Les divisions de lots

[Jean-Michel LUGHERINI]

Simple étude ne prétendant qu'à la discussion.....et notamment à celles de la journée Arugem du 22/11/2013

[Jean-Michel LUGHERINI]

et par le Professeur V. Zalewski

La procédure de l’article R. 442-21 doit-elle être doublée d’une déclaration préalable ou
d’un permis d’aménager suivant le nombre de lots créés ? la réponse n’est pas certaine.
Pour M. Benoit-Cattin, la procédure de l’article R. 442-21 se suffit à elle-même : « la
subdivision résultera d'un arrêté de l'autorité compétente sur la demande ou avec l'accord
d'une majorité qualifiée des colotis calculée comme le prévoit l'article L. 442-10 (art. L. 315-
3 ancien), sans référence à l'insaisissable « atteinte aux droits des coattributaires de lots tels
qu'ils peuvent résulter de documents régissant le lotissement »18 . A l’inverse, pour M.
Pérignon, cette autorisation devra être cumulée soit avec une déclaration préalable, soit avec
un permis d’aménager : « la demande de permis d’aménager doit s’accompagner d’une
demande de modification du lotissement présentée par les colotis du lotissement initial à la majorité requise par l’article L. 442-10 »19 . Cette dernière solution nous semble seule
protectrice des intérêts des futurs acquéreurs des lots. En effet, il suffit d’envisager
l’hypothèse suivante pour se rendre compte des conséquences désastreuses qui pourrait
résulter de l’absence d’un nouveau permis d’aménager : soit un lotisseur qui, après obtention
d’un permis d’aménager, divise en trois lots son unité foncière après réalisation des travaux
visés au permis. Il a effectué la déclaration d’achèvement des travaux et aucune contestation
n’a été émise par l’administration. Il peut donc librement commercialiser les lots. Il cède deux
lots et conserve le lot le plus important. Il obtient l’accord des colotis pour la subdivision du lot qu’il a conservé 20 , en dix nouveaux lots. Il suit donc la procédure de l’article R. 442-21 et
obtient l’approbation de l’administration. Pour desservir les nouveaux lots, des travaux sont
nécessaires. En admettant que ceux-ci lui soient imposés par l’administration, il n’en résultera
pas moins qu’il pourra librement commercialiser les nouveaux lots avant d’avoir effectué les
travaux nécessaires aux nouveaux lots puisqu’il a achevé les travaux initiaux et procéder à la
déclaration de leur achèvement. Les acquéreurs sont donc dépourvus de toute protection parce
que, suivant la première position, il n’y a pas alors de sous-lotissement qui rendrait de
nouveau nécessaire de respecter les règles de commercialisation telles qu’elles auront dû être
respectées lors de la vente des lots initiaux.