors de toute mise à jour annuelle de la documentation cadastrale (suivie d’une information obligatoire de la ville sur toute modification parcellaire opérée dans l’année précédente).
Dans chacun de ces deux cas, des documents d’arpentage seront réalisés et comporteront mention de la superficie des lots crées « in fine », et donc, pourront être éventuellement contrôlés par les services instructeurs (que je ne vois pas par ailleurs sortir un tachéomètre pour réaliser ces contrôles de conformité de la division).

Me Patrick Durand :
Non mais ça peut être un contrôle après coup, dans les trois ans suivant l’achèvement des travaux.

Franck Bourdon :
Effectivement, la non opposition à conformité n’empêche pas un contrôle de l’administration dans les trois ans, ce qui est réellement pernicieux…..
Dorénavant, si la conformité est déclarative de la part du pétitionnaire, la réponse de l’administration est dans tous les cas une non opposition à cette déclaration, parfois obtenue de façon tacite sans aucune visite des lieux par les représentants de la collectivité. Il n’y a donc plus de réelle conformité.
Néanmoins, cela n’enlève pas à l’élu la possibilité d’intervenir, effectivement dans les trois ans suivant l’achèvement du bâtiment, pour constater une irrégularité si besoin en était.
La encore, il y a désengagement total de l’administration là-dessus, qui ne dit plus clairement qu’un bâtiment est conforme mais qu’elle ne s’oppose pas à la déclaration de non-conformité qui lui a été déposée.

Echanges divers :
Exactement, exactement.

Ça c’est une très belle conclusion.

Ben oui.

Emmanuel Wormser :
Ça vous donne, excuse-moi David, ça vous donne aussi une idée de la valeur, et là je fais une pique exprès au notaire qui est à cette table et à qui je vais passer le micro d’ailleurs puisqu’on va passer à la table ronde, ça vous donne idée de la valeur de l’attestation de non-opposition à déclaration de conformité puisque ça s’appelle comme ça, certificat ou attestation, je ne sais plus, qu’exigent de très nombreux notaires pour enregistrer des ventes.
Puisque ça ne vaut clairement rien !

Non seulement, ça n’a jamais rien valu, mais alors aujourd’hui c’est clairement affiché dans le texte, cette attestation ne vaut rien, juridiquement, puisque les poursuites pénales vivent leur vie pendant trois ans.

Echanges divers :
… le point de départ des délais…

On peut le justifier par tout moyen de preuve.

Il me semble que la formalité a été accomplie…

Emmanuel Wormser :
Non, ce qui prouve la formalité c’est la déclaration, ce n’est pas l’attestation du maire.
Bien, ce que je vous propose maintenant, c’est qu’on fasse en fait un tour de table.
On va partir par vous, Monsieur le Maire si vous le voulez bien, sur, pas ce que vous avez retenu de la journée mais votre vécu du PCVD et vos propres soucis.
Donc, ce que je propose, c’est que chacun décrive sa propre expérience et puis après on engagera des échanges à la fois avec vous la salle mais aussi entre membres de la table.

Jean-Jouis Aléna:
Oui merci pour cette excellente réunion, j’ai eu le privilège d’assister lundi à la même réunion avec les notaires et Monsieur De Victor, et Monsieur Cagnin.
On sait qu’on est très interrogatif, nous les élus de notre côté.
Aujourd’hui, ce qu’on apprend est tout à fait normal pour nous, de notre côté puisque nous avons quand même des procédures qui sont légales.
Par contre, l’inquiétude que nous avons c’est l’information qui ne passe pas au niveau bien sûr des promoteurs, puis au niveau des agences immobilières, et ça c’est dramatique pour nous parce que nous sommes confrontés à tous les problèmes, on veut nous faire avaler n’importe quoi là-dessus et on sait que quand ça va nous arriver en mairie, on se prend bien sûr du coté pétitionnaire d’une certaine façon, certaines personnes n’apprécient pas du tout …..parce que nous, nous renseignons pour ne pas faire n’importe quoi aussi là-dessus.
Et voilà le mal aussi qui est fait, parce qu’en définitive cette réunion, où vous êtes tous des professionnels et vous savez pratiquement tout, du moins, on apprend si on ne le sait pas, les autres ne l’apprennent pas et racontent, et racontent toutes sortes de choses du moment qu'ils vendent des terrains actuellement et c’est le problème auquel nous sommes confrontés là, de ce côté-là.
Et ça, c’est dramatique pour nous, parce qu’en définitive, nous sommes les premiers à la base et les premiers qui prenons des coups illégalement, je le dis bien, actuellement parce qu’on veut nous les imposer et que nous ne voulons pas. Nous résistons aux acquisitions foncières, nous résistons à tout. Nous sommes responsables de tout et peut-être qu’un jour ou l’autre, on parle de quelque chose, voilà.

De la salle :
C'est la décentralisation.

Jean-Jouis Aléna :
La décentralisation, voilà. En tout cas, moi, de toute façon, j’apprécie, j’apprécie énormément ces réunions puisque dans ma profession d’élu, depuis 39 ans quand même, ce n’est pas hier.
Et surtout responsable de l’association des maires et en charge de conciliation des postes aussi, on apprend tous les jours quelque chose de nouveau et actuellement, c’est effrayant.
Les réformes, les une après les autres, pour nous, on n’arrive plus à les assimiler. Je ne sais pas si vous aussi…
Ben, si les juristes n’arrivent plus à assimiler, alors c’est dramatique pour tout le monde.
Une bonne fois pour toutes, qu’on puisse s’entendre comme nous l’avons fait aujourd’hui sur des textes, et encore quoique qu’aujourd’hui on ne se soit pas trop entendu non plus, puisqu’il y a divergencess de points de vue actuellement.
Vous êtes vraiment des spécialistes très pointus, je l’apprécie et peut-être que c’est peut-être trop pointu pour les élus, parce que ce n’est pas pragmatique pour nous.

Claudine Nissou :
Bonjour, Claudine Nissou, je suis à la Direction Départementale des Territoires et de la Mer du Var, donc j’ai bien suivi la réforme de 2007, elle a déjà trois ans et déjà, dès le départ, les permis valant division parcellaire ont suscité beaucoup, beaucoup de questions.
Dès le départ, dès qu’on a fait des réunions d’information sur la réforme, tout de suite et ça continue. Et c’est un domaine dans lequel il y a toujours des questions et où on a du mal à se faire une doctrine, chez nous également, comme chez vous. Et par rapport au ministère, vous savez qu’on a beaucoup d’informations du ministère, beaucoup de fiches qui nous viennent, de fiches du guide de l’instructeur, qui font des points sur beaucoup de questions, sur le lotissement, sur la reconstruction après sinistre… sur de nombreux points, mais pas sur le permis valant division parcellaire.
Ce qui veut dire qu’il y a beaucoup d’interrogations. Et il y en a toujours et nous, on a fait remonter beaucoup de questions qui sont venues chez nous.
Les principales sont notamment le transfert partiel : comment on le gère ? Le transfert partiel qui est juste en fait un transfert, c’est juste : je transfère un morceau d’un permis de construire qui est un tout. Parce qu’en fait ce qu’il ne faut pas oublier, c’est que ça n’a rien à voir avec un lotissement, c’est un projet complet ce permis valant division parcellaire.
Il est établi, on a le projet architectural, c’est un permis complet qu’on découpe et à qui on attribue des morceaux par transfert partiel. Donc, nous la difficulté est de suivre ces transferts partiels, de les suivre, de les gérer au fur et à mesure de l’avancement du projet.
Et les questions que l’on a faites remonter donc au ministère, c’est comment doit-on faire, comment s’établit la DACT, puisqu’à la fin quand tous les lots sont transférés on n’a plus le titulaire initial, le demandeur principal du permis. Il n’est plus propriétaire d’aucun lot ou d’un lot peut-être mais enfin… comment fait-on la DACT, comment s’établit-elle ?
Et ensuite on a des gros soucis également en matière de taxes d’urbanisme puisque le seul, la seule personne que connaît la TG en matière de taxe d’urbanisme, c’est le permis initial et le titulaire du permis initial uniquement.
Les autres sont tous, comment dire, solidaires du paiement des taxes, tous les permis transférés mais le seul que connaît l’administration, c’est le demandeur initial, le premier bénéficiaire du permis.

Gérard Thomas :
Gérard Thomas, chef de service mais du côté de l’instruction plutôt en DDTM de Haute-Corse.
Tout à l’heure j’ai fait un mauvais mot sur la Corse, que les corses qui sont là me pardonnent, pardonnent le « pinsute », merci.
On n’a pas eu beaucoup, jusqu’à présent, de PCVD en Haute-Corse.
J’en ai vu passer peut-être depuis le début de l’année, deux ou trois PCVD, pas plus.

Sur ces quelques dossiers, pareil, c’est vraiment les mêmes questions qu’a dites Claudine.
En ce moment, en tant que service de proximité des élus des communes et donc de leurs administrés, je suis sur une mauvaise situation, un mauvais permis mais ce n’est pas le sujet vraiment de la journée, c’est un PCVD avec vente en VEFA.
Le constructeur, donc le titulaire du permis, du PCVD est défaillant, ça dure depuis des années.
Le constructeur est en dette aussi fiscale au point de vue des taxes envers la commune et c’est vrai que la réalité, c’est que les gens viennent voir le maire.
Donc, le maire, lui est soumis à la pression, donc là on est dans l’humain.
Le maire est sollicité, le sous-préfet est sollicité, la DDE est sollicitée et comme ces gens-là sont désemparés, ne s’y connaissent pas, ben souvent ils font appel à nous et on est amené à jouer auprès du maire et avec lui les médiateurs, et essayer d’obtenir des choses alors que ce n’est pas notre rôle puisque le sens profond de la réforme, c’était bien de dire et on le sent bien à travers le PCVD, c’est dire un PCVD n’est qu’un permis, ce n’est qu’un acte d’urbanisme.
Ne lui faisons pas jouer plus de rôle que ça par rapport au passé et tout ce qui concerne, tout ce qui relève du civil donc de la relation entre vendeur et acquéreur ou entre promoteurs, l’État ou l’administration n’a plus à intervenir.
Ça, ce sont des mots mais la réalité, c’est que le maire a la pression de ses administrés et je dirais qu’un PCVD qui s’arrête en cours de réalisation avec des routes pas faites, les réseaux mal fichus, le maire aussi à un moment, il voit sa responsabilité poindre parce qu’il y a des gens qui ont pris possession, qui habitent et il y a de la sécurité publique qui est en jeu.
Il y a tout ça et à un moment, la décentralisation, c’est pour ça que j’en parlais, c’est faire peser sur nos élus des responsabilités de plus en plus énormes, je le dis comme ça.
Et là ce n’est qu’un témoignage et nous à la DDTM, nous sommes, pas obligés, on le fait de bon cœur, mais d’aider le maire mais aussi d’aider les personnes à s’en sortir, au moins en leur donnant les meilleurs conseils possibles.
Sinon, oui je suis bavard, excusez-moi !
DDTM ???

Intervenant inaudible ...

Et bien dites-le…

Echanges divers :
Vous êtes obligé DDTM (d’aider TM)

(Sifflets admiratifs)

On applaudit très fort. Et TM nous dit merci quand même.



Gérard Thomas :
On n’empêche pas la pression, quoi, c'est-à-dire on doit y être.
Et l’État lui-même aussi a des responsabilités malgré tout, puisque c’est nous aussi qui instruisons les demandes, même si à la rigueur, l’État pourrait très bien dire «débrouillez-vous», il ne peut pas le faire non plus.
Il est politiquement incorrect d’envoyer promener les gens, voilà. C’est tout.
Donc, la vie n’est pas facile.
Ce que je voulais dire c’est que, en Haute-Corse, autant le chef de service que je suis, moins finement compétent sur le code et tout, on a beaucoup à apprendre et c’est pour ça que je suis venu.
Voilà. Et je suis vraiment content, j’ai beaucoup appris depuis ce matin.

David-Faure Bonnacorsi :
Moi, c’est avec grand plaisir que j’ai suivi pour une fois véritablement en spectateur la journée d’aujourd’hui.
Donc je remercie les organisateurs et puis les intervenants, et à titre de principal intervenant mon confrère Patrick Durand.
J’ai entendu, donc, un des représentants de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer, je crois que c’est le sigle DDTM de la Corse qui disait qu’il y avait peu de PCVD en Corse, alors il ne savait pas exactement pourquoi.
Donc, j’espère que ce n’est pas directement lié à la crainte des devenirs des constructions réalisées. (rires)
En tout cas, moi je peux vous dire pour donner un peu une illustration … C’est une boutade… oui, mais non je sais qu’ils sont là. Ils ont…

Echanges divers :
Je sais, ce sont les permis de construire qui sont voués à la destruction…

Mais…

Ce n’est pas moi qui l'ai fait.

David-Faure Bonnacorsi :
L’intérêt, c’est que quelque soit la taille de la commune, vous n’avez pas besoin de permis de démolir. Non, c’était pour plaisanter.
Par contre, pour donner une illustration pratique, puisque c’est aussi l’intérêt d’intervenir là maintenant, c’était en fait, moi, dans mon expérience personnelle, je travaille beaucoup sur l’assistance juridique sur des PLU et je peux dire qu’il y a quand même une peur du PCVD du côté des élus, en tout cas pour les petites et moyennes communes.
Alors, vous géomètres, c’est quand même je pense l’essentiel de votre activité. Elle est orientée, enfin sauf pour certains d’entre vous, mais pour beaucoup, vous travaillez sur des petites et moyennes communes.
Donc il y a quand même beaucoup d’élus qui sont inquiets sur le PCVD qui est un peu mystifié comme étant une sorte de procédure qui permet un peu de contourner les règles, enfin c’est une perception qu’on ressent beaucoup dans les collectivités.
Donc, moi aujourd’hui, ce que je peux dire, c’est que dans le cadre de l’élaboration ou de la révision de PLU, celles qui sont en cours, pour un grand nombre de communes pour lesquelles j’interviens avec mon cabinet, il y a une volonté, justement pour déroger à la règle générale du R.123-10-1, de réglementer précisément et d’imposer dans le cas des divisions d’intervenir à l’issue du PCVD, le respect des règles, notamment de prospects etc., de densité, lot par lot, que ce soit pour des lotissements ou alors dans le cas du PCVD on est vraiment dans une volonté où quelque part on veut dissuader en fait les opérateurs de recourir à cette procédure.
Ce n’est pas le cas certainement dans des villes ou des communes plus vastes où il y a une volonté quand même de développement mais là, c’est ce que je perçois. C’est ce frein un peu qui est donné à travers l’écriture réglementaire des PLU.
Sinon, pour le petit message aux géomètres, j’ai toujours le même message.
J’aurais pu le reprendre depuis le début : vous dans votre activité professionnelle, ben je dirais sécurité, sécurité, préservez-vous.
Soyez conscients du fait que vous êtes des professionnels, que vous conseillez des opérateurs, et que même si au bout du bout il y a un notaire, qui ne va pas tarder à s’exprimer, qui est là pour sécuriser les actes, pour autant à votre niveau soyez attentifs à vos lettres de mission, soyez attentifs à attirer l’attention de façon écrite.
Le cas échéant, si vous avez un doute, une inquiétude, écrivez-le.
Qu’il reste une trace écrite du fait que vous avez avisé votre client d’un risque éventuel.
Voilà, c’était le message du jour.

Me Hubert DeVictor :
Je ne m’appelle pas Justin Conseil, (rires) pour ceux qui sont allés sur les blogs et la nouvelle présentation de la profession notariale, je vous invite quand même à aller voir le blog.
C’est très amusant et c’est très bien fait.

Emmanuel Wormser :
Avec une pique assez violente pour les hommes de robe et puis plus sérieusement, pour les abonnés du forum, on l’a mis … dans la Cour de récré, je crois.

Me Hubert De Victor :
Pour l’instant, donc pour les notaires, nous on arrive souvent en fin d’opération, si je me permets de m’exprimer ainsi et on nous amène des projets qui sont ficelés, et auxquels il faut dire non.
Je suis assez direct, excusez-moi mais Mansour le sait parfaitement.
C’est vrai que dans la profession notariale actuellement, nous sommes extrêmement méfiants sur les permis de construire valant division, notamment. Parce qu’il y a quand même un certain nombre de dangers que nous n’arrivons pas à maitriser.
J’ai bien entendu Maitre DURAND tout à l’heure nous parler que c’était un permis parfaitement légal et qu’il n’arrivait pas à trouver de faille dessus.
Donc, nous, nous avons donc bien une autorisation parfaitement valable et il va falloir expliquer à des clients qu’on ne peut pas la mettre en œuvre. Et c’est là où est tout le danger de ce permis, c’est sa mise en œuvre. Là, il y a vraiment danger.
Moi, à titre personnel si vous voulez, j’ai eu deux opérations dans lesquelles j’ai accepté de faire un permis valant division parcellaire.
Dans un premier cas, c’était très simple, j’étais sur une commune où j’ai un terrain à bâtir, un promoteur national, où la commune exige 40% de logement social dans ce programme et 60% à l’accession à la propriété.
Donc, là-dessus, on a fait un permis valant division parcellaire. Une partie partant dans le logement social, l’autre partie étant vendue en copropriété, un seul constructeur. C’est l’idéal.
Après j’ai accepté d’en faire un autre où c’était à la demande d’une mairie qui voulait maîtriser une entrée de village, et qui imposait un permis de construire valant division parcellaire pour avoir la certitude que le plan d’entrée de ville serait respecté.
Là, on a exigé de l’aménageur qu’il fasse la totalité des travaux préalablement aux ventes, c'est-à-dire que tous les réseaux, tout a été fait avant.
Et ça, ça a été l’obligation qu'on avait mise. On a exigé des acquéreurs qu’ils paient dès le début les taxes locales d’équipement, de manière à ne pas avoir de problèmes de responsabilité en matière de TLE, et on a consigné chez nous les sommes nécessaires à la réfection de la voirie une fois que la totalité de l’opération était terminée.
C’était uniquement dans ces conditions là qu’on acceptait de le faire.
Mais, nous ne sommes pas au bout de nos peines, parce que, comme je l’ai expliqué tout à l’heure, il peut nous arriver des problèmes ou des pépins au milieu parce que là tout le monde a signé les actes puisqu’on a fait signer les actes sur deux jours. Tout le monde avait ses financements, à priori, là bon je suis à peu près tranquille parce que tous les gros œuvres sont aujourd’hui finis.
Mais, j’expliquais tout à l’heure qu’on peut très bien avoir un accident qui nous arrive en plein vol avec un acquéreur qui décède, une assurance décès-invalidité qui ne paie pas la continuation de l’opération et puis là, on va se retrouver avec un arrêt de travaux et on ne sait pas le délais qu’on aura pour finir. Donc, il y a quand même du danger.
Faire des conventions, oui, il faut essayer de faire des conventions pour lier au maximum les personnes, mais le danger notamment du décès et d’un défaut d’assurance, est que vous n’arriverez jamais à le prévoir et vous pouvez faire toutes les conventions que vous voulez, vous n’y arriverez jamais. Donc, il y a quand même toujours un risque.
Et ce que je regrette, c’est que le législateur ne soit pas venu obliger une garantie de bonne fin fournie par un organisme bancaire. Voilà. Et c’est là où il y a véritablement le problème.
Et, si on faisait cette garantie bancaire, finalement on arriverait à un prix qui serait probablementsupérieur à des aménagements pour un lotissement.
Et je crois que, là aussi, on cherche trop par ce permis à minimiser les coûts et ce n’est pas de la bonne administration. C’est de la mauvaise administration.
Et moi, récemment j’ai refusé un permis de construire valant division parcellaire sur Vannes à moins que mes clients ne s’engagent à vendre un terrain.
Le problème était le suivant : j’ai un constructeur national de maisons individuelles qui vient, qui démarche un de mes clients pour lui acheter son terrain, faire 6 maisons sur ce terrain, et le permis était demandé au nom du vendeur. Alors que mon client, lui, il veut vendre son terrain et il ne veut surtout pas entendre parler de la responsabilité. Et j'ai dit au promoteur, je suis contre, parce que vous êtes en train de faire entrer mon client dans un mécanisme dans lequel il ne souhaite pas rentrer.
Et on a bloqué l’opération par ça. On essayait pour vendre pour le promoteur, ce que disait Monsieur le Maire tout à l’heure, on transfère le tout et le responsable c’est le vendeur qui, lui, ne souhaitait que vendre son terrain et qui s’en moque d’avoir un profit maximum puisque ce n’est pas lui qui aura le profit maximal dans la réalité, c’est le promoteur qui va se tenir ces 5 ou 6 permis de construire. Voilà. Bon, je vais passer un peu la parole à mon tour parce que je la monopolise peut être un peu trop.

Kada Yahya Mansour :
Alors, on ne sait pas trop quoi rajouter si ce n’est que vous êtes inquiet.
Mais la sécurité en droit est difficile et en urbanisme encore plus.
La différence, Maître Durand disait, elle n’existe pas, donc le permis valant division parcellaire autrefois dans la réforme, vous l’avez vu, il vous a été expliqué ce matin, on a enlevé le mode de commercialisation, la vente en VEFA qui étaient régis par les articles 1601-1 et suivants du code civil tels que prévus dans le Code. Donc, aujourd’hui on ne prévoit plus le mode de commercialisation.
Personnellement, je m’interroge sur les vertus que l’on veut bien attribuer au permis valant division parcellaire ou de division. N’a-t-on pas ici plus de vertus qu’il ne peut en réalité supporter ?
Et je le compare à la réforme. Quand on voit qu’aujourd’hui et je prends le même choix qui a été fait ce matin, c'est-à-dire une division, un lotissement, je suis désolé pour celui qui découpe à Marseille, mais une division en vue de bâtir est une procédure de lotissement.
Je vois mal comment une réforme qui a durci cette procédure puisqu’on passe de plus de deux lots à bâtir (ancien régime) à un seul lot (réforme), comment une réforme qui a durci le contrôle des divisions en vue de bâtir pourrait permettre parallèlement avec un permis, de tout faire !.
En pratiquement, si les vertus qu’on attribue au permis de construire valant division parcellaire ou valant division sont réelles et sans risque, on aménage une ville, sans jamais passer par un permis d’aménager. Dans ce cas, il y a qu’à supprimer l’autorisation de lotissement puisque que nous possédons l’outil miracle !.

Intervention inaudible


Kada Yahya Mansour :
Oui, si, je vais dire le permis valant division est utile mais à mon avis quand il est manipulé par les professionnels et lorsqu’on laisse des particuliers encadrés par ce type d’opérations, vous avez vu les difficultés qu’ont les notaires et puis la mise sous séquestre d’une garantie de bon achèvement, Maître Durand le rappelait, ça coûte encore des sous.
Bon, ça veut dire, c’est toujours des frais.
Je pense que c’est un outil qui mis à la disposition de particuliers pour construire leur maison est un risque énorme.
C’est un risque énorme : les gens vont se retrouver seuls une fois que le type aura vendu son terrain, ils se retrouveront seuls devant la réalisation de ces travaux.
On fait l’impasse sur celui qui divorce et dont le couple pète en vol et qui ne finit pas sa maison.
Et toutes ces difficultés, toutes ces difficultés qui s’accroissent.
Alors, le point de vue de la ville, puisque je suis dans une collectivité : vous savez que toute la réforme a été pratiquement basée sur ça. On a parlé de l’attestation de non-opposition à la conformité, je ne m’égare pas, c’est pour vous expliquer que toute la réforme a été faite comme ça.
Le principe étant de repousser la responsabilité de la commune pratiquement pour tout.
Autrefois, on vous délivrait un certificat de conformité, donc on s’engageait à vous dire que la construction était conforme, et ça pouvait se retourner contre la ville.
Aujourd’hui, vous attestez que la maison est conforme et nous, on ne s’y oppose pas.
Ca ne veut pas dire que vous êtes conforme.
On ne s’est pas opposé à ce que vous avez déclaré : Je vous déclare, Monsieur, que ma construction est conforme, et dans ce cas, l’administration elle s’y oppose ou elle ne s’y oppose pas.
Si elle ne s’y oppose pas, elle n’affirme pas que vous avez une maison conforme.
Elle ne contredit pas ce que vous avez affirmé.

Me Patrick Durand :
Surtout que par principe, enfin dans la plupart des cas, l’administration à le choix pour contrôler ou non.

Kada Yahya Mansour :
Tout à fait. Le recollement est obligatoire dans les périmètres de protection, exemple ABF.
Elle pourrait le faire mais elle n’a pas obligation. Pareil pour tout ce qui a été délivré. On parle du régime déclaratif. Un permis de construire, je vous le rappelle, c’est un régime déclaratif. J’entends parfois des architectes me dire : aujourd’hui on n’a plus à fournir les plans intérieurs. On répond toujours en disant, mais ils n’ont jamais été obligatoires. Les plans intérieurs, ce n’est pas la réforme qui les a supprimés. C’est l’habitude.
Alors, j’ai beaucoup de sympathie pour les maires parce que je les croise souvent, c’est souvent le maire qui demande les plans intérieurs.
Lui, il veut savoir qu’est-ce qu’il va y avoir, qu’est-ce qui se passe. Alors, la pratique, l’habitude fait qu’on les a souvent demandés dans les collectivités territoriales et les services de l’Etat (ex DDE)

Me Patrick Durand :
Ce n’est pas que ça. C’est également des PLU dont les articles 8 réglementent les distances entre bâtiments selon qu’il y a ou non des baies qui éclairent ou non des pièces principales. Or, pour contrôler si c’est une pièce principale j’ai besoin des plans de niveaux.
Et d’ailleurs, je vous rappelle qu’on va avoir maintenant des PLU qui vont pouvoir imposer des tailles minimales de logement.

Franck Bourdon :
Si je peux me permettre, à ce sujet là, j’ai en mémoire une réunion au ministère, réunion de concertation avant la réalisation de l’ordonnance, où l’un des motifs de ne plus demander des plans d’intérieur,
était que les services avaient rarement les outils pour contrôler les calculs de SHON sur des bâtiments (au-delà d’un pavillon individuel).
N’ayant pas les outils pour le faire cela ne servait donc à rien de demander les plans sans pouvoir les contrôler de façon fiable.

Kada Yahya Mansour :
Oui.

Franck Bourdon :
Je parle pour l’habitation aussi.

Kada Yahya Mansour :
Oui. Mais, ce qui est…

Franck Bourdon :
Ce qu’il faut changer, ce sont les règles de fond.

Kada Yahya Mansour :
Et, ça oblige quand même que la SHON a la conformité si vous faites un PV de recollement, il faut quand même vérifier si ça correspond !

Franck Bourdon :
Non, non, la position, c’est de dire, on veut diminuer le contentieux, on veut diminuer les recours inutiles, etc.
Donc, tant que personne ne dit rien, et bien après tout, ce sera toujours ça de gagné.
Si quelqu’un, a « oublié » de déclarer frauduleusement des locaux normalement shonnés et s’il ne se fait pas attraper, au pire il n’y aura pas de problème, il n’y aura pas de contentieux. Sil se fait « attraper », c’est parce qu’un voisin sera venu prendre l’apéritif chez lui et l’aura dénoncé.
Et donc, en fait, sous couvert d’une volonté de la diminution du contentieux, il y a un report de la responsabilité sur le pétitionnaire qui déclare une SHON existante et crée lors de la demande de PC ainsi que la conformité du bâtiment à l’issue des travaux.

Me Patrick Durand :
Ce qui est faux, ce qui est faux Franck. En tout cas, moi j’ai des jugements, et de la région d’ailleurs, où je me suis fait annulé un permis de construire parce que dans des logements où j’avais prévu de produire un plan de sous-sol démontrant les places de stationnement, démontrant leur nombre, démontrant leur surface et leur dimension et leur praticabilité avec les voies mais que la mairie a refusé et qui a été annulé par le Tribunal Administratif pour méconnaissance d’une règle de fond, parce que je n’étais pas en mesure d’apprécier la mise en œuvre de mon article 12.
La Cour Administrative d’Appel de Paris, l’année dernière, a annulé un permis de construire parce que les pièces du dossier ne traitaient pas, ne permettaient pas d’apprécier la nature des arbres.

Echanges divers :

Je suis d’accord.

Alors que même aucun texte ne te dit que tu dois produire des documents.

Pire que ça, c’est le bordereau de dépôt qui te numérote tes pièces, c’est le bordereau de dépôt qui te dit vous n’avez pas à fournir autre chose que ça.

Me Patrick Durand :
Pour moi, c’est ça la plus grosse escroquerie de la réforme. Et elle est double.
Elle est double parce qu’on te dit : c’est formidable maintenant, vous n’avez pas à produire les pièces qui ne sont pas dans le Code. Ça, c’est un principe que l’on a toujours eu.
Ce n’est pas qu’elles ne sont pas à produire, c’est qu’elles ne sont pas exigibles en tant que pièces complémentaires.
Et vous avez un autre principe que vous avez toujours eu et qu’on retrouve dans la jurisprudence c’est qu’indépendamment de ce que l’on te demande de produire, tu dois mettre l’administration en situation d’apprécier la conformité du projet sur tous les aspects.

Echanges divers :

Oui, sauf que l’avantage du bordereau, ça permet d’éviter,

alors ça combiné avec ...

De nous demander tout et n’importe quoi.

C’est vrai, je rappelle quand même un point important, notamment auprès des services instructeurs, c’est que le formulaire CERFA n’a strictement aucune valeur juridique.

Oui, on est d’accord.

Il faut le rappeler. La notion de demandeur principal ou de demandeur secondaire dans le permis de construire conjoint, ça n’existe pas. Je suis désolé. Le formulaire CERFA le prévoit mais c’est totalement faux. C’est d’ailleurs contraire à ce que dit le Code, notamment sur les participations de l’urbanisme.

C’est inexact. Quand je suis dans le transfert, l’administration, le Conseil d’État l’a jugé trois fois, l’administration doit aller chercher le bénéficiaire du transfert, elle le connaît donc elle doit aller le chercher et c’est uniquement quand celui-ci ne peut pas payer qu’elle est autorisée à se retourner contre le titulaire d’origine.

En transfert partiel, mais pas en transfert total.

Si, Madame.

Non, non.

Si, si.

Non, non, il n’y a pas de transfert partiel de taxes. Non, c’est clair ça.

Ha si, si, si.

Ha non …

Ben alors faut…

C’est une, justement…

Non, alors c’est la Cour Administrative d’Appel de Nantes qui s’est trompée.

Claudine Nissou :
Ce que je veux dire, c’est que sur les permis de construire valant division parcellaire, au départ on s’est trompé.
On faisait des transferts partiels en matière de taxes et ce qui nous a bien été précisé par le ministère, c’est qu’on peut très bien faire un transfert total de taxes. Un transfert total, c'est-à-dire qu’on a un permis de construire à Monsieur X, on le transfère à Monsieur Y, à Messieurs Y et Z, on peut transférer les taxes.
Mais si on a un permis valant division parcellaire original, je veux dire un premier permis valant division parcellaire, avec un bénéficiaire, et bien les transferts partiels, on transfère les transferts pour information à la DG mais celui qui demeure, comment dire, le redevable des taxes, c’est le titulaire du permis d’origine. Ça, ça nous a été très clairement dit.

Me Patrick Durand :
Oui, mais la Cour Administrative d’Appels de Nantes a dit exactement le contraire en se fondant pour le cas d’un transfert partiel sur les dispositions du Code Général des Impôts relatives aux titulaires successifs.

Me Héléna Sapira :
Voici le problème des sources de droit…

Me Patrick Durand :
Non, l’administration n’est pas une source de droit.

Me Héléna Sapira :
Justement.
Madame semble se fonder sur l’interprétation de l’administration centrale.
Or, il existe en France un principe appelé la séparation des pouvoirs : c’est aux juridictions qu’il incombe d’interpréter et d’appliquer la loi. Lorsque l’administration, sur son site ou dans des réponses ministérielles, interprète le droit officiellement, on peut aboutir à certaines contradictions. C’est la même contradiction qui oppose la « doctrine » de l’administration à certaines jurisprudences concernant le champ d’application du lotissement (lotissement au premier lot etc). Il me semble que normalement, la jurisprudence devrait primer.

Claudine Nissou ??? :
Bien sûr. Je pense qu’on ne parle pas tout à fait de la même chose.
Parce que nous, on nous a dit : il n’y a pas de transfert partiel de taxes.
Voilà ce qui est clairement dit.
Pas de transfert partiel de taxes.

Inaudible

Il est redevable, il est redevable mais on le demande toujours au titulaire initial et je veux dire si lui ne paie pas, tous sont solidairement…

Echanges divers :
Non, vous ne devez pas demander au titulaire initial. Vous demandez au transféré.

Vous demandez au bénéficiaire du transfert.

Non, non. Là, on a une divergence.

Non, vous, vous avez une divergence avec la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux et la Cour Administrative d’Appel de Nantes. ??? une doctrine qui est contraire à la jurisprudence.

Emmanuel Wormser :
S’il vous plaît, on va redonner la parole à Mansour, pas pour les taxes, puisque c’est un sujet qui fâche mais…

Kada Yahya Mansour :
Vous avez vu que la responsabilité de l’administration dans la réforme a été faite pour transférer tout ce qui est contentieux et responsabilités à celui qui en fait la demande. On est dans un régime déclaratif.
N’oubliez pas, le permis est un régime déclaratif. Ce n’est que dans le cas d’un recours qu’il vous faudra justifier ce que vous avez déclaré. Donc, l’administration prend toujours pour comptant ce que vous lui dites sauf si elle a un élément en sa possession qui lui dit le contraire.

Gérard Thomas :
Si tu as terminé. Dire de manière brève, on est rentré dans le déclaratif, prendre pour comptant oui.
Il y a quand même un concept, c’est que l’autorité qui instruit et qui s’apprête à délivrer et/ou qui délivre l’autorisation, a quand même le devoir de vérifier ce qui doit l’être.
Je prends un exemple : un permis, un agriculteur dit je fais un truc agricole en pleine campagne, ce n’est pas parce qu’il le déclare qu’il aura son permis. Voilà. On vérifie malgré tout.
Mais ce qui est consacré davantage par la réforme que cet automatisme qui n’en est pas un.
On vérifie quand même les déclarations, au moins sur les thèmes les plus importants où on doit vérifier. S’il y a des incohérences manifestes entre une SHON déclarée et les plans, le devoir du fonctionnaire instructeur est quand même de s’en préoccuper et de le signaler.
Mais par contre, le permis autorisé, il est sur le chiffre noté et non pas sur le plan, on est d’accord.
Sur l’agricole, on le vérifie car à la fin, il peut y avoir un mauvais permis en un mauvais endroit.
L’enjeu du fonctionnaire instructeur, qu’il soit municipal ou un fonctionnaire de l’État, il est quand même de faire des vérifications. Par contre, ce qu’a renforcé la réforme, c’est la responsabilité du déclarant en tant que déclarant auprès d’une administration et qui reste particulièrement « poursuivable » ou « « poursuivible », je ne sais pas quel est le terme, s’il a fait des, sciemment des fausses déclarations pour tromper l’administration.

Me Patrick Durand :
Oui, mais toute erreur n’est pas constitutive d’une fraude.

Gérard Thomas :
J’ai été précis, j’ai dit sciemment.

Me Patrick Durand :
En dehors de ce cas, toute déclarative que soit la SHON, enfin, vous pouvez considérer que la SHON est strictement déclarative, toujours est-il que s’il n’y a pas fraude, la responsabilité est pour vous, si vous ne parvenez pas à prouver la fraude. Et ce n’est quand même pas évident d’aller prouver une fraude, elle va être pour vous.

Gérard Thomas :
Je ne parlais que dans des cas de fraudes et des poursuites.

Me Patrick Durand :
Ça, c’est un principe général qui a toujours existé.
Je veux dire quand l’illégalité est liée à la faute du pétitionnaire, l’administration a toujours été déchargée. Quand je n’ai pas, quand je fais une erreur, par définition, je n’ai pas fraude.
Donc, si vous ne vérifiez pas, très bien mais en cas de problème, ce n’est pas pour ça qu’il y aura une fraude du pétitionnaire et la responsabilité, elle sera pour vous.

Gérard Thomas :
Je n’ai pas dit ça. J’ai dit que si quelqu’un met des plans ...

Me Patrick Durand :
Moi, je ne pense pas que l’intention était là.

Gérard Thomas ??? :
Si quelqu’un met des plans qui aboutissent au pifomètre à 200 m² de SHON et qu’il en déclare manifestement que 100, je veux dire le permis, soit l’instructeur ne le voit pas, mais le permis, il autorise 100, il autorise le chiffre déclaré.
Si à la fin, il y a une DACT et qu’on voit, que l’on constate qu’il y a 200m² de SHON, il y aura quand même un problème.

Interventions diverses :
Ça, on est d’accord.

Il est lié à l’exécution.


Emmanuel Wormser :
Le problème est lié à l’exécution ou à la fraude si on arrive à démontrer la fraude.
Alors pour mémoire quand même, pour ceux qui ne sont pas spécialistes du droit pénal, en particulier de l’urbanisme, la fraude, elle ne se présume pas. La fraude, il faut l’intention du fraudeur.
Il faut réussir à démontrer l’intention du fraudeur et ça je peux vous dire que c’est coton, sauf …

Me Patrick Durand :
Sauf s’il est particulier parce qu’évidement les professionnels de l’immobilier…

Emmanuel Wormser :
Chez les professionnels, la fraude sera beaucoup plus facilement présumée, en particulier quand ils vont nous faire des PCVD qui sont des contournements de lotissements, parce qu’ils ne pouvaient pas ignorer la différence entre les deux procédures, parce que, quand même, ils en font tous les jours.


Me Patrick Durand :
… n’est pas même pas dans l’obligation de recourir aux services d’un architecte.

Emmanuel Wormser :
Qui plus est...
Qui va passer par peu de monde, et c’est du quotidien dans les communes, Madame Michut, elle va faire une erreur, et là, il n’y aura pas de fraude. D’accord.
Ce qui veut dire aussi que vous professionnels, et je vais repasser la parole à Franck et à Xavier justement, vous professionnels, vous avez conseillé Madame Michut, et Madame Michut va vendre son truc à Monsieur Zorglub, Monsieur Zorglub se retrouve dans un terrain qu’il ne peut pas habiter pour une raison X ou Y, il va se retourner contre Madame Michut en nullité de la vente.
Et Madame Michut va dire : « Mais attendez, vous êtes mignon, Monsieur le Géomètre, vous êtes mignon Monsieur le Maire qui m’avez accordé l’autorisation alors que vous n’auriez jamais dû, vous êtes mignon… » ainsi de suite, c’est vous qui êtes responsable de cette nullité de vente, ensemble ou séparément.
Comme on a vu le banquier en début de journée, que je vous ai mis en éclairage en tout début. Et vous êtes les conseils de ces gens là. Justement, je passe la parole à Franck et à Xavier.

Franck Bourdon :
Moi, j’ai l’impression qu’aujourd’hui, on a finalement tourné autour du permis de construire valant division plutôt du côté détournement lotissement, c'est-à-dire maison d’habitation individuelle etc. Bon. Il est vrai que cela pose problème à ce niveau là.
Néanmoins, parfois, je tiens le discours suivant à mes clients :
Je leur dis : est-ce que commercialement, vous préférez vendre une maison que vous avez choisi vous même, dont vous avez choisi la configuration, la couleur des volets etc. et trouver l’acquéreur qui va être obligé de prendre le produit tel que ? Ou est-ce que vous souhaitez vendre un terrain à bâtir, que vous vendrez peut-être plus cher parce que l’acquéreur pourra faire une maison à son goût et n'aura rien à ne demander à personne pour la faire modifier.
Est ‑ ce que, commercialement, quelque part, vous n’avez pas intérêt à faire un lotissement ?
Certes, il va falloir faire l’avance des travaux, certes.
Mais, quand on a un client sérieux, généralement il a les reins solides, il a les contacts qu’il faut pour réaliser cette opération.
Donc, en disant simplement que finalement plutôt que commercialiser un produit tout fait qui ne plaira jamais totalement à chacun des acquéreurs, est-ce que vous n’avez pas intérêt à commercialiser des terrains à bâtir ? C’est la première chose.
Mais, il est vrai que beaucoup de gens, par rapport à l’obligation de travaux, vont sauter sur le permis de construire valant division, pour éviter à devoir les faire avant toute commercialisation de lots.
Et donc, du coup, j’ai l’impression que depuis ce matin, on ne trouve que des côtés négatifs au permis de construire valant division.
Or moi, quand le permis de construire valant division est sorti et quand le R.421-7-1 a été modifié, et notamment sur l’ouverture à la pluralité des maîtres d’ouvrages, exerçant personnellement dans un milieu très urbain, il s’avère que c’est un outil formidable pour les montages de grosses opérations.

?????:


Franck Bourdon :
Avant la réforme, certaines opérations étaient difficiles à réaliser en PCVD du fait de l’exigence d’un maître d’ouvrage unique dans l’ex article R421-7-1. Il m’est arrivé de rencontrer des projets de création simultanée et sur un même site d’un centre de soins, à coté d’une maison de retraite, d’un centre d’hébergement temporaire médicalisé, de services hospitaliers, etc… pour le compte de plusieurs entités non régies par les mêmes règlements intérieurs ou régimes d’autorisation d’exploitation. La nouvelle rédaction ouvre de réelles perspectives pour des opérations complexes de ce type, généralement conjointement menées par de grosses entreprises parfaitement épaulées par de très bons avocats et permettant des montages juridiques et financiers propres et fiables
Mais le fait que cette ouverture à pluralité de maîtres d’ouvrage puisse s’appliquer à tout PCVD, y compris, à priori, à la construction de maisons individuelles, nombreux sont les promoteurs tentés de l’utiliser dans le seul but d’échapper au régime du lotissement.
Sans vouloir faire un mauvais jeu de mots :c’est à nous, géomètres-experts de faire, que le PCVD ne soit pas un permis de construire valant détournement !
Pour y arriver, au travers notamment de notre devoir de conseil, nous devons veiller à conseiller l’utilisation du PCVD pour d’autres raisons que le seul motif de non obligation de la réalisation des VRD par le promoteur avant commercialisation.
Le PCVD ne s’adresse pas aux mêmes profils d’acquéreurs qu’en lotissement. Si certains acquéreurs trouveront leur compte en PCVD dans le fait de maîtriser parfaitement l’environnement de leur futur bien (hauteur, implantation des bâtiments riverains, etc), celui-ci ne correspondra pas forcement totalement à leurs envies quand à sa configuration. Parallèlement, d’autres préféreront construire de façon individuelle, dans le respect du règlement, certes, mais sur un terrain déjà viabilisé par le lotisseur et sur lequel ils construiront un bâtiment qui correspondra à leurs souhaits et ne ressemblera pas de trop prêt à celui de ses voisins dont, par contre, ils ne maitriseront pas l’aspect, ni les futures hauteur ou implantation exactes.
Autant l’utilisation du PCVD semble dangereuse sur tout ce qui tourne autour du pavillonnaire et de l’habitation individuelle, autant c’est un outil pour moi formidable en ce qui concerne les grosses opérations.

Xavier Prigent :
Alors, ça je suis tout à fait d’accord, c’est un outil formidable que je vois tous les jours et qui ne pose aucun problème. Je n’ai jamais eu de problèmes sur ce type d’opérations.
Mais, même chez les sérieux il est utilisé en tant que ce que tu appelles contournement, qui pour moi, n’est pas un contournement parce que c’est parfaitement légal, il n’y a pas de problème, du lotissement.
Parce que par définition, le permis de construire valant division, en co-titularité est un contournement de la part du gouvernement, de l’auteur du décret, par nature.

Franck Bourdon :
C’est normal, ce n’est pas un contournement du lotissement parce que le lotissement…

Xavier Prigent ??? :
Attends !
Je t’explique juste ce qu’ils font, c’est : j’achète un ??? pour faire une opération en co-promotion, c’est classique, ils achètent un très gros terrain, c’est la ville qui veut vendre à Bouygues, l’autre à Cogédim, et bien Bouygues et Cogédim, ils obtiennent un permis de construire valant division sur le truc et font la division correspondant à la vente que leur fait la commune.

Franck Bourdon :
Moi, ça ne me gêne pas, je maîtrise le projet urbain.
La différence entre permis de construire valant division et lotissement, c’est que dans le permis de construire valant division, on maîtrise la forme urbaine, on maîtrise le bâtiment, on maîtrise le projet urbain.
Pourquoi allez rajouter une autorisation là-dessus puisqu’on maîtrise tout ?

Xavier Prigent :
Mais ça ne me gêne pas non plus mais ça reste un et ça fondamentalement…


Franck Bourdon :
Donc, ce n’est pas un détournement.


Xavier Prigent :
Si, mais si, parce que ce n’est pas que ça la finalité du, je suis désolé, ce n’est pas que ça la finalité du lotissement et du PCVD. C’est par nature, pour moi, ce n’est pas un contournement, mais ça devient par nature une alternative au lotissement.

Franck Bourdon :
Un produit de substitution c’est tout.

Kada Yahya Mansour :
Alors, il faut préciser une chose, c’est qu’aujourd’hui sur le lotissement, on a l’obligation de fournir les « volumes » des constructions à réaliser. Donc, la forme urbaine, on l’a aussi un petit peu.

Franck Bourdon :
Non, ce sont des simulations.
Oui, des simulations…
Des hypothèses.

Kada Yahya Mansour :
Des hypothèses d’implantation où on donne des volumes. Donc, on a déjà un peu la forme urbaine.
Et je suis tout à fait d’accord avec Maître DURAND, pour moi, ce type de montage qui marche très bien dans les grosses opérations, ça n’empêche pas qu’il faut contrôler qu’on n’est pas une division qui soit effective au préalable à la délivrance du permis car on aurait un détournement de la procédure.

Me Hélène Sapira :
Juste un mot pour rebondir sur ce que vous venez de dire.
Il y a bien deux modes opératoires.
Il y a aussi une grande différence juridique : dans le cas du lotissement, les relations sont encadrées, réglementées par le droit de l’urbanisme, ce qui n’est pas le cas du PCVD.
D’où les risques encourus, et la nécessité de faire appel au droit privé, aux contrats, pour sécuriser l’opération.

Emmanuel Wormser :
Moi, je voudrais rebondir pour pouvoir te passer la parole justement, Xavier, puisque tu vas particulièrement nous emmener sur les effets de ces projets sur les formes urbaines.
Personnellement, au départ, j’étais un grand adepte du PCVD justement parce que l’élu peut avoir une maîtrise de ce qui va se faire dans le projet. Le problème, c’est qu’on a vu que le projet pouvait dériver en fait et clairement dériver, il peut ne jamais aboutir à ce qui était prévu au départ, contrairement au lotissement parce que le « deal » de départ du lotissement n'est pas mis en œuvre et aussi parce qu’il y a une démission, et ça on en a discuté tout à l’heure avec Gérard, il y a une démission de l’État. Le deal qui était au départ du lotissement à la fin du 19ème siècle, je vous le rappelle pour ceux qui ont travaillé sur le lotissement, c’était « je vous laisse faire une opération très conséquente et en échange j’ai un regard sur la forme de l’aménagement, la forme urbaine très large même si je ne sais pas toujours quelle va être la couleur des volets, mais je sais en gros ce qu’il va se faire, et surtout je vous impose de prendre des garanties, bancaires et autres, pour garantir aux acheteurs, et là on est bien sur un pouvoir régalien de respect de l’ordre public, de l’hygiène, de tout ça, je vous impose donc de prendre des garanties pour que l’acheteur final ne se trouve pas dans un champ de boue avec une maisonnette en bois ».
Et, je trouve que dans le PCVD, on a, à priori, un projet qui est plus abouti côté urbanisme mais avec une démission complète du pouvoir régalien de l’État sur l’ordre public, et je parle bien de l’État puisque c’est le législateur qui a fait ça qui a laissé tomber le projet, qui fait que des dérives qui deviennent possibles.
Effectivement on repasse dans le civil. Donc, la question que je voulais te poser, Xavier était : est-ce que, avec les PCVD que tu vois passer dans ton métier, et dans le cadre des planifications, enfin de l’assistance que tu apportes aux communes, est-ce qu’on peut réussir à effectivement gérer les formes urbaines avec des PCVD ? Ou est-ce que c’est juste un fantasme de juristes universitaires au départ complètement déconnectés de la réalité ?

Xavier Prigent :
Je peux y répondre tout de suite.
Je vais volontairement avoir des propos un petit peu décalés par rapport à cet éminent parterre de juristes.
Je pense qu’il faut rappeler une chose.
La loi SRU, elle a tenté d’apporter une modification majeure, en particulier quand on est passé du POS au PLU, on est passé d’une logique de police du droit des sols à une logique de projet.
Et ça, on a tendance à l’oublier et donc cette réunion, cette journée, elle est très intéressante mais il ne faudrait pas que l’on se trompe de combat.
C'est-à-dire : c’est la règle qui doit être au service du projet urbain et pas l’inverse.
Donc à chaque fois que vous intervenez sur une division, que ce soit une grande opération ou une petite opération, vous produisez de la forme urbaine. Il est absolument nécessaire, quelques fois il peut être désastreux, de diviser un terrain un petit peu n’importe comment, qui vienne obérer la capacité du solde foncier à se trouver urbaniser.
Donc, la première des choses, je crois, c’est de se poser la question : je dois m’affranchir complètement de la réglementation applicable, et essayer de définir un projet urbain quelque soit sa taille.
Et c’est après qu’on ira rechercher l’outil juridique approprié pour mettre en œuvre le projet urbain qui a été pensé, que ce soit par une collectivité, par un promoteur privé ou par un promoteur public.
On a aujourd’hui au sein de la profession essayé de lancer des réflexions importantes sur le sujet.
On a quand même produit un ouvrage, il y a deux ans sur les formes urbaines.
On vient de sortir un ouvrage pour ceux qui étaient au Congrès de Marseille, sur les quartiers durables, un ouvrage qui est coédité avec l’association des Maires de France, qui se veut un ouvrage de sensibilisation et d’approche méthodologique sur la conception des quartiers durables.
Les quartiers durables, c’est quoi ?
On essaie d’avoir plus de compacité, on essaie d’intégrer de la mixité, etc. de la mixité typologique, on va essayer de mettre sur une même opération, des maisons groupées, du collectif, de l’habitat individuel, du lot de terrains à bâtir… Comment est-ce qu’on va pouvoir gérer tout ça ?
On s’aperçoit finalement que les outils que l’on a à disposition ne sont pas toujours suffisants.
Et donc je pense que ne nous trompons pas de combat, il ne faut pas que cette journée nous amène, c’est important de réfléchir sur la régularité des outils qu’on a à disposition, mais il faut au préalable s’être soucié de ce qu’on veut produire. C’est essentiel.
Donc, voilà, moi je pense que ce qu’il faut, c’est : on fait une forme urbaine, on fait un projet et après on va chercher l’outil le plus adapté pour pouvoir y répondre.
On se trouve avec une autre problématique qui est la problématique qui a été évoquée ce matin.
C’est qu’on a un principe d’interdépendance des législations, et on voit bien, on en a parlé ce matin, que sur, je vais dire un projet urbain, parce que je trouve que c’est ce qu’il y a de plus globalisant, et bien on se retrouve avec des problématiques civilistes, on se retrouve avec des problématiques de protection de l’acquéreur, on se retrouve avec des problématiques du droit de la construction, du droit de l’urbanisme, du droit de la copropriété qui aujourd’hui, le droit de la copropriété n’est peut-être plus adapté au programme à mixité topologique.
Ca devient compliqué, je veux dire quand vous avez des sous-sols sous une dalle avec un collectif dessus, des maisons en bande et des maisons individuelles qui ont juste un parking au sous-sol, de mettre en place une copropriété.
Souvent, ça peut être aussi des opérations relativement importantes, si on place une copropriété, on sait que le statut est quand même plus que rigide, donc on revient sur des problématiques de division volumétrique dont on a parlé tout à l’heure.
Donc moi je pense que, globalement, il ne faut pas oublier que tout l’artifice juridique existant dans notre, dans nos droits, doit se faire au service du projet.
Et si effectivement la profession veut pouvoir intervenir aux côtés des élus dans le développement stratégique du territoire, il faut commencer par faire le projet urbain avant de se soucier des règles juridiques que l’on va appliquer.



Emmanuel Wormser :
Pour revenir au droit puisque je suis juriste, avant de te repasser la parole Jean-Michel, je vous rappelle quand même que j’ai commencé la journée sur le premier article du Code de l’Urbanisme. Pour ceux qui n’ont pas compris qu’il fallait le lire, lisez-le, je vous en prie.
Le 110. C’est le fondamental.
Il rappelle à quoi sert le droit de l’urbanisme, le droit de l’urbanisme, les procédures, les choix de… ce n’est qu’un moyen pour atteindre une valorisation d’un patrimoine commun de la nation.
Non, non, ce n’est pas la fin, parce que je passe la parole à Jean-Michel et après j’espère que la salle va réagir.

Jean-Michel Lugherini :
Alors, je vais essayer là de ne parler qu’en tant que simple géomètre comme tous mes confrères.
Il ne s’agit pas aujourd’hui de dire haro sur le PCVD.
Le promoteur sérieux qui finance, qui fait bien les choses, je ne pense pas que Monsieur le Maire ou Mesdames, Messieurs les DDTM, vous vous en inquiétez.
Que vous ayez par rapport à la jeunesse de la réforme des petits soucis pour savoir qui doit signer la DACT me semble être un épiphénomène lorsque nous avons à faire à des opérateurs sérieux.
J’ai écouté avec attention notre ami notaire, qui représente les notaires, j’espère que sa position est la même que tous ses confrères.
Déjà pour commencer et j’espère que tous les autres notaires ont la même culture, non pas que Justin mais que la vôtre. Par contre, nous, en tant que géomètres-experts, c’est pas tant le promoteur sérieux qui va venir nous voir pour faire un PCVD qui va forcément nous inquiéter.
Ça peut accessoirement être le promoteur non sérieux ou, entre guillemets, le petit marchand de biens, qui va faire, pour parler banque, un petit coup de revolving, sans même peut-être même acheter ou vite acheter le matin, revendre le soir. Ça, ça va nous alerter
Et vous n’en avez pas parlé Maître, on n’a pas parlé des cas où c’est tout simplement les constructeurs- pavillonneurs, qui sont là pour vendre des maisons.
Que les VRD soient bien faits mal faits, ce n’est pas eux qui vont les gérer…ou sans responsabilité.
Arrivent-ils à budgétiser le montant exact, ils n’en savent rien. Ils partent avec une enveloppe au départ.
Je suis désolé, mais on ne va pas refaire un comparatif avec la méthode Stemmer, (vous lirez ce que j’ai proposé en introduction), on ne va pas refaire les six pages qui sont ici, mais hormis ce fameux beau plan de division qu’on a maintenant, je ne vois aucune différence, je vais être direct, avec ce qui a été décrié.
Je parle des mauvaises opérations du PCVD, je ne parle pas des bonnes, avec ce qui a été tant décrié par certains juristes, Monsieur Bouyssou), on en parlait tout à l’heure, je crois que c’est toi qui en parlait, Patrick.


Enfin, après les juristes, les juges se sont prononcés, les notaires, soyons clairs, ont été les premiers à légaliser en gros la méthode Bernard Stemmer.
Ils ont même été à l’initiative de la méthode Bernard Stemmer dans les Alpes-Maritimes à travers Maître Albrand qui était quelqu’un de charmant.
Pour protéger les acquéreurs, déjà. Pour essayer de donner une protection.

C’était le rôle du notaire déjà d’essayer de sauver les meubles en quelque sorte.

Et l’ordre des géomètres a suivi aussi. On a dit, on arrête la méthode Stemmer.
Les notaires sont, même, paraît-il répréhensibles si ils continuent à en faire, au niveau de leurs assurances.

Or, aujourd’hui, nous dans notre quotidien de géomètres, je le répète, ce n’est pas le gros promoteur qui va nous embêter, c’est peut-être l’éventuel contournement de la législation sur lotissement. Je n’ai pas l’impression que l’on ait compris la réponse.
On nous dit : non, c’est légal le PCVD. Puis, on nous dit : c’est peut-être un contournement… Je n’ai pas eu l’impression qu’on ait eu une réponse bien claire et bien définitive. Mais, à la limite, même sans, ça nous est peut-être égal.
Je comprends le langage de Franck disant, vendons du permis d’aménager plutôt que de vendre du PCVD mal fait.
Mais dans nos cabinets aujourd’hui, ce n’est pas ça qui se passe.
C’est le constructeur qui avait une maison F ou une maison D, avec deux clients, « j’ai vu le notaire, vous me faites le plan de division, vous me faites la topo, vous ne me faites pas de bornage etc. »
Et vous n’avez, Maître, que deux acquéreurs, et non même plus un promoteur en face de vous.
Je ne sais pas comment vous allez provisionner les taxes locales quelconques des deux acquéreurs qui ont un budget très serré, comment vous allez budgétiser les travaux, comment vous allez vérifier, à votre niveau, si le devis que va vous donner le constructeur sur l’adduction de l’eau, de l’électricité, d’égouts et de la route à faire est cohérent.
Qu’est-ce qu’il va se passer si ce n’est pas cohérent ?
Nous sommes dans un retour qui a été condamné et qui me semble condamnable à 100%.
D’où l’inquiétude des élus, d’où l’inquiétude sous-jacente des services instructeurs, légitime des notaires et inquiétude de notre part.
Alors, mes confrères me disaient, avec beaucoup de raisons d’ailleurs, à un moment ou à un autre, il faut que l’on sorte avec une solution. Qu’est-ce qu’on fait ou qu’est-ce que l’on ne fait pas ?
Ou quelle est la moins mauvaise des solutions ?

Donc, demain, nous avons tous Monsieur A et Monsieur B qui viennent chez nous, parce qu’ils ne se connaissaient pas, ils sont mis en relation par deux constructeurs, en disant sortez moi un PCVD ! Qu’est ce que je fais ?


C’est ma question, Maître.

Me Hubert DeVictor :
Je suis tout à fait d’accord avec vous.
D’ailleurs la profession des notaires et Mansour peut vous en témoigner, ont fait des efforts énormes pour expliquer à nos confrères qu’il faut être extrêmement prudent sur ce type de permis. Je crois tout à l’heure avoir dit que j’ai refusé d’exécuter un permis de construire parce que c’était exactement ça. C’était un pavillonneur qui récupérait des terrains pour essayer de densifier. C'est-à-dire, on pouvait construire sur le terrain, originairement si on avait fait les terrains tels qu’ils sont prévus par le plan local d’urbanisme, on pouvait faire des terrains de 400 m² avec des maisons de 160 m².
Ces maisons de 160 m² ne se vendent plus donc on se dit qu’on va vendre des 80 m² avec 20 ou 30 m² de garage que l’on nous transformera ensuite à usage d’habitation, avec tous les problèmes de stationnement et tous le reste.
On en est parfaitement conscient. Et c’est là-dessus que je lutte. C’est ce que je ne veux plus. Parce que je crois être intervenu chez vous, il y a deux ans à Nice, où je vous avais dit tout le bien que je pensais de la méthode Stemmer.
Et ça je crois que nous, notaires, on ne veut plus y revenir.

??? :
Et de la nécessaire consignation chez vous de l’intégralité du montant des travaux ?

Me Hubert DeVictor :
Oui, et on sait très bien, vous avez parfaitement raison, que le pavillonneur, lui, son intérêt, c’est de vendre sa maison. Les aménagements, ça lui coûte. Et plus les aménagements coûtent, moins c’est bon pour lui. Donc, il va nous sous-évaluer effectivement les travaux. Ça, c’est d’une clarté absolue. Mais d’ailleurs je ne comprends pas pourquoi le législateur n’est pas allé s’inspirer d’une autre réforme sur la vente des immeubles à rénover où il a exigé dans la vente des immeubles à rénover l’intervention d’un professionnel pour chiffrer.
On aurait eu déjà au moins un début de virement dans ce type de ventes, on serait peut-être un peu plus à l’aise.
Si on avait pu avoir des conformités partielles, ça aurait été encore mieux mais il ne faut pas rêver. Mais au moins, on aurait eu l’intervention d’un professionnel pour chiffrer, d’un professionnel responsable.
Et moi, je suis tout à fait d’accord avec vous : de toute façon, cette législation ne s’applique pas aux maisons individuelles. Et on aurait dû mettre pour tout sauf la maison individuelle.

Interventions diverses :
Je n’ai pas amené de réponse.

On fait ou on ne fait pas.

Me Patrick Durand :
L’autorisation en elle-même, le fait de l’obtenir, qu’elle soit légale n’est pas une garantie. Rien n’est traité par le Code de l’Urbanisme. Après ça, même si je suis très prudent, je ne peux pas gérer tous les risques. Je ne sais pas gérer… d’abord, il faut que je les prévois, que j’anticipe et même si j’arrive à tout prévoir, contractuellement, notamment sur le risque pénal qui n’est pas des moindres, je ne peux pas contractualiser.

Intervenant inaudible.

Emmanuel Wormser :
En écoutant un petit peu ce qui c’est dit -et après si quelques uns voulaient prendre la parole, j’aimerais bien un retour- l’impression que j’ai, c’est qu’on a clairement deux types d’opérations...
Il y a des opérations que gère Maître Durand, avec des monstres où il fait du permis valant division pour faire 300 logements. Il ne fait pas le même métier. Et puis, les opérations que l’on gère nous en conseils, ou pas, de très petites dimension.

Intervenant inaudible.

Emmanuel Wormser :
Oui, mais ça reste avec des opérateurs qui sont extrêmement garantis.
Celles dont on parlait ce matin étaient des logements faits par des logeurs sociaux, contre-financées dans tous les sens par le Conseil Général, enfin, on avait quand même une garantie, on avait quelqu’un derrière.

Intervenant inaudible.

Emmanuel Wormser :
Mais il ne s’agit pas de décrier l’outil.
Moi, l’impression que j’ai, c’est que le risque est assez élevé, plus élevé…

Interventions diverses :
… des margoulins qui vendent de la maison individuelle. L’arrêté c’est ça. Oui.

Ces quelques margoulins sont en train de, je dirais, de mettre des doutes sur un, pour moi, un outil qui est formidable. Voilà. Je rejoins Franck.
Le problème, c’est que, quand on a des constructeurs de maisons individuelles, c’est leur boulot de construire. Et s’ils sont sérieux et bien ils construisent.
La problématique, ce n’est pas la construction elle-même, c’est ce fameux transfert partiel.
Moi, ce que j’en retiens c’est ça. Mais, je dirais, le problème du transfert partiel ne vas pas nous faire tomber un outil qui, moi je juge, est assez intéressant.
Je voudrais simplement poser une question à Maître Durand : l’arrêt de Grenoble, on parlait du Stade ou pas ?

Oui, tout à fait.

Donc on a étendu le transfert partiel vers des volumes.

Pardon ?

Ce sont des volumes le grand stade de Grenoble.

Mais la question ne s’est pas posée. Ce n’est pas cette question là qui a été posée.

On avait deux permis…

Oui, mais c’est une question de divisibilité de l’ouvrage…

Tout à fait.

… par rapport à la divisibilité du permis de construire. On n’est absolument pas dans une problématique de division foncière. La question de la division foncière n’a pas été posée.

Emmanuel Wormser :
Là, tu triches parce que tu es grenoblois. Donc parce que tu sais.
Alors, le stade de Grenoble, ça a été un roman. Et ce n’est pas fini.
Pour information, la question qui était posée au juge, c’est : est-ce qu’on peut séparer le permis de construire le parking qui va servir à abriter les supporters sous le stade du permis de construire le stade lui même, juste au-dessus. La question ne portait donc pas sur la question de la division en volume du projet de la division en deux procédures distinctes de ce projet.
Et la réponse du juge est : oui, car il n’y a pas de lien fonctionnel entre les deux, puisque notamment, le parking fonctionne même quand le stade est fermé. Voilà.

Me Patrick Durand :
Mais, il faut instruire les deux en parallèle.

Emmanuel Wormser :
Alors, il faut instruire les deux en parallèle, il faut que l’administration ait été en mesure d’apprécier la qualité globale du projet.
En revanche, il y a bien deux permis de construire.
Bon, ce n’est pas tout à fait lié au PCVD.

Gérard Dosjoub :
Oui, Gérard Dosjoub, je suis expert immobilier, évaluateur à Cagnes sur Mer.
Je remercie Pascal Chargelègue de nous avoir invités parce que cette journée est très intéressante pour nous, et je me réjouis de l’intervention de votre confrère, parce qu’effectivement, j’ai été, il y a longtemps maintenant un des premiers je dirais dans ma chambre départementale des Alpes-Maritimes, où je suis administrateur, à apprécier la méthode imaginée par Bernard Stemmer qui avait l’avantage, pour des professionnels, agents immobiliers, lotisseurs, aménageurs, marchands de biens etc. de pouvoir faire tourner leurs boutiques finalement avec une relative rapidité, parce qu’il y a aussi des collaborateurs à payer etc., etc.
Et le lotissement prenait beaucoup plus de temps en matière d’instruction.
Par contre, cette méthode a été dévoyée par un certains nombres d’intervenants et c’est vrai aussi que, pourquoi on se retrouve avec des limitations de vitesse sur la route relativement contraignantes, parce que quelques uns, quelques fois etc. etc.
Donc, je pense qu’il ne faut pas trop se tromper d’ennemi.
Oui, il y a une méthode qui a imaginé un permis valant division parcellaire, permis parcellaire valant division, pardon, c’est certainement une bonne technique, une bonne méthode, à utiliser avec une certaine distance, avec certaines appréhensions et puis peut-être à ne pas traiter avec certains clients qui sont probablement un peu douteux.

Emmanuel Wormser :
Il faut choisir ses clients.

Me Héléna Sapira :
Et compléter l’outil d’urbanisme, le PCVD, qui n’est pas autonome, par des conventions, assurances etc.

Emmanuel Wormser :
D’autres remarques, interventions ? Oui ? Non ? Assommés ? C’est terrible, hein ! C’est terrible....
On a beaucoup traité des outils existants, enfin d’un outil existant, la conclusion, elle est en fait assez commune à tout le monde : c’est choisissez vos clients ! Tu l’as dit comme ça. Elle est claire. C’est choisissez vos clients. Et quand le client ne semble pas fiable, soit vous ne faites pas, soit vous vous couvrez «ceintures, bretelles».
Je vous propose maintenant, et ce n’est pas pour détendre l’atmosphère mais c’est pour essayer d’avoir un peu d’actualité future, que Patrick nous dise avec Franck ce qui semble se dessiner.
Ce qui semble se dessiner sur l’avenir du lotissement, parce que ça fait un an qu’on parle du fait que le lotissement est une procédure hyper encadrée, contrairement au PCVD, ça on l’a tous compris, hyper encadrée par le droit administratif pas par le droit public, mais qui recèle de grandes difficultés en termes de procédures et je crois que le problème, il est plus sur les procédures, soit le choix des procédures, soit le choix du vocabulaire : opérations d’aménagement, procédure, achèvement…. Et donc, on a beaucoup, beaucoup de questions récurrentes sur le lotissement.
A quel moment on en sort, comment est-ce qu’on obtient les autorisations de modifier un lotissement, qu’est ce qui ressort du permis modificatif avec ou sans l’autorisation des co-lotis ?. Clairement, on rencontre plein de difficultés aujourd’hui tout simplement parce qu’on hérite d’un passé qui a plus de 100 ans de lotissements.
Voilà, j’avais donc deux questions, Patrick : qu’est-ce qu’il semble se dessiner sur le lotissement post- réforme qu’on l’appelle procédure ou pas, et deuxième chose, est ce que oui ou non dans cette réforme de la réforme du lotissement, on va réussir à prendre en compte l’historique des lotissements ?
Parce qu’il y a quand même un souci que vous rencontrez tous les jours... J’ai encore eu une question à midi de Philippe sur les permis de lotir. Les bons vieux permis de lotir !
Qu’est-ce qu’on a le droit de faire dans un permis de lotir ? A priori, je ne peux pas faire un permis d’aménager modificatif puisque ce n’était pas un permis d’aménager… enfin bref ainsi de suite.
Et donc, on a un historique à gérer et qui n’est pas un historique de 10 ans ou de 5 ans, qui est un historique de 100 ans.
Et aujourd’hui, clairement ce qui ressortait de nos travaux parce qu’on n’avait pas de réponse, est-ce que la réforme de la réforme du lotissement, un, vers quoi on se dirige ? Et deux, est-ce qu’on prend en compte enfin tout le passé ?

Franck Bourdon (en cours de corrections) :
Alors, vers quoi on se dirige.
En fait, l’ordre des géomètres experts a fait des propositions au Ministère et avant de faire les propositions, on a fait un constat, un état des lieux, et on a essayé de recensé qu’elles étaient les dispositions qui nous posaient des problèmes.
Alors, les problèmes, grand 1, ça va être le délai des 10 ans.
Le délai des 10 ans nous pose des soucis. On ne maîtrise pas l’intention des acquéreurs des lots bâtis dans les 10 ans à venir. On ne sait pas ce qu’ils veulent faire, s’ils veulent raser, reconstruire etc.
On a une impossibilité réglementaire de faire un lotissement uni-lot de régularisation. Donc, dans certains cas et dans certaines communes, à partir d’un certain moment, où on a fait une DP avec un lot bâti, les communes nous disent, vous ne bougez plus une oreille sur le lot bâti pendant 10 ans. Ça nous pose des problèmes.
Le maintien dans les textes actuels de ce délai est bancal.
Il ne rentre plus dans la définition du lotissement mais uniquement dans la comptabilité, dans la définition d’une procédure, dans l’élaboration du champ d’application d’une procédure.
On a le problème avec le «10 ans» du fameux «a eu pour effet» qui est une définition un petit peu nébuleuse, qui nous pose des problèmes. Et puis, dans ce délai de 10 ans, on a maintenu un nécessaire décompte pour l’administration du nombre de lots qui ont été détachés.
Donc, c’est quelque chose dont on ne veut plus. C’est la première chose.
Deuxième source de problème, c’est le traitement du reliquat : le sens des ventes, si je vends le bâti avant le «à bâtir», si je vends le «à bâtir» avant le bâti, le changement d’intention portant création du troisième lot, ça rejoint aussi avec la période de 10 ans, ou le traitement du reliquat d’un lotissement déclaré dans un site classé.
On a un problème avec le décompte des lots.
Ce fameux décompte des lots : ce qui rentre, ce qui ne rentre pas, ce qui est au R.442-1 et pas au R.442-2 etc. Bref !
Et puis, il y a également des régimes de garanties de l’acquéreur qui sont totalement différents dans un lotissement soumis à permis d’aménager ou d’un lotissement soumis à déclaration préalable.
Et dans un cas, soumis à permis d’aménager, l’acquéreur est blindé avec «bretelles et ceinture», dans l’acquisition d’un lotissement en déclaration préalable pourvu qu’il y prévoit des travaux, c'est-à-dire pas plus de deux lots avec une voie commune, il est protégé à 0. Ce qui pose des problèmes.

Me Patrick Durand :
Et à contrario, le permis d’aménager… enfin, le lotissement sans travaux en secteur sauvegardé, en site classé, est soumis à permis d’aménager alors que la garantie est sans objet parce qu’il me faut trois mois pour instruire le plan valant division et après je reporte l’obtention de mon PC.

Franck Bourdon (en cours de corrections) :
Et puis, dernière chose, c’est de clarifier les choses entre la notion de voie espace commun, voie équipement en commun puisque dans le dispositif législatif et réglementaire, on n’a pas exactement la même définition.
Et on sait pourquoi, c’est parce qu’au moment de la rédaction de la partie réglementaire, on s’est rendu compte qu’il y avait un terme qui n’était pas très approprié dans la partie législative. Bien.

Kada Yahya Mansour :
Je mets un petit bémol entre cette partie législative et réglementaire.
Celle qu’on retient, c’est la réglementaire qui dit « voies ou espaces communs », mais on est aussi en droit de s’interroger : est-ce que voies au pluriel c’est voies communes ?
On nous dit « voie ou espace commun ». Il n’est pas marqué « voies communes ou espaces communs », et selon l’interprétation que l’on fait de cette phrase au mot près, croyez moi, il y a de nombreux montages qui peuvent passer d’une opération de PA en DP !.

Franck Bourdon (en cours de corrections) :
Bien sûr.
Fort de ça, la réflexion, ça a été de dire, on supprime le délai des 10 ans.
On supprime le délai des 10 ans, on supprime le décompte des lots et du coup on évite pas mal de problèmes au niveau du traitement du reliquat, au niveau du changement d’intention etc.
Bon, donc l’ordre des géomètres experts a fait une proposition en disant, lotissement avec travaux : PA, quelque soit le nombre de lots, à partir du moment où il y a des travaux, travaux d’équipements communs s’entend, pas des travaux de raccordement, travaux d’équipements communs, à partir du moment où il y a des travaux : PA, comme ça on fournit à l’acquéreur l’ensemble des garanties nécessaires à la bonne réalisation de ces équipements communs.
Et lotissement sans travaux : DP.
Cette proposition permet de maintenir dans toute la législation actuelle, le terme de lotissement. Bien. Ce qui n’est pas la démarche du GRIDAUH dont on va parler après avec Patrick, où le GRIDAUH, lui alors, pour conclure, ce qu’on a proposé à l’administration et qui sont des propositions qui sont d’ailleurs très proches de celles aussi du CSN puisque chez vous c’est Pisannier et Daral qui vous représentent qui avaient des propositions quasi… on avait des petits points de distension mais ce sont des propositions quasi communes on va dire.
L’administration, ça lui va bien. Ça lui plaît bien ça. Et du coup, lotissement sans travaux, plus de DACT !
Donc, plus les problèmes que l’on a de délivrer un permis sur un lotissement sans travaux etc.
Tout ça, ça s’articule, ça s’articule bien.
Le GRIDAUH lui, a créé donc un groupe de travail auquel Patrick participait, auquel on m’a convié à participer, auquel il y avait également les notaires, enfin il y avait un représentant du CRENON de Paris, Jean-philippe Mingue, il y avait Pérignon, il y avait Maître Ronnet qui est notaire à Paris, il y avait Francis Politi qui était le sous-directeur de l’urbanisme de la ville de Paris, il y avait son adjoint, je ne me rappelle plus de son nom, peu importe, c’était un monsieur très compétent et qui avait des bonnes idées, et puis, il y avait des universitaires pour réfléchir sur ce que devait devenir le lotissement.
Et, au début de ces réunions là, les universitaires, eux, ont dit, on a un problème avec le mot «lotissement».
Si on avait dit «opération de division avec travaux» ou «opération de division sans travaux», les choses auraient été plus claires.
Et c’est vrai, que le fait d’utiliser le même terme, on a hérité d’anciens textes ou de textes qui ont été modifiés où on a eu des mélanges au niveau de la commercialisation des lots, au niveau de la modification d’un lotissement etc. puisque le terme «lotissement» regroupait à la fois la procédure de DP et à la fois la procédure de PA.
Donc, la proposition du GRIDAUH c’est de dire : est-ce qu’il ne faudrait pas dire que l’on ne parle de lotissement que lorsqu’il y a division accompagnée de travaux?
Parce que c’est une opération d’aménagement, sous-entendu aménagement parce que travaux.
Le reste, ces autres divisions, ne sont pas des opérations de lotissement puisqu’elles ne sont pas accompagnées de travaux. On les appellera comme on voudra : divisions en vue de construire, etc. Mais, on n’utilisera plus le terme «lotissement».
Et du coup, d’où la réflexion de dire qu’est-ce qu’on fait avec ces divisions sans travaux ?
Est-ce que l’administration doit les contrôler ?
Ou est-ce que, puisqu’il n’y a pas de travaux, elles ne font pas double emploi avec le permis de construire ou le certificat d’urbanisme ?
Il est vrai qu’une DP, en soi ça ne vaut pas un clou, dans le sens qu’on ne va même pas vérifier si des réseaux desservent les terrains, puisqu’une DP est instruite en un mois, justement au motif que l‘on n’a pas à consulter les services de l’assainissement.
Et, c’est au moment du permis de construire, c'est-à-dire que lorsqu’on fait une DP, le seul truc que l’on doit contrôler, c’est que le terrain est bien situé dans une zone constructible.
Donc, il est vrai que c’est un petit peu idiot. Une DP accompagnée d’une recherche de la viabilité du terrain serait beaucoup plus intelligente. C’est la raison pour laquelle, nous géomètres-experts, quand on dépose une DP, on dépose systématiquement un CU derrière, pour avoir les renseignements relatifs à l’assainissement.
Donc, du coup, quel est l’intérêt d’aller contrôler une division sans travaux ?
Au départ de, tu m’arrêtes hein Patrick, au départ de ces réunions, c’était, le consensus, c’était plutôt du 80/20, c’était de dire: on s’en fout, on règlera le problème avec les permis de construire et puis c’est tout.
Sauf que certains du groupe ont fait valoir le fait qu’une opération de division, même non accompagnée de travaux, c’est une opération d’aménagement urbain, et qu’une division saucisson mal foutue ou la division sucette avec la voie à un rond point sans aucune réflexion urbaine etc., ce n’est pas forcément une bonne chose pour l’urbanisme de projet et pour la forme urbaine.
Je donne un autre exemple dont on avait déjà parlé l’année dernière d’ailleurs dans, à la réunion de l’ARUGEM, c’est pour échapper au permis d’aménager, j’ai un terrain qui a une bonne longueur de façade sur la route départementale, pour échapper au permis d’aménager, je vais faire une division saucisson avec tous les terrains qui débouchent sur la départementale.
Est-ce qu’il ne serait pas un petit peu plus cohérent de faire un accès commun, de limiter les sorties sur cette voie rapide, et puis d’aménager d’une façon un petit peu mieux intégrée au tissu environnant ?
A contrario, dans une zone urbaine avec un urbanisme linéaire, si on a un terrain qui est à l’intersection de deux voies, on va avoir 200 mètres de continuité de bâtiment et puis sur l’angle d’un terrain qui fait deux voies, on peut, soit le diviser perpendiculairement à la voie pour favoriser la continuité de cet urbanisme linéaire, soit on va le diviser dans l’autre sens où là on va faire une espèce de verrue en plein milieu parce que, de part notre division, on sera obligé de faire deux bâtiments l’un derrière l’autre. Ce qui serait un non-sens.
Est-ce que, quand on fait un lotissement, même sans travaux soumis à déclaration préalable, ce lotissement peut-il avoir un impact sur le paysage ? Évidement que oui!
Le lotissement saucisson a un impact sur le paysage évident quand on est de l’autre côté de la vallée et qu’on le regarde. Donc, au sein du groupe, se sont formés deux écoles : les «pro» du contrôle de la division foncière sans travaux, et les réticents au contrôle de la division foncière sans travaux, et notamment en arguant du fait que le droit de propriété, c’est aussi le droit de diviser son bien. Notamment. C’est un des exemples. Et que la procédure du permis de construire et du certificat d’urbanisme suffit à, finalement, à sanctionner des divisions mal faites.
Parce que, généralement, on achète souvent sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.
Donc, les conclusions au niveau du GRIDAUH, après je laisserai la parole à Patrick, ça a été de dire : utilisons le mot lotissement uniquement pour l’opération d’aménagement avec travaux et posons-nous la question de l’utilité ou non d’un contrôle des divisions foncières sans travaux.
Vous imaginez bien de quel côté, en tout cas en ce qui me concerne, j’étais, bien évidement.
Sur le fait que c’est une opération d’aménagement urbain, d’ailleurs, preuve en est qu’avant la réforme, l’article R.315… je ne sais plus combien, disait que le lotissement, on devait joindre le plan des travaux quand il était nécessaire. C'est-à-dire que le plan des travaux dans un lotissement n’était pas du tout une obligation, parce que si on avait une voie existante et qu’il n’y avait pas de travaux, c’était la réalisation de travaux en tant que de besoin. Et néanmoins, on était bien dans un lotissement, avec tout le régime de contrôle qui allait avec.
Donc, preuve en est, que même avant la réforme, on considérait qu’un lotissement sans travaux était quelque chose qui devait être soumis au contrôle de l’administration. C’est l’argument notamment que j’ai développé.
A priori, en ce qui concerne le ministère, mais bon, sous toutes réserves, ce sera plutôt de dire, avec travaux,
PA, quelque soit le nombre de lots et du coup, on se fiche du délai de 10 ans, du nombre de lots, etc. et DP dès lors qu’il n’y a pas de travaux.
Ce qui semblerait être effectivement une solution intéressante.

Question de la salle :
Avec quel mot ?

Franck Bourdon (en cours de corrections):
Le ministère garderait «lotissement», lotissement soumis à DP ou lotissement soumis à PA.
Mais du coup, irait avec les lotissements soumis à PA, tout le régime de commercialisation de garantie de l’acquéreur, de machin etc.
Par contre, au GRIDAUH, ils ont aussi, pour vous rassurer, ils ont aussi convenu du fait qu’il ne fallait pas diminuer la garantie de l’acquéreur d’un lot de lotissement, y compris si c’était une division sans travaux.
Aujourd’hui, comme vous le savez bien, le bornage est obligatoire, si demain on débaptise le mot «lotissement» et qu’on ne le réserve qu’aux lotissements avec travaux, en division avec travaux, il n’est pas question, il faudra faire une adaptation du L.111-5-3 pour dire que le L.11-5-3 s’appliquera à tout terrain issu d’une division. Bon, Dieu nous entende… Je ne sais pas si ce sera le cas, on verra bien. Mais, néanmoins, ça me parait important. Parce que sinon, ce serait une, on rétrograderait sur la garantie de l’acquéreur.

Emmanuel Wormser :
Si je peux me permettre comme en mouche du coche avant de repasser la parole à Patrick, on rétrograde sur la garantie de l’acquéreur, sur la contenance de son terrain mais ni sur son droit à construire, ni sur ce qu’il va pouvoir faire dessus...

Franck Bourdon :
Quand on fait un bornage, on ne définit pas que la contenance.
On définit une longueur de façade, on définit un emplacement d’une limite qui va conditionner des distances de prospects et ce n’est pas que sur la contenance.
Alors, certes, les notaires ont bien compris la valeur cadastrale depuis longtemps, de la contenance cadastrale, page 23, de tout type de propriété en mettant l’acquéreur fait son affaire personnelle de tout écart de superficie ou de mitoyenneté, excéda-t-elle le 20ème et ça…

Kada Yahya Mansour :
C’est au civil.

Franck Bourdon (en cours de corrections):
Oui, bien sûr. Puisque le Code Civil dit que quand on vend quelque chose de quantifiable, il doit être garanti au 20ème près, c'est la raison pour laquelle quand on achète une boite de petits pois, on ne compte pas les petits pois mais presque, elle est garantie au niveau du poids. Quand on va à la pompe d’essence, on plombe les pompes à essence, quand on va chez le boucher, on plombe la balance, et on achète un terrain à 350000 euros et on nous dit, il fait peut être ça, on n’est pas sûr mais de toute façon, vous en faites votre affaire personnelle. Bon.
Ce n’est pas de la faute des notaires. Ils ont raison de le faire parce que le problème qu’il y avait, c’est la raison d’ailleurs pour laquelle ils ne mettent plus les cotes dans les titres de propriété, qui ne relatent plus les cotes des plans qui leur sont communiqués. Parce que sinon, ils engagent leur responsabilité.
Par contre, le fait que le bornage contradictoire soit une obligation en matière de lotissement, il est vrai que les notaires sont très, ont été très inquiets là-dessus, ils commencent à être un peu plus rassurés. Il est vrai que finalement, dans la pratique, on n’a pas tant de problèmes que ça.
Et statistiquement, on n’a pas tant de problèmes de clash que ça avec le bornage contradictoire.
Et, on en aura encore moins quand la charge de la preuve sera inversée.

??? :
De toute manière pour revenir sur le bornage, tant qu’on n’aura pas mis en place un système comme en Alsace-Moselle, on se posera toujours ces fameuses questions.
Il est certain que dire que toute mutation devrait être précéder d’un bornage, c’est quand même extrêmement difficile puisqu’on a des régions de France où le simple déplacement du géomètre vaut plus cher que le prix de la parcelle.
Nous, on est dans des régions où je trouve qu'il est scandaleux que les terrains ne soient pas bornés. Quand vous avez quelqu’un qui vend un terrain à 300 000 euros, et pour moi, dans mon secteur, c’est quand même globalement la base de prix de vente d’un terrain, je trouve qu’il est anormal qu’il n’y ai pas de garantie liée à un bornage.
C’est vrai que je comprends parfaitement que quand on vend au fin fond de la Lozère ou de l’Ardèche ou de la Haute-Loire dont je suis originaire, on a des terrains, c’est sûr, on ne pourra jamais les borner.

Et la motivation du bornage, même dans les lotissements sans travaux, c’est le fait que si on fait un lotissement, ça veut dire que l’on manque de place.
Si on manque de place, on va faire un lotissement.
Alors, ça c’est vraiment le cas chez moi, peut-être moins chez vous, mais moi, chez moi, quand on fait un lotissement, on dégage des lots de 250, 300m² parfois.
Donc, sur un terrain de 250 ou 300 m², si on ne connait pas parfaitement les limites…
Non, la surface du terrain, pas la SHON, c’est à cause de 0,5 tu vois, c’est des maisons de Schtroumpfs, il y en a des Schtroumpfs chez nous.
Et alors donc, le problème, c’est de dire si on divise, on fait des petits terrains, plus on fait des petits terrains, plus on a un risque de contentieux de l’implantation, du débordement, etc.
Par contre, il est vrai que c’est un non-sens d’aller borner un terrain qui fait 10 000 m² parce qu’on va mettre une maison en plein milieu, à 50 mètres à droite de la limite, à 50 mètres à droite de l’autre. Donc, c’est une question d’échelle en fait.
Et c’est la raison pour laquelle le L.111-5-3 est bienvenu dans le lotissement, y compris dans le lotissement déclaré, par rapport à ça.

??? :
Oui, je suis tout à fait d’accord. Puis de toute manière, c’est un moyen aussi de commencer à avoir un registre hypothécaire qui soit réel, et qui soit sur de bonnes bases. Et, ça, en tant que notaire, plus on a de bornages et mieux c’est. Tout à l’heure, je ne sais pas qui me disait que les notaires râlent de faire des dépôts de plans de bornage. Je trouve que les notaires qui refusent de faire des plans de bornage sont complètement irresponsables. Ils devraient être ravis d’avoir des limites qui sont parfaitement connues et admises. Même si le bornage ne vaut que pour 30 ans, puisqu’il y aura la possession derrière qui permettra de récupérer des surfaces de terrain, mais bon, on voit bien quand même dans les décisions que quand on a de vieux plans, même de plus de 30 ans, on nous les applique.

Me Patrick Durand :
Il y a juste deux points qui me paraissent importants., En premier lieu, l’article R.442-18 où l’on me dit que je ne peux pas obtenir le permis de construire avant l’achèvement des travaux. Or, c’est complètement indépendant de l’utilité des travaux sur la conformité de mon permis de construire. C'est-à-dire que la règle n’est pas de savoir si l’équipement est utile, s’il est nécessaire à la conformité de mon permis de construire, c’est simplement, est-ce qu’il dessert ou non mon lot.
Je pense qu’il faut effectivement maintenir une garantie d’achèvement, parce que c’est ce que je vends mais à partir du moment où c’est conforme, où je n’en ai pas besoin pour la conformité, est-ce que vraiment je dois être dans le permis d’aménager ou en tout cas, est-ce que vraiment je dois attendre leur réalisation pour obtenir ce permis de construire ? Moi, ça ne me paraît pas absolument nécessaire.

Interventions diverses :
Au moment de l’instruction du permis de construire…

Oui…

Au moment de l’instruction du permis de construire, il faut vérifier, l’administration vérifie si le terrain est physiquement desservi.

C’est différent ça.

Puis dans certains cas, effectivement, les équipements communs, non mais dans certains communs, on peut les vérifier.
Je ne te dis pas de ne pas les mettre dans le programme des travaux du lotissement, ni de ne pas les faire apparaître, je dis : jusqu’à quel point je dois les prendre en compte puisque dans certains cas… de prendre en compte en fait ou faire de leur achèvement une condition de délivrance de mon permis de construire, lorsqu’ils ne sont pas nécessaires à la conformité de mon permis de construire, à la légalité de mon permis de construire ?

Parce que tout simplement, il y a une jurisprudence constante qui te dit que l’appréciation des caractéristiques des accès, l’accès doit être juridiquement existant mais il doit aussi matériellement existant à la date où tu délivres ton autorisation de construire.

Alors…

C’est une sorte de garantie…

Alors…

… que, alors c’est vrai que ce n’est pas cohérent, je suis d’accord sur le permis d’aménager, ce n’est pas forcément cohérent dans la mesure où tu peux garantir l’achèvement…

Non, non, mais d’abord alors, c’est vrai que c’est un principe, mais quand tu sais que ta voie, que la réalisation de ta voie est acquise et quasi certaine, tu peux ne pas en tenir compte, et là ta voie, c’est ta voie intérieure, ta voie intérieure. Moi, mon permis de construire à aménager et mon permis de construire dans mon lotissement, permis d’aménager, c’est le R.123-10-1.
Donc, moi, en principe, ce qui m’intéresse, c’est est-ce qu’il y a une voie existante extérieure qui va desservir et par principe les voies internes ?

Oui, mais c’est pour obliger le lotisseur à réaliser les travaux.

Oui. Ça, je suis d’accord. Il faut maintenir l’obligation de le faire puisque c’est ce qui a été demandé de faire, c’est ce qui a été vendu aux acquéreurs.
Moi, je ne suis pas du tout convaincu de la nécessité de…

Je pense qu’ils ne vont pas se pencher sur ce problème là.

On l’avait évoqué pourtant.

Oui, oui tout à fait.

Me Patrick Durand :
C’est le second point qui m’avait beaucoup surpris en rentrant du GRIDAUH, c’est quand effectivement, tout de suite, très rapidement on a parlé du délai de 10 ans, de la suppression du délai de 10 ans pour des considérations, enfin ceux qui en ont parlé, pour des considérations pratiques effectivement de recherches de l’historique foncier et qui m’ennuient également au quotidien quand je fais des consultations et qu’effectivement je dis : oui, vous faites un, deux lots donc déclaration et je mets la petite note de bas de page «sous réserve bien entendu de l’historique foncier et de l’origine du terrain dans un délai de 10 ans».
Sauf que si l’on supprime le principe même d’un délai cela ouvre la porte à des fractionnements frauduleux de l’opération.

Interventions diverses :

Bon, alors par rapport à ça, on a mis…



Et j’ai été très surpris parce qu’il y en avait beaucoup qui ne l’avaient pas vu comme ça. Qui n’y avaient pas pensé… qui étaient juste dans une question de responsabilité, de recherche de l’historique foncier, et pas du tout du risque de détournement pour le coup.

C’est vrai.

Franck Bourdon (en cours de corrections):
Alors, par rapport à ça, on a eu cette réflexion à la commission «Droit des sols», où on a également proposé, comme on supprimait le délai de 10 ans, il y a quand même le problème du changement d’intention.
Moi, j’avais un exemple pratique très clair, c’est la friche industrielle. Un gars achète une friche industrielle, avec des bâtiments pourris. Il les divise, physiquement, pour les vendre à chacun.
Il les vend à chacun avec une pseudo-voie qui existe au milieu, et le lendemain où chacun a acheté, il rase son bâtiment et il en reconstruit un autre.
Si le délai de 10 ans disparaît, ce sera quelque chose qui sera, entre guillemets, légal.
Donc, à la commission «Droit des sols», on a dit : est-ce qu’il ne serait pas bon de dire que le changement d’intention ne peut pas avoir lieu dans le délai de validité de l’autorisation qu’il aurait fallu obtenir.
C'est-à-dire que si l’on a une DP sur deux ans, par exemple, si…
Aujourd’hui, si j’achète un terrain, un bâti, sachant pertinemment que le lendemain où j’ai signé chez le notaire, je rase le bâtiment pour faire une construction, j’aurais dû obtenir une DP.
On est d’accord ?
J’aurais dû obtenir une DP. Donc, pourquoi, parce que…

Interventions diverses :

L’idée, c’est de prendre en compte l’intention initiale et le changement d’intention.

Voilà, donc…

Je suis impatient de voir ça.

Donc, voilà.

En termes de contrôle, je suis très impatient de voir ça.

Non, non, je suis d’accord. Mais, ce que je veux dire, c’est que si quelqu’un achète une fraction bâtie…

C’est juste un changement de programme…

Si quelqu’un achète une fraction bâtie, et qu’il n’obtient pas de DP, en théorie, il ne pourrait pas le la démolir pendant le délai de validité d’une DP. Vous me voyez dans le raisonnement ?
Bon, alors c’est peut-être compliqué, il est vrai.
Mais d’un autre côté, c’est vrai aussi que le seul obstacle que l’on a nous, à supprimer le délai de 10 ans, c’est justement la porte ouverte au contournement.

C’est pour ça qu’on l’a mis volontairement un peu long enfin.

Et, voilà. Moi, ce qui m’a le plus surpris, c’est qu’ont été d’accord, et moi, qui insiste sur ces questions là, pour ne pas être avocat mais plutôt juriste on va dire, on supprimait le délai pour être peinard, et le risque de contournement, de fractionnement de l’opération pour éviter puisqu’aujourd’hui encore l’indivision peut être un critère d’assujettissement au permis d’aménager, j’ai été très surpris que peu de gens l’ait vu.
Et je me souviens très bien, je revois la tête de Jérôme Trémeau qui est professeur de droit à Aix quand je lui ai expliqué ça, qui ne comprenait pas.
Il me dit, d’ailleurs personne ne sait d’où sort ce délai de 10 ans.
Et je lui ai dit, ben si, il y a risque de fraude, de fractionnement. Parce que moi, c’est tout de suite ce que j’ai vu. Il n’y avait pas pensé. Il n’y avait pas pensé.

Emmanuel Wormser :
Donc encore de belles heures devant nous, et la réforme nous permettrait une autre journée.
Je voudrais laisser la parole encore à Gérard, puis à Frédéric que je voyais bouillir de nouveau...

Interventions diverses :

Oui, je vais être très court. Pendant qu’il était question de, sur la question de donner ou pas des permis de construire sur des lots dont les VRD ou dont les voiries ne sont pas complètement faites, le 442-18 du Code dit bien : le permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots peut être accordé soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement ou du lotissement constaté etc. donc, soit à l’achèvement de tout…

L’achèvement donc.

Soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés.

Ce n’est que pour les travaux de finition. Ce n’est pas pour les réseaux.

Les équipements desservant le lot.

Il faut que les équipements desservant le lot, il faut que la voirie soit…

Soient faits.

… et que les réseaux soient faits.

Voilà.

Par contre, si le bitume n’est pas fait, ou qu’on ne l’a pas fait parce qu’on sait que les camions vont le défoncer, ben alors à ce moment là, on peut le faire s’il y a une garantie bancaire derrière.

Mais, bon c’est marqué «soient à achever» mais c’est quand même une nuance.
Ce n’est pas tout qui doit être complètement, complètement fini.



Non, non, il ne s’agit pas d’avoir tout complètement fini. En revanche, toute la partie lourde doit être finie.


Aujourd’hui.

… être desservi au sens de l’urbanisme…

Il faut que le tuyau passe devant.

Voilà.

Desservi comme une parcelle au sens du Code de l’Urbanisme.

Je ne vois pas trop ce que le problème du lot bâti pose dans la réforme de la réforme.
Parce que si, on a deux cas de figure, avec travaux PA, pas de travaux DP, que le lot soit bâti ou pas, s'il y a travaux il y atravaux.
Et il faut rappeler aussi que, aujourd’hui, par la réforme, celle qu’on connaît, on vous dit au R.442-2-2 que l’on ne tient pas compte des lots bâtis qui ne sont pas destinés à être démolis pour le simple décompte du nombre de lots du PA et pour savoir si on passe du PA à la DP.
Et d’ailleurs, je rebondis sur une autre chose, après tu me reprends.
Tout à l’heure, j’entendais quelqu’un, je crois que c’est Emmanuel, qui disait le choix des procédures, mais la procédure, on ne la choisit pas.
La procédure par défaut, c’est le PA et par exception, c’est la DP, si tu n’as pas de travaux ou si tu n’as pas le nombre de lots voulus.
La DP, ce n’est pas un choix. C’est une exception au PA.

On est d’accord. On est d’accord mais ça, ça va être terminé aussi puisque j’ai oublié d’en parler, il va y avoir un regroupement des deux articles et on va faire la part des choses clairement en mettant dans le R.442-1 ce qui doit aller dans le R.442-1 comme le détachement d’un lot bâti, qui n’est pas un détachement de lot de lotissement.

Donc, systématiquement, le lot bâti sera exclu du périmètre du lotissement.

Ben tu recommences !

Ben oui !

Il est exclu du périmètre du lotissement.

Et si j’ai des projets d’aménagement de ce lot bâti que je veux agrandir. Il est partiellement bâti…

La jurisprudence…

La jurisprudence a dit qu’un agrandissement, même significatif, n’est pas assimilable à la création d’un lot de lotissement.

C’est pour des terrains vierges à bâtir, ça.

Voilà. Ce n’est pas parce que tu as une densité résiduelle que…

Et si je veux le démolir ?

Si tu le démolis, aujourd’hui, dans les 10 ans, c’est un lot de lotissement.

Oui d’accord. Donc, on est bien d’accord que le lot bâti, la problématique du lot bâti à l’intérieur du périmètre du lotissement, c’est juste pour savoir si je suis en PA ou en DP.
Parce que des fois, je suis à la frange et je ne sais pas si je vais faire un PA ou une DP.
Et, si j’ai un lot bâti et que je n’ai pas l’intention de le démolir, autant que je fasse la DP.
Le cas typique c’est : j’ai cinq lots, j’ai deux lots bâtis, deux lots à bâtir et un troisième lot à bâtir mais comme je suis embêté pour le desservir par ma voie, je me suis arrangé avec le voisin pour lui remembrer le lot.
Je vais faire une opération, je vais bien sortir cinq lots. Mais je serais en DP.
Alors que j’aurais fait une voie interne, j’aurais desservi mais deux bâtis…

Moi, le problème que j’ai avec le lot bâti, c’est que, si on intègre le lot bâti dans un lot de lotissement

Tu gères la SHON.

Si la maison est petite, tu vas l’intégrer systématiquement dans le périmètre du lotissement, si c’est une grosse maison, tu vas dire, ce n’est pas un lot de lotissement.

Oui, c’est pour ça qu’il faut…

Donc, j’aimerais qu’on tranche en disant, le lot bâti, c’est un lot de lotissement ou ça ne l’est pas mais qu’on ne puisse pas avoir le choix en fonction de la taille de la maison.

Moi, je voudrais qu’on tranche sur le périmètre du lotissement.


Et comme ça, ça serait réglé.

Emmanuel Wormser :
Mais on va voir si la réforme de la réforme tranche. Je propose que Jean-Michel donne le mot de la conclusion.

Jean-Michel Lugherini :

Il nous reste un petit quart d’heure.
Alors, ce lot bâti, ça a été confirmé, une extension n’est pas considérée comme une implantation de bâtiment, ce qui n’est pas le cas d’une maison à côté de la maison. Qu’on s’entende bien.
Donc, un lot bâti, un lot bâti sur lequel on peut envisager pendant 10 ans de refaire une maison à côté est considéré à l’heure actuelle comme un terrain à bâtir.

Intervention inaudible



Alors on ne va pas tarder à conclure.

Personnellement, j’ai encore quelques interrogations sur l’avenir du lotissement.
On a eu la position des groupes de travail du GRIDAUH.
Je vous en ai parlé tout à l’heure.
Le ministre avait demandé quand même à trois inspecteurs généraux de l’administration du développement durable de faire une évaluation de la réforme du permis de construire.
Ça a été un petit peu la même démarche. À savoir, ils ont audité tous les organismes professionnels que nous sommes également, pour arriver un peu au même débat et avec des propositions légèrement différentes.

Ils ont effectivement évoqué, ce que j’aimerais moi aussi, j’adhère à ce qu’a défendu Franck, qu’au moins, les petits détachements de terrain à bâtir, puisqu’il semblerait que ce soit ça le problème, puissent continuer à être contrôler par l’administration par le biais du lotissement, ça semble être un souhait qui était déjà dans le rapport Pelletier que l’on retrouve encore.

Et deux, comment les contrôler ?
Alors ce que Franck a dit : oui, c’est une des options qui nous attend, que l’on espère, sinon les deux autres c’est quoi ?
Et bien, ça me semblerait pire.
Les deux autres options qui sont dans l’étude du ministère, entre les mains du Ministre, c’est que les petits détachements ne soient plus considérés comme des lots des lotissements mais qu’ils soient quand même contrôlés avec deux options possibles : ou revenir à ce que les moins jeunes d’entre-nous ont bien connu, l’ancien 315-54 d’il y a 20 ans, qui n’était ni plus ni moins qu’un certificat d’urbanisme d’autorisation pour détacher un lot à bâtir.

Ca veut dire qu’il y aura quand même toujours un contrôle, toujours un dossier à monter mais on ne sera plus protégé par ce régime du lotissement qui protège quand même pas mal de choses et inclus le bornage. C’est l’une des options qui est à l’étude.
L’autre option, alors celle-là me semble un peu sidérante, c’est de continuer à soumettre, non plus par le biais du régime du lotissement mais par le biais de l’article L.111-5-2 du Code de l’Urbanisme qui régit la division des terrains à l’heure actuelle, non constructibles on va dire, de faire une espèce de L.111-5-2 étendu que les communes, alors là on ne sait pas trop, mettraient ou pas en œuvre dans tout le territoire, dans toute la France, pour quand même contrôler les divisions.

Il me semble qu’il est complètement illogique d’adhérer à ce shéma et par voie de conséquence de rester sous le régime du lotissement.
Et ce, dans des optiques , on peut le dire, de protection de l’acquéreur ( maintien des règles pendant x années après l’autorisation donnée, les fameux 5 ans- bornage).
Après, on ne va pas débattre sur la notion d’aménagement, travaux, pas travaux, c’est accessoire.

Je regrette simplement que dans ce que j’ai pu lire, je ne suis pas dans le secret des dieux, des rapports GRIDAUH et dans d’autres rapports, j’ai l’impression qu’on s’est axé sur ces problèmes de procédures, qui sont importants, certes, dans la vie de tous les jours, mais peut-être pas sur une notion de fond sur le lotissement.
Que ce soit un lotissement déclaré ou un lotissement aménagé, il y a des tas de questions que nous rencontrons dans notre activité professionnelle, que les notaires rencontrent en permanence, c’est le jour où ……….l’on veut modifier un lotissement.
Qu’il soit déclaré ou pas déclaré, ou aménagé…

Emmanuel Wormser :
Ou qu’il vienne d’une PL.

Jean-Michel Lugherini :
… Nous avons une question existentialiste que nous nous sommes posée, sur laquelle nous n’arrivons pas à conclure, qu’est-ce qu’était un arrêté de lotir ? qu’est-ce qu’est qu’une autorisation de lotissement déclaré ou aménagé ?
Sylvain Pérignon dans son ouvrage nous cite une jurisprudence qui dit bien qu’une fois que l’autorisation de lotir a été donnée, celle-ci est valable à vie. Elle est pérenne. On l’a eue, on ne peut plus revenir dessus.

Par contre, est-ce qu’un lotissement est un lotissement une fois qu’on a achevé les travaux, que la DACT a été déposée ?
Que les recours du R.600 sont passés ?
Sommes-nos encore dans un lotissement ? Où trouve-t-on cette fameuse définition du lotissement ?

Monsieur Benoît Catin nous le disait : cela fait presqu’un siècle qu’on en discute, depuis 1924 pour le moins, on ne sait toujours pas ce qu’est lotissement.

Est-ce que le lotissement qui a été fait en 1925 est un lotissement au regard de l’article L.442-1 tel qu’il est écrit aujourd’hui ?
Aucun juriste n’est capable de le dire et de le savoir.
Donc, on ne va pas en débattre aujourd’hui, nous avons passé, à l’ARUGEM, avec trois avocats, deux mois à discourir là-dessus, à faire des propositions etc.

Ce que l’on pourrait souhaiter, c’est que Franck et Xavier et peut-être vous Maître, fassiez remonter tant qu’il en est encore temps, au Ministre, qu’il est bien de débattre sur les procédures, sur ces petits détails qui nous empoisonnent la vie, mais que l’on oublie surtout pas pour demain de réfléchir à donner une définition du lotissement qui soit claire.

Combien de temps resterons-nous en lotissement ?
Pour certains d’entre-nous, (et je défends cet état de choses), un lotissement avec règlement, sans règlement, ce n’est pas la même chose, avec cahier des charges, sans cahier des charges, un lotissement uni-lot R.315-4 de l’époque où nous faisions par arrêté de lotir pour un lot, est-ce que c’est encore un lotissement aujourd’hui ?
Que se passe-t-il si on veut le modifier?

Nous avons une série de questions si importantes, pour lesquelles nous hésitons dans les réponses.
Il serait souhaitable nos ordres professionnels puissent en faire état à notre Ministère.

Mesdames, Messieurs, je vous souhaite une bonne soirée en espérant, tout de même, que quelques réponses ont pu vous être apportées !

Emmanuel Wormser :
Moi, je voudrais juste vous remercier pour votre attention.
Ne sont partis que ceux qui avaient des trains, ce qui prouve quand même qu'on a réussi un peu à vous intéresser au sujet.
On a dit beaucoup de choses. On va tous y repenser.
On va attendre avec impatience que Serge nous rédige les minutes de cette journée.
On les aura d’ici deux bons mois parce que ça nous prend toujours un certain temps et je pense que ce sera quelque chose qu’il faudra que l’on digère un certain temps.
Les échanges ont été riches et vraiment je vous en remercie.


Jean-Michel Lugherini :
Remercions tous nos intervenants.
Ce n’est pas facile de faire venir des maires, des responsables DDTM, des notaires, ils ont été plus pragmatiques que nos amis juristes, mais c’est ce que nous souhaitions : pragmatisme et théorie !
Maître Durand, un énorme merci. Emmanuel, tout autant, comme d’habitude.


Merci à tous.


(et en pièce jointe, version word)

[Jean-Michel LUGHERINI]

Egalement sur le blog "Jurisurba" de M° Durand !
:)

http://jurisurba.blogspirit.com/

Avec les 50 questions.....en cours ........